Прирезаем землю в СНТ: порядок действий

Прирезка земли к существующему участку вполне возможна. Собственник фактически пользуется территорией за зарегистрированной границей, забор давно стоит на одном месте, рядом нет отдельного сформированного участка. Логичный вопрос: можно ли оформить эту землю и официально увеличить площадь своего участка?

В быту такую процедуру обычно называют прирезкой. Юридически она может оформляться, в частности, через перераспределение земельных участков или земель. Порядок зависит от того, какая именно территория примыкает к участку и на каком праве она используется. Поэтому положение существующего забора само по себе ещё не определяет ни возможность прирезки, ни её будущие границы.

Для участков в СНТ появляется ещё один уровень. СНТ, или садоводческое некоммерческое товарищество, объединяет собственников участков на одной территории, где наряду с частными участками существуют земли и имущество общего пользования. Вопросы, касающиеся такой территории, регулируются не только земельным законодательством, но и правилами самого товарищества, решениями общего собрания и Федеральным законом № 217-ФЗ.

С такой задачей в «ВИТА-ХАУЗ» обратился собственник участка в одном из СНТ Наро-Фоминского городского округа. Он хотел оформить дополнительную землю внутри своего забора. Анализ материалов показал, что вопрос касается уже не одного участка.

Расхождение границ земельного участка: результаты геодезической съёмки

До обращения в «ВИТА-ХАУЗ» была выполнена геодезическая съёмка участка со строениями. Мы начали работу с анализа этих материалов и сопоставили фактическое положение ограждения с границей участка по ЕГРН.

Съёмка показала расхождение. На нескольких отрезках металлический забор проходит за зарегистрированной границей земельного участка, поэтому часть территории внутри ограждения юридически в его площадь не входит.

Жилой дом расположен в пределах границы участка. За ней находятся хозяйственные постройки. Это влияет на последовательность дальнейших действий: сначала необходимо решить вопрос с землёй, на которой расположены эти объекты, а затем заниматься их кадастровым и юридическим оформлением.

При изучении аэросъёмки обнаружилась ещё одна существенная деталь. Аналогичное смещение заборов есть у соседних собственников. По предварительной оценке, речь идёт примерно о 8–10 участках вдоль одной линии СНТ.

Так локальная задача одного владельца превратилась в общую земельную ситуацию для целой группы участков.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Прирезка земли по всей линии СНТ

Территория за фактическими границами участков относится к земле СНТ. Несколько собственников фактически используют её внутри своих заборов, поэтому команда «ВИТА-ХАУЗ» предложила рассматривать всю линию комплексно.

С практической точки зрения это рациональнее, чем проводить одинаковый цикл измерений отдельно для каждого участка. Можно выполнить общую геодезическую работу по всей линии, установить фактическое положение заборов, сопоставить его с ЕГРН и определить конфигурацию территории для каждого собственника. За счёт совместного выполнения общего этапа снижается и стоимость работ для участников.

Юридический механизм зависит от документов на исходную территорию и итоговой схемы образования участков. Возможность перераспределения смежных земельных участков и земель предусмотрена статьёй 11.7 Земельного кодекса РФ. При перераспределении меняются существующие границы и формируются участки с новой конфигурацией и площадью. 

Для СНТ комплексный подход решает ещё одну задачу. Если в дальнейшем потребуется уточнять земли общего пользования, выяснится, что фактически часть территории уже находится внутри ограждений частных участков. Урегулировать эту ситуацию одновременно для всей линии проще, чем возвращаться к ней постепенно по мере обращения каждого собственника.

Решение общего собрания СНТ по прирезке земли

Следующий этап связан уже не с геодезией, а с самим товариществом. Для предложенного варианта потребуется протокол общего собрания о том, что СНТ не возражает против такой прирезки, а также документы, подтверждающие принадлежность соответствующей территории СНТ.

Устного согласования с председателем для этого недостаточно. Компетенцию общего собрания членов товарищества, в том числе по вопросам имущества общего пользования и порядка его использования, определяет статья 17 Федерального закона № 217-ФЗ. 

Есть здесь и отдельный интерес самого СНТ. Сегодня часть его территории фактически находится внутри частных заборов. При последующем уточнении земель общего пользования фактическая площадь может не совпасть с документами. Поэтому оформление сложившегося землепользования позволяет одновременно привести в порядок границы частных участков и разобраться с общей границей товарищества.

Порядок действий по прирезке земли в СНТ

• Первый этап — геодезическая проверка. Нужно сопоставить зарегистрированные границы участка с фактическим положением ограждения и строений. Если расхождение продолжается вдоль нескольких соседних участков, уже на этом этапе имеет смысл определить его полный масштаб.

• Второй этап — проверка документов на территорию СНТ. Необходимо подтвердить, к какой земле относится полоса за частными участками и какие документы имеются у товарищества. От этого зависит юридическая схема дальнейшего оформления.

• Третий этап — определить участников общей работы. Если одна и та же ситуация сложилась у нескольких соседей, можно провести измерения всей линии единым проектом вместо отдельных съёмок каждого участка.

• Четвёртый этап — получить решение общего собрания СНТ. В рассматриваемом случае потребуется оформить согласие товарищества на предлагаемую прирезку и подготовить документы, необходимые для следующего этапа.

• Пятый этап — провести кадастровые работы. После согласования схемы кадастровый инженер выполняет необходимые измерения и готовит межевой план. Требования к этому документу установлены статьёй 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В межевом плане фиксируются сведения об образуемых или изменяемых земельных участках, необходимые для кадастрового учёта.

  
  

  После оформления кадастровых документов можно переходить к внесению новых сведений в ЕГРН в соответствии с выбранной юридической схемой.
  

Хозяйственные постройки за границей земельного участка

В этом проекте жилой дом находится внутри зарегистрированных границ. За ними расположены хозяйственные постройки, поэтому их положение напрямую связано с результатом оформления дополнительной территории.

Наличие строения на используемой земле само по себе не расширяет участок и не закрепляет права на территорию под ним. Поэтому пытаться отдельно оформить такие объекты до решения земельного вопроса было бы преждевременно.

Если согласованная прирезка будет реализована и границы участка изменятся, положение хозяйственных построек уже можно будет оценивать относительно новой конфигурации участка и определять дальнейшие кадастровые действия.

Сейчас собственнику предложен комплексный вариант оформления земли вдоль всей линии СНТ. Заказчик взял время на принятие решения, поэтому собрание товарищества и дальнейшие кадастровые работы ещё впереди.

Мы решили рассказать об этом проекте уже на этой стадии, потому что он хорошо показывает одну особенность прирезки земли в СНТ: задача, которая начинается с нескольких метров земли за забором одного собственника, после геодезической проверки может оказаться общей для целой линии участков. По результатам дальнейшей работы над проектом мы дополним этот материал практическими результатами оформления.