- Главная
- Услуги
- Градостроительный консалтинг в Москве и МО: анализ участка, документация, согласования и сопровождение проектов.
- Разработка и утверждение проекта межевания территории в Москве и МО. Согласование ПМТ от 3 месяцев. Постановка участков на кадастровый учет.
Разработка/корректировка проекта межевания территории
Проект межевания территории обязателен при образовании участков из земель общего пользования, застройке кварталов и выделе долей в сельхозземлях. Без утверждённого ПМТ Росреестр не поставит участки на кадастровый учёт. Разработка и согласование — от 3 месяцев.
Типы работ
-
Образование земельных участков из земель общего пользования в составе территории
Проект межевания территории является обязательным документом при образовании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных статьёй 11.3 Земельного кодекса РФ. Если участок образуется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона), застроенного многоквартирными домами, или в иных случаях, установленных Градостроительным кодексом, его образование возможно исключительно на основании утверждённого проекта межевания территории. Без этого документа Росреестр откажет в постановке участка на кадастровый учёт. -
Комплексное развитие территории (КРТ) в Москве и Московской области
Реализация проектов комплексного развития территории — одного из приоритетных инструментов градостроительной политики Москвы и Подмосковья — невозможна без разработки и утверждения проекта межевания территории. ПМТ в рамках КРТ определяет границы земельных участков, формируемых для строительства жилых, общественно-деловых и инфраструктурных объектов, устанавливает красные линии, линии регулирования застройки и границы зон с особыми условиями использования. Без утверждённого ПМТ застройщик не сможет получить разрешение на строительство и приступить к реализации проекта. -
Строительство многоквартирных домов и жилых комплексов
При строительстве многоквартирного дома или жилого комплекса на земельном участке, образуемом из государственных или муниципальных земель, либо при разделе существующего участка под застройку разработка ПМТ является обязательным условием. Проект межевания определяет границы участка под каждым многоквартирным домом, участков для объектов социальной инфраструктуры, проездов и территорий общего пользования. Без ПМТ застройщик не сможет сформировать земельные участки необходимой конфигурации и получить разрешение на строительство. -
Выдел земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения
При выделе земельного участка в счёт земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, проект межевания территории является обязательным документом в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». ПМТ определяет местоположение выделяемого участка, его конфигурацию и площадь с учётом интересов всех участников долевой собственности. Без утверждённого ПМТ выдел доли в натуре невозможен. -
Образование участков в границах территорий СНТ и ДНП
При образовании земельных участков в составе территорий садовых некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих партнёрств, а также при уточнении границ существующих участков в их составе в ряде случаев требуется разработка проекта межевания территории. Это особенно актуально для новых СНТ, создаваемых на землях, предоставленных товариществу как единый массив: ПМТ определяет границы индивидуальных участков членов товарищества и земель общего пользования. -
Реализация проектов редевелопмента промышленных и производственных территорий
Перевод промышленных зон и производственных территорий под жилую, общественно-деловую или смешанную застройку — один из ключевых трендов градостроительного развития Москвы и крупных городов Подмосковья. Редевелопмент промзон требует разработки проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) в составе единого документа или в виде самостоятельного ПМТ. Без утверждённых ППТ и ПМТ невозможно сформировать земельные участки для нового строительства и получить разрешения на строительство объектов. -
Образование участков для размещения линейных объектов
Строительство автомобильных дорог, железнодорожных путей, трубопроводов, линий электропередачи и иных линейных объектов требует формирования земельных участков для их размещения. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ образование участков для линейных объектов осуществляется на основании проекта межевания территории. ПМТ определяет границы полосы отвода линейного объекта, участков для размещения вспомогательных сооружений и охранных зон. -
Уточнение границ кварталов и микрорайонов в сложившейся застройке
В Москве и Московской области значительная часть территорий застроена в советский период без надлежащего оформления земельных участков под многоквартирными домами. Формирование таких участков, необходимое для регистрации права общей долевой собственности жильцов, осуществляется на основании проекта межевания территории. ПМТ уточняет границы кварталов, определяет конфигурацию участков под каждым домом с учётом нормативных требований к придомовым территориям. -
Образование участков для объектов социальной инфраструктуры
При строительстве школ, детских садов, поликлиник, спортивных объектов и иных объектов социальной инфраструктуры на государственных или муниципальных землях образование земельных участков под эти объекты в ряде случаев осуществляется на основании проекта межевания территории. Это особенно актуально при реализации программ социального строительства в Москве и Подмосковье, где земельные участки для социальных объектов формируются в составе комплексных проектов застройки. -
Раздел крупного земельного участка на множество мелких в рамках застройки
Крупный земельный участок, предназначенный для комплексной застройки, делится на несколько участков меньшего размера — под отдельные здания, инфраструктурные объекты, проезды. Если раздел производится в границах элемента планировочной структуры и затрагивает несколько объектов, он должен осуществляться на основании проекта межевания территории. ПМТ обеспечивает системный подход к формированию участков и их соответствие градостроительным требованиям.
Разработка/корректировка проекта межевания территории
Проект межевания территории в Москве и Московской области: правовые основания, порядок разработки и практика утверждения
Проект межевания территории занимает ключевое место в системе документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Это инструмент, позволяющий упорядочить земельные отношения на конкретной территории, обеспечить системное формирование земельных участков с учётом градостроительных требований и интересов всех правообладателей. В условиях активного градостроительного развития Москвы и Московской области ПМТ становится всё более востребованным документом — как для застройщиков, реализующих крупные девелоперские проекты, так и для собственников земли, стремящихся сформировать участки для конкретных целей использования.
Правовая основа
Правовое регулирование подготовки и утверждения проектов межевания территории осуществляется на нескольких уровнях. Федеральную основу составляют Градостроительный кодекс Российской Федерации (статьи 43, 45–46, регулирующие подготовку документации по планировке территории, в том числе ПМТ) и Земельный кодекс Российской Федерации (статья 11.3, устанавливающая случаи обязательного применения ПМТ при образовании земельных участков).
Статья 43 ГрК РФ определяет, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории и текстовую часть с перечнем образуемых и изменяемых земельных участков, их площадей, видов разрешённого использования, сведений о правах. Статья 45 ГрК РФ устанавливает, что решение о подготовке ПМТ принимается уполномоченным органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта РФ либо по инициативе заинтересованных физических или юридических лиц.
Для Москвы специальные нормы содержатся в Законе города Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» и Постановлении Правительства Москвы от 12.04.2011 № 119-ПП «Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы». Для Московской области применяются нормы Закона Московской области от 07.07.2003 № 103/2003-ОЗ «Об организации местного самоуправления в Московской области» и муниципальных нормативных актов.
Требования к выделу участков в счёт земельных долей из сельскохозяйственных земель на основании ПМТ установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статьи 13–13.1).
Состав проекта межевания территории
В соответствии со статьёй 43 ГрК РФ проект межевания территории состоит из основной части и материалов по обоснованию.
Основная часть включает: чертёж межевания территории, на котором отображаются красные линии, линии отступа от красных линий, границы образуемых и изменяемых земельных участков с указанием их площадей и видов разрешённого использования, границы публичных сервитутов; текстовую часть с перечнем и характеристиками образуемых участков.
Материалы по обоснованию включают: схему расположения элементов планировочной структуры; схему использования территории в период подготовки ПМТ; схему границ территорий объектов культурного наследия; схему границ зон с особыми условиями использования территорий; обоснование принятых проектных решений.
Особенности разработки ПМТ в Москве
Москва обладает наиболее сложной процедурой разработки и утверждения ПМТ среди всех субъектов РФ. Это обусловлено высокой плотностью застройки, большим количеством согласующих органов, жёсткими требованиями к составу и оформлению документации, а также активным применением механизма комплексного развития территорий. Ключевые особенности московской практики: обязательное взаимодействие с Департаментом городского имущества (ДГИ) при формировании участков из городских земель; согласование с Москомархитектурой на всех этапах разработки; специфические требования к топографической основе (обязательное использование данных Москомархитектуры); особый порядок проведения общественных обсуждений через портал «Активный гражданин» и официальный сайт Москомархитектуры.
Особенности разработки ПМТ в Московской области
В Московской области процедура утверждения ПМТ децентрализована: каждое из 70 муниципальных образований имеет собственный регламент подготовки и утверждения документации по планировке территории. Это требует знания местной практики и опыта взаимодействия с конкретными администрациями. Вместе с тем процедура в большинстве муниципальных образований Подмосковья проще и быстрее московской, что делает разработку ПМТ в Московской области более доступной по срокам и стоимости. Исключение составляют крупные городские округа — Красногорск, Одинцово, Химки, Балашиха, — где требования к документации приближены к московским.
Тарифы
Разработка и утверждение проекта межевания территории — Базовый вариант
- Первичная консультация и анализ исходной ситуации — изучение документов на земельный участок или территорию: правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, утверждённая градостроительная документация (генеральный план, ПЗЗ, ППТ при наличии); анализ градостроительных регламентов применимых территориальных зон; оценка необходимости разработки ПМТ как самостоятельного документа или в составе ППТ; определение уполномоченного органа, утверждающего ПМТ (для Москвы — Москомархитектура, для Московской области — орган местного самоуправления или Главархитектура МО); оценка сроков и стоимости работ
- Сбор и анализ исходных данных — получение топографической съёмки территории в масштабе 1:500 или 1:1000; запрос и анализ сведений из ЕГРН о земельных участках и объектах капитального строительства в границах проектирования; получение сведений о зонах с особыми условиями использования территорий; анализ утверждённой документации по планировке территории (ППТ, ПМТ) в части, касающейся проектируемой территории; получение технических условий подключения к инженерным сетям при необходимости
- Геодезические работы — при необходимости: топографическая съёмка территории проектирования; вынос в натуру существующих границ земельных участков и красных линий; фиксация фактического использования территории; подготовка геодезической основы для разработки ПМТ
- Разработка проекта межевания территории — подготовка основной части ПМТ: чертёж межевания территории с нанесением границ образуемых земельных участков, красных линий, линий регулирования застройки, границ зон с особыми условиями использования; подготовка текстовой части: перечень и характеристики образуемых участков (площадь, вид разрешённого использования, сведения о правах); обоснование принятых проектных решений со ссылками на нормативные документы; подготовка материалов по обоснованию проекта
Разработка и утверждение проекта межевания территории — Под ключ
- Первичная консультация и анализ исходной ситуации — изучение документов на земельный участок или территорию: правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, утверждённая градостроительная документация (генеральный план, ПЗЗ, ППТ при наличии); анализ градостроительных регламентов применимых территориальных зон; оценка необходимости разработки ПМТ как самостоятельного документа или в составе ППТ; определение уполномоченного органа, утверждающего ПМТ (для Москвы — Москомархитектура, для Московской области — орган местного самоуправления или Главархитектура МО); оценка сроков и стоимости работ
- Сбор и анализ исходных данных — получение топографической съёмки территории в масштабе 1:500 или 1:1000; запрос и анализ сведений из ЕГРН о земельных участках и объектах капитального строительства в границах проектирования; получение сведений о зонах с особыми условиями использования территорий; анализ утверждённой документации по планировке территории (ППТ, ПМТ) в части, касающейся проектируемой территории; получение технических условий подключения к инженерным сетям при необходимости
- Геодезические работы — при необходимости: топографическая съёмка территории проектирования; вынос в натуру существующих границ земельных участков и красных линий; фиксация фактического использования территории; подготовка геодезической основы для разработки ПМТ
- Разработка проекта межевания территории — подготовка основной части ПМТ: чертёж межевания территории с нанесением границ образуемых земельных участков, красных линий, линий регулирования застройки, границ зон с особыми условиями использования; подготовка текстовой части: перечень и характеристики образуемых участков (площадь, вид разрешённого использования, сведения о правах); обоснование принятых проектных решений со ссылками на нормативные документы; подготовка материалов по обоснованию проекта
- Согласование ПМТ с уполномоченными органами и организациями — согласование проекта с органом местного самоуправления или уполномоченным органом исполнительной власти; согласование с организациями, эксплуатирующими инженерные сети (при пересечении сетями проектируемой территории); согласование с Росавиацией (при расположении в приаэродромной территории); получение иных согласований, предусмотренных законодательством для конкретного объекта
- Доработка ПМТ по результатам согласований и слушаний — внесение изменений в проект по замечаниям уполномоченных органов и участников публичных слушаний; повторное согласование при необходимости; подготовка окончательной редакции ПМТ для утверждения
- Утверждение проекта межевания территории — подача документов на утверждение ПМТ в уполномоченный орган (для Москвы — Москомархитектура, для муниципальных образований Московской области — администрация или Главархитектура МО); взаимодействие с органом при поступлении замечаний; получение постановления (распоряжения) об утверждении ПМТ
- Подготовка межевых планов на основании утверждённого ПМТ — после утверждения ПМТ: подготовка межевых планов на каждый образуемый земельный участок кадастровым инженером; подписание межевых планов усиленной квалифицированной электронной подписью; подача заявлений о постановке участков на государственный кадастровый учёт; получение выписок из ЕГРН с кадастровыми номерами образованных участков
- Сопровождение регистрации прав — при необходимости: подготовка документов для регистрации права собственности или аренды на образованные земельные участки; подача заявлений в Росреестр; контроль регистрации; получение выписок из ЕГРН
Нет времени искать услугу?
Наши специалисты быстро соориентируют вас по всем услугам и предложат оптимальный вариант сотрудничества
Вопросы и ответы
Проект межевания территории (ПМТ) — это градостроительный документ, разрабатываемый в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и определяющий границы земельных участков, образуемых в пределах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или иной территории. ПМТ является документом территориального планирования и проходит процедуру публичных слушаний и утверждения органом власти. Межевой план — это кадастровый документ, подготавливаемый кадастровым инженером на основании утверждённого ПМТ для постановки конкретного участка на кадастровый учёт. Таким образом, ПМТ первичен: сначала утверждается проект, затем на его основе готовятся межевые планы.
Согласно статье 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на основании проекта межевания территории в следующих случаях: образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; образование участков для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения; образование участков в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии; выдел участков в счёт долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В остальных случаях образование участков может осуществляться на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории.
В Московской области полномочия по утверждению ПМТ распределены в зависимости от уровня значимости объекта. Проекты межевания территорий, предназначенных для размещения объектов регионального значения, утверждаются Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура МО). Проекты межевания территорий местного значения утверждаются органами местного самоуправления — администрациями городских округов и муниципальных районов. Порядок подготовки и утверждения ПМТ в каждом муниципальном образовании Подмосковья имеет свои особенности, что требует знания местной практики.
В Москве проекты межевания территории утверждаются Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) — в соответствии с Законом города Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы». Порядок подготовки, согласования и утверждения ПМТ в Москве имеет существенные особенности по сравнению с другими регионами: более сложная процедура согласования, обязательное взаимодействие с рядом городских ведомств (ДГИ, Москомстройинвест, ГКУ «Управление гаражного строительства» и др.), специфические требования к составу и оформлению документации.
Стоимость разработки ПМТ зависит от площади территории проектирования, сложности градостроительной ситуации, наличия исходных данных и особенностей процедуры согласования. Для небольших территорий (до 5 га) в Московской области стоимость разработки и утверждения ПМТ начинается от 300 000 ₽. Для крупных проектов в Москве (от 10 га) стоимость может составлять от 1 000 000 ₽ и выше. Значительную часть стоимости составляет сопровождение процедуры согласования и утверждения, которая в Москве и крупных городах Подмосковья является многоэтапной и трудоёмкой. Оставьте заявку — рассчитаем стоимость после анализа вашего объекта.
Сроки зависят от сложности объекта и муниципального образования. Минимальный срок для несложных объектов в Московской области — 3–4 месяца. Для объектов в Москве или при наличии сложных согласований — 6–12 месяцев. Из них: разработка ПМТ — 1–2 месяца; согласование с уполномоченными органами — 1–3 месяца; публичные слушания или общественные обсуждения — 1–2 месяца; утверждение постановлением органа власти — 1–2 месяца. Сроки могут увеличиться при необходимости доработки проекта по замечаниям согласующих органов или участников слушаний.
Да, в ряде случаев. Если образование участка не подпадает под случаи, предусмотренные статьёй 11.3 ЗК РФ, оно может осуществляться на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ). СРЗУ — более простой и быстрый документ, утверждаемый органом местного самоуправления без проведения публичных слушаний. Однако если участок образуется в границах застроенного квартала, в зоне КРТ или для линейного объекта — без ПМТ не обойтись. Земельный юрист и кадастровый инженер определят, какой документ необходим в вашем конкретном случае.
Это зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, установленному Градостроительным кодексом РФ, проект межевания территории подлежит рассмотрению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях. Однако из этого правила есть исключения: публичные слушания не проводятся при утверждении ПМТ для размещения линейных объектов в границах земель лесного фонда; при утверждении ПМТ в рамках реализации договора о КРТ; в иных случаях, предусмотренных законом. В Москве и Московской области порядок проведения публичных слушаний имеет региональную специфику, которую необходимо учитывать при планировании сроков.
Отказ в утверждении ПМТ должен быть мотивированным. Наиболее частые основания отказа: несоответствие проекта утверждённой документации территориального планирования (генеральному плану, ПЗЗ); нарушение требований технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования; отрицательные результаты публичных слушаний. При законном отказе необходимо устранить выявленные несоответствия и представить доработанный проект. При незаконном отказе — обжаловать его в суде. В ряде случаев целесообразно предварительно внести изменения в ПЗЗ или генеральный план, чтобы устранить противоречия между ними и предлагаемым ПМТ.
Формально закон не устанавливает обязательного требования о членстве в СРО для разработчиков ПМТ — в отличие от проектировщиков объектов капитального строительства. Однако на практике разработка ПМТ требует глубокого знания градостроительного законодательства, нормативов градостроительного проектирования, геодезии и кадастра, а также опыта взаимодействия с конкретными согласующими органами. Самостоятельная разработка ПМТ без соответствующего опыта, как правило, приводит к многократным доработкам и затягиванию сроков. Привлечение специализированной организации с опытом работы в Москве и Московской области существенно снижает риски отказа и ускоряет процедуру утверждения.
С нами работают
Выполненные проекты по направлению
Наша миссия - стать надёжным партнёром для наших Заказчиков
Наша команда нацелена на решение задач различной сложности наших Заказчиков комплексно и "под ключ" с целью получения положительного результата.
Компания «ВИТА-ХАУЗ» имеет необходимые лицензии и состоит в СРО для выполнения иненерно-геодезических изысканий, кадастровой деятельности, картографической деятельности
Остались вопросы?
Мы оперативно отвечаем на вопросы с 9:00 по 18:00 по Москве