Когда у соседа земли много, а вам не хватает — купите часть соседского участка. Мы расскажем, как это сделать легально и без лишних трат.
Есть два основных способа купить часть участка у соседа:
-
Провести раздел его земли на два или более участка и выкупить тот, который примыкает к границе.
-
Перераспределить соседний земельный участок так, чтобы увеличить площадь вашей земли и/или изменить конфигурацию ЗУ.
Прежде чем рассматривать оба варианта, проверьте, можно ли провести раздел или перераспределение. Для обеих процедур:
-
У участков должна быть общая граница,
-
Оба ЗУ должны иметь одинаковые категории и ВРИ (например, земли населенных пунктов для ИЖС или земли сельхозназначения для ЛПХ). ВРИ и категорию земель можно привести к единому знаменателю, если это предусмотрено в ПЗЗ,
-
Оба ЗУ должны быть отмежеваны с надлежащей нормативной точностью (для Москвы, например, это 0, 1 м). Если участки не отмежеваны или отмежеваны с недостаточной точностью, сначала придется провести первичное или повторное межевание.
-
К образуемому участку должен сохраниться доступ. Доступ должен быть либо через дорогу общего пользования, либо через соседний участок.
-
Образуемые ЗУ должны вписываться в min и max размеры, согласно местным Правилам землепользования и застройки.
Когда земля обоих соседей соответствует этим критериям и можно провести раздел/перераспределение, остается выбрать подходящий вариант.
Покупка части участка у соседа через раздел
При разделе ЗУ соседа делится на два, три или более надела. Кадастровый инженер оформляет на каждый межевой план и после регистрации в Росреестре появляются два участка и два права собственности. Теперь один из них можно продать или подарить по стандартной схеме.
Обратите внимание, если собственник владел участком менее 5 лет, после раздела и продажи одной из частей ему придется заплатить налог. С дарением похожая история, но в этом случае налог 13% заплатит покупатель. Правда, только в том случае, если он не состоит с дарителем в родственных отношениях.
Покупка части участка через перераспределение
Покупка части участка у соседа через перераспределение идет по другой схеме: от соседской земли отрезается некая площадь и присоединяется к вашей территории. То есть происходит сохранение количества объектов права собственности, но меняется площадь и конфигурация ЗУ.
С налогообложением тоже все иначе. Вместо договора купли-продажи или дарения подписывается соглашение, которое не подпадает под категорию налогооблагаемых сделок и при передаче перераспределенного соседнего участка обе стороны налог не платят. С этим вариантом покупки части соседнего участка нужно учитывать уровень доверия между сторонами, ведь компенсация за перераспределенную площадь, как правило, выплачивается наличными. Нужно либо на 100% доверять соседу, либо тщательно прописывать в соглашении все вопросы взаиморасчетов.
Как купить у соседа часть земельного участка: по шагам
Проверьте, совпадают ли границы вашего и соседского ЗУ с данными кадастра. Если не совпадают — вызывайте геодезиста для корректировки. Если совпадают — вызывайте кадастрового инженера для согласования параметров делимого/перераспределяемого участка.
Площадь и конфигурация изменений отмечаются на чертеже. Чертеж согласовывается обеими сторонами, после чего подписывается соглашение о перераспределении, договор купли-продажи или дарения нового участка. После подписания соглашения или договора кадастровый инженер оформляет новый межевой план, заверяет его ЭЦП для передачи в Росреестр. В случае с перераспределением владельцы получают выписки из ЕГРН с новыми параметрами участков и на этом процедура завершается. При разделе и купле-продаже договор обязательно регистрируется, после чего проведенная сделка подкрепляется новой выпиской из ЕГРН.
Надеемся, эти нюансы помогут вам принять верное решение при выборе механизма покупки. Если нужно больше информации о налогообложении разных видов сделок — следите за публикациями в блоге и на канале YouTube. Мы регулярно разбираем интересные ситуации и рассказываем о деталях частных случаев.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале - https://www.youtube.com/watch?v=C0DYWLXe4sc&t=8s.
