- Главная
- Услуги
- Комплексный подход и решение задачи под ключ: юрист, геодезист, кадастровый инженер. Помогаем решить вашу задачу, как в суде так и без суда. Подготовим заключение кадастрового инженера и юриста.
- Росреестр приостановил регистрацию или отказал? Оспорим решение в апелляционной комиссии или суде. Анализ оснований отказа и подготовка документов.
Обжалование отказа Росреестра
Росреестр приостановил регистрацию или отказал — это не окончательный ответ. Решение можно оспорить в апелляционной комиссии Росреестра без уплаты пошлины или обжаловать в суде. Грамотный анализ оснований отказа позволяет устранить замечания или доказать их незаконность.
Типы работ
-
Приостановка кадастрового учёта из-за ошибок в межевом плане
Росреестр приостановил постановку земельного участка на кадастровый учёт, сославшись на несоответствие межевого плана установленным требованиям: неверно оформлены разделы документа, отсутствуют обязательные сведения, координаты поворотных точек выходят за допустимые пределы погрешности. В ряде случаев замечания регистратора являются законными и требуют доработки межевого плана. Однако нередко регистратор предъявляет необоснованные требования, противоречащие действующим нормативным актам. Анализ оснований приостановки позволяет определить, нужно ли устранять замечания или обжаловать решение. -
Отказ в регистрации права собственности на земельный участок
Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на земельный участок: не признаёт представленные документы надлежащими правоустанавливающими, указывает на противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, ссылается на наличие ареста или иного ограничения. Каждое из этих оснований требует отдельного анализа: часть из них устранима путём представления дополнительных документов, другие — только через суд. -
Приостановка регистрации при сделке купли-продажи недвижимости
В ходе регистрации перехода права собственности при купле-продаже квартиры, дома или земельного участка Росреестр приостанавливает регистрацию: выявляет противоречия в документах, указывает на нарушение формы договора, требует нотариального удостоверения сделки, которое стороны считают необязательным, или ссылается на наличие обременений, о которых продавец не предупредил покупателя. Промедление с устранением замечаний или обжалованием может сорвать сделку. -
Отказ в постановке объекта на кадастровый учёт по техническому плану
Росреестр отказал в постановке здания, помещения или объекта незавершённого строительства на кадастровый учёт, сославшись на несоответствие технического плана требованиям законодательства: ошибки в описании объекта, отсутствие необходимых разделов, несоответствие координат. Кадастровый инженер, подготовивший технический план, настаивает на его правильности. В такой ситуации требуется независимый анализ оснований приостановки и определение позиции: дорабатывать план или обжаловать решение. -
Приостановка при исправлении реестровой ошибки
Собственник подал заявление об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о границах земельного участка, приложив новый межевой план. Росреестр приостановил рассмотрение заявления, указав, что исправление может нарушить права смежных землепользователей, и предложил обратиться в суд. Если исправление действительно не затрагивает права третьих лиц, такая приостановка может быть обжалована как незаконная. -
Отказ в регистрации ипотеки или иного обременения
Банк или иной залогодержатель получил отказ в регистрации ипотеки: Росреестр указывает на несоответствие договора залога требованиям законодательства, отсутствие необходимых документов или наличие предшествующих обременений. Отказ в регистрации ипотеки блокирует выдачу кредита и срывает финансовую сделку. Оперативное обжалование или устранение замечаний позволяет разблокировать ситуацию. -
Приостановка при регистрации права на основании решения суда
Суд вынес решение о признании права собственности или об исправлении реестровой ошибки, решение вступило в законную силу, однако Росреестр приостановил регистрацию, предъявив дополнительные требования. Это нарушение: вступившее в законную силу решение суда является безусловным основанием для регистрации и не требует представления дополнительных документов, если иное прямо не указано в решении. Такая приостановка обжалуется в апелляционной комиссии или в суде. -
Отказ в регистрации права при наследовании
Наследник получил свидетельство о праве на наследство у нотариуса и обратился в Росреестр для регистрации права собственности на унаследованный объект недвижимости. Росреестр отказывает в регистрации: объект не стоит на кадастровом учёте, сведения об объекте в ЕГРН не соответствуют данным в свидетельстве о наследстве, или на объект наложен арест. Каждая из этих ситуаций требует индивидуального подхода и, как правило, юридического сопровождения.
-
Приостановка при разделе или объединении земельных участков
Кадастровый инженер подготовил межевой план по разделу или объединению земельных участков, документы поданы в Росреестр, однако регистратор приостановил рассмотрение заявления: выявил наложение образуемых участков на смежные, указал на несоответствие минимальным размерам или нарушение иных требований. Анализ оснований приостановки позволяет определить, является ли она законной, и выработать план действий. -
Незаконный отказ в регистрации права на объект ИЖС по «дачной амнистии»
Собственник подал документы для регистрации права на жилой дом в упрощённом порядке («дачная амнистия»): технический план и уведомление о соответствии. Росреестр отказал в регистрации, сославшись на несоответствие объекта параметрам разрешённого строительства или на иные основания. Если отказ незаконен, он обжалуется в апелляционной комиссии или в суде — это быстрее и дешевле, чем повторное прохождение всей процедуры согласования.
Обжалование отказа Росреестра
Обжалование приостановки или отказа Росреестра: правовые механизмы, порядок обжалования и практика
Решения Росреестра о приостановлении государственного кадастрового учёта и (или) регистрации прав, а также об отказе в их осуществлении нередко становятся серьёзным препятствием для реализации прав граждан и организаций на недвижимость. Ежегодно Росреестр выносит сотни тысяч решений о приостановлении и отказе. Часть из них законна и обусловлена реальными недостатками в представленных документах. Однако значительная часть приостановок и отказов является результатом расширительного толкования регистраторами норм закона, предъявления требований, не предусмотренных законодательством, или технических ошибок при проверке документов.
Правовая основа
Основания для приостановления государственного кадастрового учёта и регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Перечень насчитывает более 60 оснований, что само по себе создаёт широкие возможности для расширительного толкования. Основания для отказа установлены статьёй 27 того же закона: отказ допускается только в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению учёта или регистрации.
Порядок обжалования решений о приостановлении кадастрового учёта в апелляционной комиссии регулируется статьёй 26.1 Федерального закона № 218-ФЗ и Приказом Росреестра от 20.11.2020 № П/0426 «Об утверждении Положения об апелляционной комиссии по рассмотрению жалоб на решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учёта». Апелляционная комиссия является специализированным органом, созданным для досудебного урегулирования споров между заявителями и Росреестром по вопросам кадастрового учёта.
Судебное обжалование решений Росреестра осуществляется в порядке административного судопроизводства в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административное исковое заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) Росреестра подаётся в районный суд по месту нахождения органа (для организаций — в арбитражный суд) в течение 3 месяцев с момента, когда заявитель узнал о нарушении своих прав. Суд рассматривает дело в течение 2 месяцев.
Апелляционная комиссия: особенности и практика
Апелляционная комиссия при Росреестре — относительно новый институт, введённый в 2017 году. Её ключевые особенности: рассматривает жалобы только на решения о приостановлении кадастрового учёта (не на решения об отказе в регистрации прав); государственная пошлина не взимается; срок рассмотрения — 30 дней; решение комиссии обязательно для исполнения Росреестром.
Практика работы апелляционных комиссий показывает, что они удовлетворяют значительную часть жалоб — особенно в случаях, когда регистратор предъявлял требования, прямо не предусмотренные законом, или неправильно применял нормативные акты. Вместе с тем комиссия нередко занимает сторону регистратора в спорных ситуациях, когда закон допускает различные интерпретации. Именно поэтому качество подготовленной жалобы — полнота правового обоснования, точность ссылок на нормативные акты, убедительность доказательств — имеет принципиальное значение для исхода рассмотрения.
Судебное обжалование: когда оно эффективнее апелляционной комиссии
Судебное обжалование является более универсальным инструментом: суд вправе оспорить любое решение Росреестра — как о приостановлении кадастрового учёта, так и об отказе в регистрации прав. Суд не связан позицией апелляционной комиссии и оценивает законность решения Росреестра самостоятельно. При этом суд вправе не только признать решение незаконным, но и обязать Росреестр осуществить кадастровый учёт или регистрацию прав в установленный срок, а также взыскать с Росреестра судебные расходы и убытки.
Судебное обжалование предпочтительно в следующих ситуациях: апелляционная комиссия отклонила жалобу или истёк срок для её подачи; обжалуется отказ в регистрации прав (а не приостановление кадастрового учёта); ситуация требует одновременного рассмотрения смежных требований (признание права собственности, исправление реестровой ошибки); размер убытков, причинённых незаконным решением, существен и подлежит взысканию.
Комплексный подход как основа эффективного обжалования
Обжалование решений Росреестра требует одновременного применения правовых знаний и технической компетентности в области кадастровой деятельности. Юрист без понимания требований к межевым планам и техническим планам не сможет оценить, является ли замечание регистратора законным. Кадастровый инженер без знания норм Федерального закона № 218-ФЗ не сможет обосновать правовую позицию в апелляционной комиссии или суде. Именно поэтому наша команда, объединяющая земельных юристов и аттестованных кадастровых инженеров, обеспечивает комплексное сопровождение обжалования — от анализа оснований приостановки до получения выписки из ЕГРН с зарегистрированным правом.
Тарифы
Обжалование отказа Росреестра — Вне судебный порядок
- Первичная консультация и анализ оснований приостановки или отказа — детальное изучение решения Росреестра о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учёте и (или) регистрации прав; анализ правовой обоснованности каждого из указанных оснований со ссылками на нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и подзаконные акты; разграничение законных замечаний (подлежащих устранению) и незаконных требований (подлежащих обжалованию); определение оптимальной стратегии — устранение замечаний, обжалование в апелляционной комиссии или оспаривание в суде
- Анализ кадастровых документов — при наличии замечаний к межевому плану или техническому плану: независимая экспертиза документа на предмет соответствия требованиям Приказа Росреестра; выявление реальных ошибок и необоснованных замечаний регистратора; при необходимости — взаимодействие с кадастровым инженером, подготовившим документ, для его доработки или подготовки нового документа
- Устранение законных замечаний — при наличии реальных недостатков в представленных документах: организация подготовки исправленного межевого плана или технического плана; получение недостающих документов; устранение иных замечаний регистратора в установленный законом срок приостановления (3 месяца); повторная подача документов в Росреестр
- Подготовка документов для Росреестра
- Представление интересов в Росреестре по внесению данных в ЕГРН
Обжалование отказа Росреестра — Судебный порядок
- Первичная консультация и анализ оснований приостановки или отказа — детальное изучение решения Росреестра о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учёте и (или) регистрации прав; анализ правовой обоснованности каждого из указанных оснований со ссылками на нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и подзаконные акты; разграничение законных замечаний (подлежащих устранению) и незаконных требований (подлежащих обжалованию); определение оптимальной стратегии — устранение замечаний, обжалование в апелляционной комиссии или оспаривание в суде
- Анализ кадастровых документов — при наличии замечаний к межевому плану или техническому плану: независимая экспертиза документа на предмет соответствия требованиям Приказа Росреестра; выявление реальных ошибок и необоснованных замечаний регистратора; при необходимости — взаимодействие с кадастровым инженером, подготовившим документ, для его доработки или подготовки нового документа
- Устранение законных замечаний — при наличии реальных недостатков в представленных документах: организация подготовки исправленного межевого плана или технического плана; получение недостающих документов; устранение иных замечаний регистратора в установленный законом срок приостановления (3 месяца); повторная подача документов в Росреестр
- Подготовка жалобы в апелляционную комиссию — при наличии незаконных оснований приостановки или отказа, связанных с кадастровым учётом: составление жалобы в апелляционную комиссию при Росреестре с детальным правовым обоснованием незаконности решения; подготовка доказательств, опровергающих позицию регистратора; подача жалобы в установленный срок (30 дней с момента принятия решения об отказе или приостановлении)
- Представительство в апелляционной комиссии — участие юриста в заседании апелляционной комиссии; обоснование позиции заявителя; ответы на вопросы членов комиссии; при необходимости — представление дополнительных доказательств и пояснений
- Подготовка административного иска об оспаривании решения Росреестра — при отказе апелляционной комиссии или при обжаловании решений, связанных с регистрацией прав (а не кадастровым учётом): составление административного искового заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) Росреестра в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ; определение подсудности; расчёт государственной пошлины; формирование доказательной базы
- Представительство в суде — участие юриста во всех судебных заседаниях по административному делу; обоснование незаконности решения Росреестра; представление доказательств; заявление ходатайств; при необходимости — привлечение кадастрового инженера для дачи пояснений суду в качестве специалиста
- Получение решения и контроль его исполнения — после вынесения положительного решения апелляционной комиссии или суда: подача документов в Росреестр для осуществления кадастрового учёта и (или) регистрации прав; контроль исполнения решения; получение выписки из ЕГРН; передача документов заказчику
- Подготовка документов для Росреестра на основании Решения Суда
- Внесение данных на основании Решения суда в ЕГРН
Нет времени искать услугу?
Наши специалисты быстро соориентируют вас по всем услугам и предложат оптимальный вариант сотрудничества
Вопросы и ответы
Приостановление — это временная мера: Росреестр выявил основания, препятствующие кадастровому учёту или регистрации, и предоставляет заявителю срок (как правило, 3 месяца) для их устранения. В период приостановления заявитель может донести недостающие документы, исправить ошибки в межевом плане или техническом плане, получить необходимые согласования. Если в установленный срок замечания не устранены, Росреестр принимает решение об отказе. Отказ — это окончательное решение по данному заявлению: для осуществления учёта или регистрации потребуется подавать новое заявление (с новыми документами) или обжаловать отказ в апелляционной комиссии или суде.
Решение о приостановлении государственного кадастрового учёта (в части, связанной именно с кадастровым учётом, а не с регистрацией прав) обжалуется в апелляционную комиссию при Росреестре. Жалоба подаётся в течение 30 дней с момента принятия решения о приостановлении. Апелляционная комиссия рассматривает жалобу в течение 30 дней и принимает решение: отклонить жалобу (приостановление признаётся законным) или отменить приостановление (Росреестр обязан осуществить кадастровый учёт). Государственная пошлина за подачу жалобы в апелляционную комиссию не взимается. При несогласии с решением апелляционной комиссии оно обжалуется в суд.
Да, в большинстве случаев можно. Обязательный досудебный порядок обжалования через апелляционную комиссию установлен только для решений о приостановлении государственного кадастрового учёта (часть 12 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Для решений об отказе в регистрации прав обязательного досудебного порядка не предусмотрено — заявитель вправе сразу обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Росреестра. Тем не менее в ряде случаев предварительное обращение в апелляционную комиссию целесообразно: это быстрее и дешевле судебного разбирательства.
Стоимость зависит от выбранного способа обжалования. Подача жалобы в апелляционную комиссию — бесплатно (государственная пошлина не взимается); юридическое сопровождение — от 35 000 ₽. Обжалование в суде: государственная пошлина — 300 ₽ для физических лиц и 2 000 ₽ для организаций (статья 333.19 НК РФ); юридическое сопровождение — от 35 000 ₽. При необходимости исправления кадастровых документов (новый межевой план или технический план) — от 15 000 ₽. Оставьте заявку — рассчитаем полную стоимость после анализа вашей ситуации.
Апелляционная комиссия рассматривает жалобу в течение 30 календарных дней с момента её поступления. По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из двух решений: об отклонении жалобы (приостановление признаётся законным, заявитель вправе обратиться в суд) или об отмене решения о приостановлении (Росреестр обязан осуществить кадастровый учёт в течение 5 рабочих дней). Таким образом, весь цикл обжалования через апелляционную комиссию занимает около 1,5–2 месяцев — значительно быстрее судебного разбирательства.
Незаконными являются основания, не предусмотренные статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, или основания, которые формально указаны в законе, но применены Росреестром неправильно — без учёта фактических обстоятельств дела. Типичные примеры незаконных приостановок: требование документов, не предусмотренных законом; отказ в регистрации на основании вступившего в силу решения суда под предлогом необходимости представления дополнительных документов; приостановка из-за предполагаемого пересечения границ, которого в действительности нет; неправильная квалификация объекта как самовольной постройки. Анализ законности каждого конкретного основания — задача для земельного юриста с опытом работы с Росреестром.
Да. Если незаконный отказ Росреестра причинил заявителю убытки — например, сорвалась сделка купли-продажи, был уплачен штраф по договору, понесены расходы на повторное нотариальное удостоверение документов, — эти убытки могут быть взысканы с Росреестра в судебном порядке. Правовым основанием служат статья 16 ГК РФ (возмещение убытков, причинённых государственными органами) и статья 66 Федерального закона № 218-ФЗ (ответственность органа регистрации прав). Для взыскания убытков необходимо доказать: факт незаконного решения Росреестра, наличие и размер убытков, причинно-следственную связь между незаконным решением и убытками.
Да, и весьма существенно. При купле-продаже недвижимости стороны, как правило, рассчитывают на стандартные сроки регистрации (5–9 рабочих дней). Незаконная приостановка может затянуть процесс на 3–4 месяца и более. Если в договоре купли-продажи установлены штрафные санкции за нарушение сроков, сторона, по вине которой произошла задержка, несёт финансовые потери. Именно поэтому важно оперативно реагировать на приостановку: немедленно получить решение о приостановлении, проанализировать его законность и либо устранить замечания, либо подать жалобу в апелляционную комиссию.
Формально заявитель вправе самостоятельно подать жалобу в апелляционную комиссию или административный иск в суд. Однако на практике самостоятельное обжалование без юридической помощи существенно снижает шансы на успех. Апелляционная комиссия и суд оценивают правовую обоснованность жалобы: необходимо точно указать нормы права, которые нарушил Росреестр, привести соответствующие доказательства и опровергнуть доводы регистратора. Без знания специфики Федерального закона № 218-ФЗ, подзаконных актов Росреестра и сложившейся практики апелляционных комиссий сформулировать убедительную правовую позицию крайне сложно. Юрист с опытом работы с Росреестром существенно повышает вероятность положительного исхода.
С нами работают
Выполненные проекты по направлению
Компания «ВИТА-ХАУЗ» имеет необходимые лицензии и состоит в СРО для выполнения иненерно-геодезических изысканий, кадастровой деятельности, картографической деятельности
Остались вопросы?
Мы оперативно отвечаем на вопросы с 9:00 по 18:00 по Москве