Раздел нежилого помещения на два и более

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения без изменения его статуса как объекта недвижимости: помещение остаётся единым объектом с тем же кадастровым номером, просто меняется его внутренняя планировка. Раздел — это образование новых самостоятельных объектов недвижимости: исходное помещение прекращает существование, а вместо него в ЕГРН появляются два или более новых помещения с собственными кадастровыми номерами и зарегистрированными правами. На практике раздел нередко сопровождается перепланировкой — возведением перегородок, устройством отдельных входов, разделением инженерных систем — которая является физической основой для юридического раздела.

Раздел ипотечного помещения возможен только с согласия залогодержателя — банка или иного кредитора. Это требование вытекает из ст. 346 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». После раздела ипотека автоматически распространяется на все образованные помещения, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем. На практике банки, как правило, дают согласие на раздел при условии, что залоговая стоимость образованных помещений не снижается и кредитные обязательства остаются обеспеченными. Без согласия банка Росреестр откажет в регистрации.

Если помещение находится в единоличной собственности, согласие других собственников помещений в здании для раздела или объединения не требуется при условии, что работы не затрагивают общее имущество здания. Если же раздел или объединение предполагает использование общих коридоров, лестничных клеток, инженерных систем или несущих конструкций здания, необходимо согласие общего собрания собственников помещений. В многоквартирных домах это требование прямо установлено ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Для нежилых зданий аналогичные требования вытекают из ст. 246 и 247 Гражданского кодекса РФ применительно к общему имуществу здания.

При разделе помещения, обременённого договором аренды, возникает правовая коллизия: предмет договора — исходное помещение — прекращает существование как объект недвижимости. Во избежание споров рекомендуется заблаговременно урегулировать этот вопрос с арендатором: расторгнуть действующий договор и заключить новые договоры на образованные помещения, либо заключить дополнительное соглашение к действующему договору с изменением предмета аренды. При объединении помещений, каждое из которых обременено отдельным договором аренды, ситуация аналогична. Игнорирование этого вопроса создаёт риски судебных споров с арендаторами о судьбе действующих договоров.

Да, объединение помещений, принадлежащих разным лицам, возможно. При этом образованное помещение будет принадлежать всем бывшим собственникам на праве общей долевой собственности пропорционально площадям объединяемых помещений, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Для проведения объединения все собственники должны совместно подать заявление в Росреестр или выдать доверенности уполномоченному представителю. Соглашение об определении долей в праве общей собственности на образованное помещение рекомендуется оформить нотариально.

Стоимость складывается из нескольких составляющих. Подготовка технического плана кадастровым инженером — от 20 000 до 80 000 ₽ в зависимости от площади и количества образуемых помещений. Если требуется перепланировка — разработка проекта от 25 000 ₽ и его согласование. Государственная пошлина за регистрацию прав на каждое образованное помещение — 2 000 ₽ для физических лиц, 22 000 ₽ для юридических лиц за каждый объект. Стоимость комплексного сопровождения под ключ начинается от 30 000 ₽ для простых случаев и может достигать 200 000–300 000 ₽ для крупных объектов с перепланировкой и множественными согласованиями.

При отсутствии необходимости в перепланировке и наличии полного комплекта документов процедура занимает от 15 рабочих дней: подготовка технического плана кадастровым инженером — 5–10 рабочих дней, государственный кадастровый учёт и регистрация прав в Росреестре — 5–12 рабочих дней. Если требуется предварительная перепланировка, сроки увеличиваются на период её согласования — от 30 до 60 рабочих дней в зависимости от сложности объекта. При наличии замечаний Росреестра или необходимости дополнительных согласований общий срок может составить 2–3 месяца.

Да, если фактически помещение уже разделено физически — имеет отдельные входы, изолированные пространства и независимые инженерные системы — раздел может быть проведён исключительно в документальном порядке без дополнительных строительных работ. Кадастровый инженер фиксирует фактическое состояние помещений, готовит технический план, и документы подаются в Росреестр. Если же помещение представляет собой единое открытое пространство, для его раздела потребуется возведение перегородок, устройство отдельных входов и разделение инженерных систем — то есть перепланировка, которую необходимо согласовать в установленном порядке.

Технический план — это документ, подготавливаемый кадастровым инженером, который содержит сведения о характеристиках вновь образованных помещений: площади, конфигурации, местоположении в здании, этаже, высоте потолков. Именно технический план является основанием для проведения государственного кадастрового учёта новых объектов недвижимости в Росреестре. Без технического плана, подписанного квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, Росреестр не поставит образованные помещения на кадастровый учёт и не зарегистрирует права на них. Требования к форме и содержанию технического плана установлены Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

При разделе исходное помещение снимается с кадастрового учёта и его кадастровый номер аннулируется. Вновь образованным помещениям присваиваются новые кадастровые номера. При объединении все исходные помещения снимаются с кадастрового учёта, их кадастровые номера аннулируются, а образованному помещению присваивается новый кадастровый номер. Снятие с учёта исходных помещений и постановка на учёт новых осуществляются одновременно в рамках одного заявления в Росреестр, что исключает период, когда объекты существуют одновременно в двух статусах. Права на исходные помещения прекращаются, а права на образованные — регистрируются одновременно.