Образование земельного участка под жилым домом: как оформить землю в собственность

Представьте: у вас есть дом, он зарегистрирован в ЕГРН, участок огорожен, семья пользуется землёй много лет. В быту всё выглядит совершенно обычно: дом стоит на своём месте, границы понятны, земля переходит от одного поколения к другому вместе с домом. В документах картина может оказаться другой: земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости просто нет.

В этом кейсе жилой дом уже был зарегистрирован в ЕГРН. Землю под ним предстояло образовать, а затем оформить в собственность.

Образование земельного участка в практическом смысле означает, что для территории определяют границы, конфигурацию и площадь, готовят кадастровые документы и ставят участок на государственный кадастровый учёт. После этого он появляется в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости.

История участка начиналась ещё в 1940 году. У владельца сохранился акт об отводе земли под строительство жилого дома. В старом документе была указана площадь 875 кв. м. 

Для современного кадастрового учёта этого документа было недостаточно. Требовалось определить фактические границы участка, подготовить схему его расположения, согласовать её с Департаментом городского имущества Москвы, провести кадастровые работы и затем перейти к оформлению права собственности.

Дом зарегистрирован, участок не оформлен

Землю предстояло сформировать из территории, государственная собственность на которую не была разграничена. Распоряжаться такой территорией в данном случае был уполномочен Департамент городского имущества Москвы. 

Работу начали с геодезической съёмки. Она дала исходные данные для подготовки схемы расположения будущего земельного участка на кадастровом плане территории: его конфигурации, площади и координат характерных точек.

Порядок подготовки такой схемы установлен статьёй 11.10 Земельного кодекса РФ. При её подготовке учитывают существующие земельные участки, здания, территориальные ограничения и другие сведения, которые влияют на возможность образования земли в выбранных границах.

По подготовленной нами схеме проектная площадь составила 931 кв. м. Были определены семь характерных точек границы, внутри формируемой территории находился зарегистрированный жилой дом. 

В акте 1940 года было указано 875 кв. м, а сформированный участок получился больше. Старый акт в комплект документов для ДГИ не включали. Участок формировали по фактическому землепользованию, которое сложилось к моменту оформления, и по результатам кадастровых работ площадь составила 931 кв. м.

Этот пример хорошо показывает, почему площадь в старом документе и площадь сформированного участка могут различаться. При кадастровых работах специалисты учитывают реальную ситуацию на местности, сведения ЕГРН и положение соседних участков.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Согласование схемы земельного участка в ДГИ Москвы

Подготовленную схему мы направили в Департамент городского имущества Москвы вместе с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Такой порядок предусмотрен статьёй 39.15 Земельного кодекса РФ. Если участок ещё предстоит образовать, решение о предварительном согласовании становится основанием для дальнейших кадастровых работ.

ДГИ утвердил схему. В распоряжении закрепили проектную площадь 931 кв. м, категорию земель населённых пунктов и вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Одновременно Департамент согласился с предоставлением участка собственнику для эксплуатации расположенного на нём жилого дома. 

После утверждения схемы можно было переходить к межеванию. К этому моменту конфигурация будущего участка была согласована, однако кадастрового номера у него ещё не было.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Межевой план и кадастровый учёт земельного участка

На основании утверждённой схемы кадастровый инженер подготовил межевой план. В нём закрепили сведения о границах образуемого земельного участка, необходимые для постановки на государственный кадастровый учёт.

После кадастрового учёта в ЕГРН появился земельный участок площадью 931 ± 11 кв. м с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». В сведениях реестра также был указан жилой дом, расположенный в его границах. 

При оформлении учитывали и ограничения территории. Участок расположен в нескольких зонах с особыми условиями использования, связанных с приаэродромной территорией Внуково. Эти сведения были внесены в ЕГРН. В данном случае ограничения не помешали постановке участка на кадастровый учёт, однако их необходимо учитывать при дальнейшем использовании земли. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Основание для бесплатного предоставления земельного участка

После постановки участка на кадастровый учёт мы снова обратились в ДГИ. Теперь в документах фигурировал уже сформированный объект с установленными границами, площадью и кадастровым номером.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ закрепляет за собственниками зданий и сооружений право приобрести в собственность или аренду государственные и муниципальные земельные участки, на которых расположены эти объекты.

В нашем кейсе существенной была история права на жилой дом. Оно возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ. Возможность бесплатного приобретения используемой земли в такой ситуации предусмотрена статьёй 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Это основание применяется и в случаях наследования, если соответствующее право наследодателя возникло до введения Земельного кодекса.

Именно этот порядок использовали в нашем кейсе. В распоряжении ДГИ о предоставлении земли содержатся ссылки на статью 3 Федерального закона № 137-ФЗ и нормы Земельного кодекса, регулирующие предоставление участков собственникам расположенных на них объектов. 

Регистрация права собственности на земельный участок

По итогам повторного обращения Департамент городского имущества выпустил распоряжение о бесплатном предоставлении сформированного земельного участка собственнику жилого дома. В документе уже значился участок площадью 931 кв. м, поставленный на кадастровый учёт и предназначенный для эксплуатации дома. 

После распоряжения документы направили на государственную регистрацию. Право собственности на земельный участок зарегистрировали в ЕГРН.

В результате собственник получил оформленную землю под существующим жилым домом: участок с определёнными границами, кадастровым номером и зарегистрированным правом собственности. Весь процесс включал геодезическую съёмку, подготовку и согласование схемы, межевой план, кадастровый учёт и два обращения в ДГИ.

Что проверить собственнику дома перед оформлением земельного участка в собственность

Если дом зарегистрирован, а земля под ним остаётся неоформленной, сначала стоит проверить сведения ЕГРН и собрать документы, которые сохранились на участок и сам дом. Старые акты, решения органов власти, документы о предоставлении земли и наследовании могут иметь значение даже спустя десятилетия.

Дальше нужно понять, какие границы участка можно сформировать сегодня. Учитываются фактическое землепользование, соседние участки, существующая застройка, ограничения и сведения ЕГРН. Поэтому площадь из старого документа сама по себе ещё не определяет параметры будущего участка.

Отдельно определяется основание, на котором землю можно получить в собственность. В одних случаях закон допускает бесплатное предоставление, в других применяется иной порядок. Это зависит от истории прав на дом, документов на землю и статуса территории.