Отказ в уведомлении о строительстве дома из-за зоны 7.1: разбор реального кейса

Какие зоны могут ограничивать строительство дома

Земельный участок может одновременно находиться в нескольких зонах с особыми условиями использования территории, или ЗОУИТ. Это могут быть водоохранные, охранные, санитарные, приаэродромные и другие территории, для которых установлены особые правила использования земли. Перечень таких зон закреплён в статье 105 Земельного кодекса РФ, а статья 104 Земельного кодекса РФ объясняет, зачем они устанавливаются: для защиты жизни и здоровья людей, безопасной эксплуатации транспорта и инфраструктуры, охраны окружающей среды и других общественно значимых целей. 

Для участков рядом с аэропортами действует свой режим. Согласно статье 47 Воздушного кодекса РФ, приаэродромная территория устанавливается в том числе для безопасности полётов и защиты людей и окружающей среды от воздействия аэродрома и воздушных судов. Поэтому близость аэропорта может влиять на допустимую высоту зданий, назначение объектов и возможность строительства, а для жилой застройки отдельное значение имеет авиационный шум. 

С таким ограничением столкнулся застройщик участка в Московской области. Земля предназначалась для индивидуального жилищного строительства, на ней планировали построить жилой дом, однако после подачи уведомления администрация сообщила о недопустимости размещения объекта. Причин в документе было несколько, а одной из них стала зона 7.1 седьмой подзоны приаэродромной территории Шереметьево. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Подготовка уведомления о планируемом строительстве и допустимые параметры дома

Для строительства жилого дома на участке под ИЖС застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве. В нём указывают сведения о земельном участке и правах на него, вид разрешённого использования, этажность и высоту будущего дома, отступы от границ участка и другие предусмотренные сведения. Такой порядок установлен статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ: после получения уведомления уполномоченный орган проверяет параметры будущего объекта и допустимость его размещения на конкретном земельном участке. 

В нашем случае застройщик действовал именно в таком порядке. Площадь участка составляла около 22 соток, вид разрешённого использования позволял строительство индивидуального жилого дома. Планировался одноэтажный дом высотой 5 метров, общей площадью 136 м² и площадью застройки 148,5 м². В уведомлении были указаны отступы от границ участка и приложена схема размещения будущего здания. 

Почему администрация отказала в строительстве жилого дома

В ответ на уведомление администрация сообщила о недопустимости размещения жилого дома. В документе было указано сразу несколько ограничений, которые действовали в отношении участка. 

Первое было связано с Федеральной службой охраны. В отказе указано, что до подачи уведомления необходимо получить согласование строительства с ФСО со ссылкой на Федеральный закон от 27 мая 1996 года № 57-ФЗ «О государственной охране» и Указ Президента РФ от 7 августа 2004 года № 1013 «Вопросы Федеральной службы охраны Российской Федерации». Такое же требование впоследствии было отражено в ГПЗУ участка. 

Второе ограничение связано с рекой Сходня. Часть участка расположена в прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне, а в полученном отказе отдельно указана необходимость письменного согласования с территориальным управлением Росрыболовства. По данным ГПЗУ, водоохранная зона занимает большую часть участка, поэтому при подготовке документов это ограничение также пришлось учитывать. 

Для строительства жилого дома особенно существенным оказалось ещё одно основание. Участок полностью расположен в зоне 7.1 седьмой подзоны приаэродромной территории Шереметьево, а в полученном отказе прямо указано, что в границах этой зоны новое строительство жилых домов не допускается. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что означает зона 7.1 возле аэропорта Шереметьево

Приаэродромная территория делится на подзоны с разными ограничениями. Для аэропорта Шереметьево первая–шестая подзоны установлены приказом Росавиации от 17 апреля 2020 года № 395-П. В зависимости от конкретной подзоны ограничения могут касаться высоты объектов, размещения опасных производств, объектов обращения с отходами и других видов использования территории. 

Седьмая подзона связана с воздействием авиационного шума на людей. В ГПЗУ рассматриваемого участка указано, что земля полностью расположена в зоне 7.1, которая названа «зоной запрета строительства нормируемых объектов», а её внешняя граница соответствует изолинии авиационного шума Ldn = 61 дБА. В этой зоне не допускается новое строительство жилых домов, больниц, санаториев, общежитий, дошкольных и общеобразовательных организаций. Для ряда других объектов предусмотрена возможность строительства при реализации мер защиты помещений от авиационного шума. 

Седьмая подзона приаэродромной территории Шереметьево была установлена решением Управления Роспотребнадзора по Московской области от 23 января 2025 года № 2/ПАТ. Именно на этот документ ссылается ГПЗУ участка, и он же указан администрацией при обосновании отказа. 

После получения такого ответа потребовалось подробно изучить не только расположение участка внутри зоны 7.1, но и правила применения установленных для неё ограничений. В самом ГПЗУ сразу после перечня запретов содержалась норма, которая имела непосредственное отношение к этому участку. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Проверка ограничений по участку

В ГПЗУ приведена часть 13 статьи 4 Федерального закона от 1 июля 2017 года № 135-ФЗ. Согласно этой норме, ограничения, установленные в седьмой подзоне приаэродромной территории, не применяются к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня установления седьмой подзоны. Закон предусматривает и другие переходные случаи, связанные с ранее выданными разрешениями и уже начатым строительством. 

После этого принципиальное значение получила хронология документов. Право пользования земельным участком в нашем случае возникло на основании договора аренды, заключённого в январе 2022 года, тогда как седьмая подзона Шереметьево была установлена в январе 2025 года. 

В материалах дела таким образом появился факт, которого не видно, если ограничиться строкой ГПЗУ о запрете нового строительства. Вместе с расположением участка в зоне 7.1 значение имела дата возникновения права на землю и предусмотренное федеральным законом исключение для ранее возникших прав.

При этом участок оставался территорией с несколькими ограничениями одновременно. Требования, связанные с ФСО, водоохранной и прибрежной защитной зонами, существуют самостоятельно, поэтому вопрос по каждой из них рассматривается отдельно. 

Новый ГПЗУ и повторная подготовка уведомления о планируемом строительстве

После первоначального отказа был получен новый ГПЗУ. Этот документ содержит актуальные сведения о территориальной зоне, разрешённом использовании земли, допустимых параметрах строительства и ограничениях, которые необходимо учитывать при размещении объекта. В нашем случае новый ГПЗУ подтвердил одновременно возможность использования участка под ИЖС и его расположение сразу в нескольких зонах с особыми условиями использования территории. 

После анализа ГПЗУ документы подготовили для повторного прохождения уведомительной процедуры. Её смысл остаётся тем же: до начала строительства уполномоченный орган проверяет допустимость размещения будущего дома с учётом действующих на дату подачи требований. Такой порядок предусмотрен статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ. 

Для повторной подачи была подготовлена и схема размещения дома на земельном участке. Она показывает положение будущего здания относительно границ земли и необходимые отступы, но для публикации исходную схему заказчика мы использовать не будем: иллюстрацию следует выполнить заново, изменив геометрию участка и оставив только принцип расположения объекта.

Что проверять при отказе из-за зоны 7.1

Если причиной отказа стала зона 7.1, стоит проверить не только сам факт нахождения участка внутри приаэродромной территории. Значение имеют документ, которым установлена конкретная подзона, дата его принятия, ограничения для соответствующего вида объекта и переходные положения законодательства.

Отдельного внимания требует история прав на землю. Федеральный закон № 135-ФЗ содержит специальное правило для участков, права на которые возникли до установления седьмой подзоны, поэтому дата приобретения или возникновения иного права может оказаться существенной для оценки ситуации. Часть 13 статьи 4 Федерального закона № 135-ФЗ прямо закрепляет это исключение. 

Если на участке одновременно действует несколько ЗОУИТ и иных ограничений, каждое основание нужно рассматривать самостоятельно. Решение вопроса с приаэродромной территорией не снимает требований, которые могут быть связаны с водоохранной зоной, государственной охраной или другими режимами использования земли.