Как разделить земельный участок между собственниками: доли, границы и порядок оформления

Представим, что участок площадью 12 соток принадлежит двум собственникам по 1/2 доли каждому. Один пользуется частью земли у дома, второй — дальней половиной участка. Так сложилось много лет назад, всех устраивало, поэтому проводить официальную границу между двумя территориями никто не стал.

Ситуация меняется, когда один из владельцев решает продать свою часть, построить дом, передать имущество детям или окончательно разделить землю. Тогда выясняется, что привычные «мои шесть соток» юридически пока не существуют. В ЕГРН зарегистрирован один земельный участок площадью 12 соток, а каждому собственнику принадлежит доля в праве на весь этот объект.

Что означает 1/2 доля в праве на земельный участок

Долевая собственность не делит землю автоматически на две физические части. Если каждому владельцу принадлежит по 1/2, это означает равные доли в праве собственности на весь земельный участок, а не наличие у каждого самостоятельного участка площадью шесть соток.

По статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников. Если договориться не получается, порядок пользования может установить суд.

Поэтому собственники нашего участка могут годами считать, что один пользуется правой половиной, а второй левой, поставить внутренний забор, распределить грядки, парковку и хозяйственные постройки. Такой сложившийся порядок пользования сам по себе не создаёт двух самостоятельных земельных участков.

Юридически отдельная земля появляется после образования нового земельного участка, кадастровых работ и регистрации соответствующих прав в ЕГРН.

Что можно делать с долей в праве собственности на земельный участок

Собственник вправе распоряжаться принадлежащей ему долей: подарить её, передать по наследству, заложить или продать. Но предметом сделки будет именно доля в праве на общий земельный участок.

Возьмём тот же участок площадью 12 соток. Один из владельцев решил продать принадлежащую ему 1/2 постороннему покупателю. Он не может оформить договор так, будто продаёт конкретные шесть соток у дороги, если самостоятельного участка с такими границами и кадастровым номером не существует.

При продаже доли действует ещё одно существенное правило. Согласно статье 250 ГК РФ, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец должен известить второго собственника о намерении продать долю постороннему лицу и указать цену и остальные условия продажи. Для недвижимого имущества закон предусматривает месячный срок для реализации преимущественного права.

То есть первым потенциальным покупателем 1/2 нашего участка становится его второй собственник. Если тот отказывается от покупки или не приобретает долю в установленный срок, продавец вправе искать стороннего покупателя на заявленных условиях.

Новый владелец в результате приобретёт 1/2 долю в праве на те же 12 соток. Существующий между прежними хозяевами бытовой принцип «тебе эта сторона, мне другая» самостоятельных прав на соответствующую часть земли ему не создаёт.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Как разделить земельный участок, который находится в долевой собственности

Если собственники хотят окончательно разойтись и получить отдельные земельные участки, необходимо образовать новые объекты недвижимости.

При разделе земельного участка из исходного участка образуются несколько новых. По общему правилу первоначальный земельный участок прекращает существование. Такой порядок установлен статьёй 11.4 Земельного кодекса РФ.

В нашем примере из участка площадью 12 соток теоретически можно образовать два самостоятельных участка. После кадастрового учёта каждый получит собственные границы, площадь и кадастровый номер, а права владельцев будут зарегистрированы уже на отдельные объекты.

Есть и другой механизм — выдел земельного участка в счёт доли. Он применяется, когда один из участников долевой собственности выделяет свою долю в отдельный участок. Согласно статье 11.5 ЗК РФ, у него возникает право собственности на образованный участок, а исходный участок сохраняется в изменённых границах за оставшимися участниками долевой собственности.

Выбор между разделом и выделом зависит от количества собственников, характеристик земли и того, какой результат требуется получить.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Можно ли разделить участок 12 соток на два участка по 6 соток

Равные доли ещё не гарантируют, что землю получится разделить на равные по площади самостоятельные участки. До подготовки окончательного варианта необходимо проверить требования, которые действуют для образования земли именно на этой территории.

Статья 11.9 Земельного кодекса РФ устанавливает требования к образуемым и изменяемым земельным участкам. В частности, их размеры должны соответствовать предельным параметрам, установленным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. Образование участка также не должно делать невозможным разрешённое использование расположенной на нём недвижимости, создавать вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосицу и другие препятствия рациональному использованию земли.

Поэтому арифметика «12 разделить на два» работает только после проверки самой территории. Например, градостроительный регламент может устанавливать минимальную площадь участка больше шести соток. Тогда получить два самостоятельных объекта по шесть соток не получится, даже если доли собственников совершенно равные.

Помешать выбранному варианту может и конфигурация земли. После проведения новой границы один участок иногда превращается в длинную узкую полосу, лишается нормального подъезда или получает такую форму, которая затрудняет использование территории по назначению.

Как дом и постройки влияют на раздел земельного участка

На свободной территории вариантов новой границы обычно больше. Если на участке уже стоят дом, гараж или другие капитальные объекты, их расположение становится частью задачи.

Вернёмся к нашим 12 соткам. Предположим, жилой дом находится ближе к середине участка. Провести линию ровно по шести соткам может оказаться невозможно: будущая граница должна учитывать существующую недвижимость и сохранять возможность её разрешённого использования. Это требование также следует из статьи 11.9 ЗК РФ.

Поэтому при подготовке раздела оценивают не только площадь. Значение имеют конфигурация территории, расположение зарегистрированных объектов недвижимости, существующие ограничения, подъезды и возможность нормального использования каждого будущего участка.

Иногда именно эти обстоятельства приводят к тому, что фактическая граница получается совсем не такой, какую собственники много лет представляли себе «справедливой серединой».

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Раздел земельного участка по соглашению собственников

Если владельцы договорились о прекращении долевой собственности и приемлемом варианте раздела, закон позволяет оформить его по соглашению сторон. Такая возможность предусмотрена статьёй 252 ГК РФ.

До кадастровых работ проверяют сведения ЕГРН, исходные границы участка, территориальную зону и градостроительный регламент, ограничения и расположение объектов недвижимости. После этого можно определить, какие варианты образования новых участков в принципе соответствуют требованиям законодательства.

Кадастровый инженер подготавливает межевой план, в котором фиксируются сведения об образуемых земельных участках. После кадастрового учёта и регистрации прав каждый собственник получает уже самостоятельный объект недвижимости с собственными характеристиками и границами.

В нашем примере итогом процедуры могут стать два отдельных земельных участка вместо общей долевой собственности на 12 соток. Их площади при этом не обязательно окажутся ровно по шесть соток: конкретный вариант зависит от исходных характеристик территории и соглашения владельцев.

Как разделить земельный участок через суд

Если собственники не смогли договориться о способе и условиях раздела, спор может перейти в суд. Статья 252 ГК РФ прямо предусматривает право участника долевой собственности требовать выдела своей доли в судебном порядке при отсутствии соглашения.

Однако обращение в суд не делает технически невозможный вариант возможным. Предлагаемый раздел всё равно должен соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства. Поэтому спор нередко упирается не только в позицию двух владельцев, но и в вопрос, существует ли в принципе допустимый вариант образования самостоятельных участков.

Если физически разделить территорию нельзя, собственники могут решать вопрос о порядке пользования общим земельным участком. По статье 247 ГК РФ при отсутствии соглашения такой порядок вправе установить суд.

В этом случае исходный земельный участок продолжает существовать как единый объект в долевой собственности. Суд определяет порядок его фактического использования, но отдельных кадастровых участков у владельцев от этого не появляется.

Что проверить перед разделом земельного участка

Начинать раздел только с расчёта площади рискованно. Для нашего условного участка 12 соток сначала потребуется проверить сведения ЕГРН и понять, установлены ли его границы, какие доли зарегистрированы за собственниками и какие объекты недвижимости находятся на территории.

Затем имеет значение градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны: минимальные и максимальные размеры образуемых участков, допустимые параметры использования земли и другие требования. Отдельно оцениваются ограничения и обременения, конфигурация будущих границ, доступ к каждому участку и возможность продолжать использовать расположенную на земле недвижимость.

Такая предварительная проверка позволяет ещё до подготовки межевого плана увидеть главное: можно ли получить два самостоятельных участка и какие варианты раздела вообще допустимы.