Земельный участок под ИЖС через торги: как сформировать и приобрести землю у государства

Вы нашли свободную государственную землю, которая подходит по расположению и кажется удачным местом для строительства дома. Если самостоятельного участка с установленными границами здесь ещё нет, его можно попытаться образовать, а затем приобрести у государства.

Само обращение в администрацию ещё не означает, что выбранная территория станет вашей. Сначала предстоит проверить возможность образования участка, согласовать его расположение, выполнить кадастровые работы и поставить землю на учёт. В ходе процедуры могут появиться другие претенденты, и тогда дальнейшее предоставление земли будет проходить через торги.

Показываем весь путь на реальном кейсе нашей компании. Клиент выбрал свободную территорию в деревне Новая Рузского городского округа под строительство жилого дома. На момент начала работы отдельного земельного участка с собственными границами и кадастровым номером здесь ещё не существовало.

Предварительное согласование участка под ИЖС

Работу начали с обращения за предварительным согласованием предоставления земли. Такой порядок регулирует статья 39.15 Земельного кодекса РФ. Если испрашиваемый участок ещё предстоит образовать, к заявлению в предусмотренных законом случаях прилагается схема его расположения. 

Клиент рассчитывал примерно на 7,4 сотки земли. Территория относилась к землям, государственная собственность на которые не была разграничена.

Для участков под ИЖС действует специальная процедура, установленная статьёй 39.18 Земельного кодекса РФ. После обращения информация о возможном предоставлении земли публикуется, а другие заинтересованные лица получают возможность заявить о намерении участвовать в аукционе. Действующая редакция статьи предусматривает для этого 30-дневный срок.

В нашем случае после публикации появился второй претендент. Поэтому оформить землю по первоначальному сценарию уже было нельзя: участок предстояло сформировать и подготовить к продаже через торги.

Здесь важно понимать последовательность событий. Второй претендент появился ещё до аукциона, на этапе публикации информации о возможном предоставлении земли. Именно его заявление стало причиной перехода к торговой процедуре. Позднее, когда сформированный участок уже выставили на электронной площадке, начался отдельный этап с новой подачей заявок.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Образование земельного участка: схема и решение администрации

До проведения торгов нужно было определить, что именно государство будет продавать. Пока существует только выбранная территория, у неё нет самостоятельных кадастровых границ, площади и кадастрового номера. Для аукциона необходим конкретный объект недвижимости, который можно однозначно идентифицировать в документации.

Мы подготовили схему расположения будущего участка на кадастровом плане территории. Она показывает его границы, площадь и положение относительно уже существующих земельных участков.

Порядок подготовки такой схемы установлен статьёй 11.10 Земельного кодекса РФ. При её подготовке учитываются существующие кадастровые границы, документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, территории общего пользования и зоны с особыми условиями использования. 

Администрация Рузского городского округа утвердила схему. Будущий участок отнесли к землям населённых пунктов и установили разрешённое использование под индивидуальное жилищное строительство. В постановлении также было указано, что территория расположена в зоне с особыми условиями использования. 

После утверждения схемы можно было переходить от примерного контура на кадастровом плане к точным координатам будущих границ.

Межевой план земельного участка

Следующим этапом стала подготовка межевого плана. Межевой план — основной документ, в котором содержатся сведения об образуемом участке, необходимые для внесения в ЕГРН. Требования к нему установлены статьёй 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По результатам работ площадь составила около 7,4 сотки. В межевом плане были зафиксированы координаты границ, категория земель, использование под ИЖС и доступ к участку через земли общего пользования. 

Отдельно проверили допустимую площадь. Для этой территории документы устанавливают минимальный размер участка 3 сотки, максимальный — 5000 соток. Выбранная площадь укладывалась в разрешённые параметры. 

После подготовки межевого плана сведения направили на государственный кадастровый учёт. В результате территория стала самостоятельным объектом с установленными границами и кадастровым номером.

Сам порядок образования участка для последующей продажи через аукцион также предусмотрен статьёй 39.11 Земельного кодекса РФ: если участок предстоит образовать, процедура включает подготовку схемы, кадастровые работы и последующее решение о проведении торгов. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Продажа земельного участка под ИЖС через электронные торги

После кадастрового учёта администрация смогла перейти к продаже сформированного участка.

В марте информация о торгах появилась на электронной площадке РТС-тендер. Продавцом выступала администрация Рузского городского округа, организатором — Комитет по конкурентной политике Московской области. 

Для конкретного аукциона было установлено ограничение по составу участников: участвовать могли физические лица, при этом индивидуальные предприниматели в документации были исключены. Приём заявок продолжался до мая. 

Начальная цена участка составляла 370 826,04 рубля, задаток для участия — 74 165,20 рубля. В документации также был установлен шаг аукциона — 11 124,78 рубля. 

Проведение земельных аукционов регулируется статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ, а особенности проведения таких торгов в электронной форме установлены статьёй 39.13 Земельного кодекса РФ. 

И здесь история получила интересное продолжение. Переход к торгам потребовался потому, что на этапе первоначальной публикации появился второй заинтересованный претендент. Однако когда участок уже сформировали, поставили на кадастровый учёт и выставили на электронной площадке, заявку на участие подал только наш клиент. 

Это две разные стадии процедуры. Заявление о намерении участвовать в будущем аукционе ещё не заменяет саму заявку на участие в торгах. Когда аукцион объявлен, необходимо выполнить требования конкретной процедуры и отдельно подать документы через электронную площадку.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Аукцион по земельному участку: что происходит, если участник один

Аукционная комиссия рассмотрела единственную заявку. Она соответствовала требованиям извещения, задаток был внесён, оснований для отказа в допуске не оказалось. Клиента признали участником электронного аукциона. 

Поскольку участник оказался один, проводить ценовое соревнование было не с кем, поэтому аукцион официально признали несостоявшимся.

Для земельных торгов такая формулировка сама по себе не означает, что продажа отменена. В нашем случае комиссия одновременно указала, что с единственным участником должен быть заключён договор купли-продажи по начальной цене предмета аукциона. 

Такой механизм предусмотрен и статьёй 39.12 Земельного кодекса РФ. Если по окончании приёма заявок подана только одна заявка либо участником признан только один заявитель, аукцион признаётся несостоявшимся; дальнейший порядок заключения договора также определяется этой статьёй.

Для клиента это означало, что цена участка в ходе торгов не увеличилась.

Регистрация права собственности на земельный участок

После завершения торгов договор купли-продажи становится основанием для оформления права на приобретённую землю. Электронная процедура по этому лоту на площадке указана как завершённая, а в карточке торгов предусмотрены сведения о договоре. 

Государственная регистрация права проводится в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 14 закона № 218-ФЗ относит договоры и другие сделки с недвижимостью к основаниям государственной регистрации прав. 

В результате весь путь начинается с территории, которая ещё не существует в ЕГРН как самостоятельный участок, а проходит через согласование схемы, кадастровые работы, образование объекта, торги и оформление договора купли-продажи.

Этот кейс хорошо показывает, почему поиск свободной государственной земли — только начало процесса. Между выбранным местом на карте и зарегистрированным правом собственности находится несколько самостоятельных этапов, и результат каждого из них влияет на возможность двигаться дальше.

Что проверить, если вы хотите получить землю у государства под ИЖС

До подачи документов стоит оценивать не только саму свободную территорию, но и её юридическую и градостроительную пригодность. Нужно проверить существующие кадастровые границы, возможность нормального доступа к участку, территориальную зону, допустимый размер и разрешённое использование земли.

Особое внимание требуется зонам с особыми условиями использования территории. В нашем кейсе такая зона была указана непосредственно в постановлении администрации. Она не помешала сформировать участок и выставить его на продажу, однако наличие ЗОУИТ может устанавливать ограничения для будущего строительства. 

Стоит заранее оценить и финансовую сторону процедуры. Для участия в аукционе потребуется задаток, а если на торги действительно выйдут несколько претендентов, итоговая стоимость земли может вырасти относительно начальной цены. Поэтому бюджет лучше рассчитывать с запасом ещё до подачи заявки.

Наконец, важно учитывать, что даже удачно выбранная территория может потребовать дополнительной кадастровой подготовки. Существующие границы соседних участков, геометрия участка, доступ к землям общего пользования и ограничения использования могут повлиять как на саму возможность образования участка, так и на его окончательную форму.