Зона газопровода на земельном участке: какие ограничения для строительства дома

Представьте вполне обычную ситуацию. Есть участок площадью девять соток, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Право собственности зарегистрировано, в ЕГРН в разделе об обременениях указано: «не зарегистрировано». Получен градостроительный план, в нём предусмотрено строительство индивидуального жилого дома. Вроде бы всё складывается нормально: можно выбирать проект и готовить документы на строительство.

И вот здесь возникает проблема, которую собственник участка может долго вообще не замечать. Потому что важная информация находится дальше, в других разделах тех же документов.

С такой ситуацией разбирались специалисты «ВИТА-ХАУЗ». Участок площадью 900 кв. м действительно имел вид разрешённого использования для ИЖС. При этом вся его территория полностью находилась в зоне минимальных расстояний сразу двух объектов газотранспортной системы: магистрального газопровода и газопровода-отвода.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Как на участке без зарегистрированного обременения появилось ограничение

На первый взгляд здесь возникает противоречие. В разделе ЕГРН о зарегистрированных правах указано, что ограничения и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы. Однако в других разделах той же выписки содержатся сведения о зоне с особыми условиями использования территории, которая покрывает весь участок.

Именно поэтому выписку ЕГРН важно читать целиком. Одна строка об отсутствии зарегистрированного обременения ещё не даёт полной картины того, что можно делать на земле.

Такие ограничения предусмотрены земельным законодательством. Статья 56 Земельного кодекса РФ допускает ограничение прав на землю в связи с установленными зонами с особыми условиями использования территории. Статья 105 ЗК РФ прямо относит к ЗОУИТ зоны минимальных расстояний до магистральных и технологических трубопроводов.

ГПЗУ подтверждал ту же картину. В нём был указан вид разрешённого использования для ИЖС и параметры возможной застройки, включая суммарную поэтажную площадь здания до 450 кв. м. Одновременно отдельный раздел градостроительного плана фиксировал: все 900 кв. м участка находятся в зоне минимальных расстояний газопроводов. На чертеже эта зона также полностью накрывает границы земли.

Сам статус ИЖС ещё не давал собственнику гарантии, что дом можно разместить именно здесь.

Почему первый отказ мог показаться обычной технической ошибкой

Собственник планировал построить жилой дом площадью 180 кв. м и подал соответствующее уведомление. Мосгосстройнадзор отказал в приёме документов. Одна из причин выглядела вполне поправимой: в уведомлении была неверно рассчитана плотность застройки.

Было указано 5,0 тыс. кв. м/га. При площади дома 180 кв. м и участка 900 кв. м правильный показатель составлял 2,0 тыс. кв. м/га.

Такую ошибку действительно можно исправить и снова подать документы. Но в том же решении ведомство отдельно указало на куда более серьёзное обстоятельство. Земельный участок полностью расположен в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов, а согласование строительства с правообладателем системы газоснабжения отсутствует.

И вот с этого момента вопрос уже переставал сводиться к корректировке одной цифры.

При рассмотрении уведомления о строительстве уполномоченный орган проверяет допустимость размещения индивидуального дома с учётом действующих ограничений. Такой порядок предусмотрен статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что показал ответ эксплуатирующей организации

Чтобы понять реальные перспективы строительства, потребовалась позиция организации, эксплуатирующей газопроводы.

В официальном ответе были указаны конкретные расстояния. Земельный участок находился в 134–187 метрах от оси одного магистрального газопровода и в 98–151 метре от оси газопровода-отвода.

Здесь есть важный технический нюанс. Для магистрального газопровода установлена охранная зона в 25 метров от оси с каждой стороны. Но при строительстве учитывается ещё и зона минимальных расстояний. Для газопровода соответствующего диаметра расстояние до зданий может достигать 250 метров.

В нашем случае эти зоны полностью перекрывали участок. Поэтому итоговый вывод эксплуатирующей организации оказался однозначным: размещение жилого дома в его границах не допускается.

Правовой режим таких ситуаций дополнительно регулирует Федеральный закон № 342-ФЗ. В частности, часть 21 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ предусматривает, что до установления зоны минимальных расстояний в порядке статьи 106 ЗК РФ строительство и реконструкция в границах минимальных расстояний допускаются только по согласованию с собственником соответствующей системы или уполномоченной им организацией. 

Похожие споры доходили и до Верховного суда. В Обзоре судебной практики от 23 июня 2021 года рассматривалась ситуация, когда участок полностью находился в пределах минимальных расстояний до трубопровода, а письменного согласования владельца сети не было. Отказ в строительстве суды признали законным.

Что делать, если участок уже оказался в такой зоне

В подобной ситуации повторная подача уведомления без предварительной проверки обычно мало что меняет. Сначала нужно понять, какое именно ограничение действует и насколько оно влияет на возможность размещения дома.

Специалисты проверяют сведения ЕГРН и ГПЗУ, определяют характеристики трубопровода, сопоставляют его положение с границами участка и планируемым пятном застройки, изучают применимые минимальные расстояния и необходимость согласования с владельцем инженерной инфраструктуры.

После этого уже можно оценивать реальный сценарий: возможно ли изменить расположение или параметры дома, получить согласование, уточнить сведения о зоне либо строительство на этом участке в принципе не имеет перспективы.

Что стоит проверить ещё до покупки участка

Самая неприятная часть подобных историй в том, что проблема может обнаружиться уже после покупки земли, заказа проекта и начала подготовки к строительству.

Поэтому участок под будущий дом стоит оценивать шире, чем по одному виду разрешённого использования. Важны актуальная выписка ЕГРН, ГПЗУ и его графическая часть, сведения о ЗОУИТ, магистральных сетях, санитарных и иных специальных зонах.

В рассматриваемом случае зона газопроводов занимала 100% площади участка. Ни корректировка расчёта плотности, ни повторная подача уведомления сами по себе эту ситуацию изменить не могли.

Специалисты «ВИТА-ХАУЗ» в таких случаях сопоставляют кадастровые сведения, градостроительную документацию и требования владельцев инженерной инфраструктуры. Это позволяет понять строительный потенциал участка ещё до того, как собственник вложится в проектирование и подготовку строительства.