Гаражная амнистия в Москве: как оформить землю под гаражом в собственность

Классическая история старых гаражных кооперативов: у вас есть гараж, он числится в ЕГРН и принадлежит вам на праве собственности, а земля непосредственно под ним вам не принадлежит. Многие владельцы об этом просто не задумываются. Гаражом пользуются годами, документы на него есть, и кажется вполне естественным, что с землёй тоже всё в порядке. При проверке выясняется, что земельный участок под конкретным боксом отдельно вообще не оформлен.

Именно такая ситуация была у собственника из нашего кейса. Его гараж в Москве уже был зарегистрирован в ЕГРН как нежилое помещение площадью 62,2 кв. м, право собственности зарегистрировали ещё в 2020 году. Земельного участка непосредственно под гаражом у владельца не было. 

Задача состояла в том, чтобы образовать отдельный земельный участок под существующим боксом, поставить его на кадастровый учёт и оформить в собственность владельца гаража по гаражной амнистии.

Гаражная амнистия позволяет при соблюдении установленных законом условий оформить землю под гаражом в упрощённом порядке. Такой механизм предусмотрен статьёй 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

Гараж оформлен, земля под ним — нет

Первым этапом стало изучение документов на сам гараж и территорию кооператива. Здесь была важная особенность: в ЕГРН объект собственника значился как нежилое помещение, хотя фактически представлял собой гаражный бокс. Он находился внутри зарегистрированного нежилого здания гаражного комплекса. 

Такая запись не помешала дальнейшему оформлению, однако её пришлось учитывать при подготовке кадастровых документов. Помещение нельзя указать в межевом плане как самостоятельный объект, расположенный в границах земельного участка, поэтому в соответствующем разделе было отражено здание, в составе которого находится гараж.

После анализа исходных сведений мы провели необходимые геодезические работы и определили границы территории непосредственно под гаражным боксом. Проектная площадь будущего земельного участка составила 27 кв. м. 

Здесь может возникнуть вопрос, почему площадь самого помещения — 62,2 кв. м, а земли под ним — только 27 кв. м. По материалам ЕГРН гараж включает несколько уровней: подвал, антресоль и первый этаж. Земельный участок формировался по площади, которую объект занимает непосредственно на территории.

Схема земельного участка под гаражом

Для образования участка подготовили схему его расположения на кадастровом плане территории. В ней определили будущие границы, координаты характерных точек и проектную площадь.

Для гаражных кооперативов эта работа требует особенно внимательно смотреть на существующие кадастровые границы. Отдельный бокс является частью сложившейся застройки: рядом находятся другие гаражи, проезды и общий земельный участок кооператива. Новый участок должен занять конкретное место внутри этой структуры и иметь возможность доступа к территории общего пользования.

В подготовленной схеме участок под гаражом обозначен как отдельный объект площадью 27 кв. м. Доступ к нему предусматривался через существующую территорию гаражного комплекса. 

С этой схемой можно было переходить к следующему этапу — предварительному согласованию предоставления земли в Департаменте городского имущества Москвы.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Согласование земельного участка в ДГИ Москвы под гаражом

4 августа 2023 года ДГИ Москвы выпустил распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Департамент утвердил подготовленную схему, установил проектную площадь 27 кв. м и вид разрешённого использования — «размещение гаражей для собственных нужд». 

В этом же распоряжении ДГИ согласился с предоставлением участка владельцу гаража на праве собственности и подтвердил возможность обращения за государственным кадастровым учётом образуемой земли.

Для Москвы действует отдельная административная процедура оформления таких участков. В самом распоряжении ДГИ среди оснований указан приказ Департамента городского имущества Москвы от 27 августа 2021 года № 214 «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков для размещения гаражей на территории города Москвы». 

После утверждения схемы начались кадастровые работы. И как раз на этом этапе проявилась наиболее интересная особенность этого кейса.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Межевой план и корректировка границ гаражного кооператива

Будущий участок нельзя было просто выделить внутри существующей территории и поставить на кадастровый учёт. Его границы пересекались с границами земельного участка гаражного кооператива.

Поэтому межевой план готовили одновременно для образования нового участка под конкретным гаражом и корректировки существующей границы участка ГСК по контуру формируемой земли. Это прямо указано в документации кадастрового инженера. 

На практике при появлении отдельного участка под одним гаражом потребовалось корректно изменить конфигурацию общей территории. Иначе в ЕГРН одновременно существовали бы пересекающиеся границы двух земельных участков.

Корректировку проводили только в той части, которая относилась к образуемому участку под гаражным боксом. Другие обнаруженные особенности границ территории кооператива не меняли, поскольку для их исправления в рамках этой кадастровой работы не было основания. 

Даже небольшой участок площадью 27 кв. м приходится увязывать с уже существующей кадастровой картиной всей территории. В старых гаражных кооперативах именно этот этап может оказаться одним из самых технически сложных.

Кадастровый учёт земельного участка под гаражом

После подготовки межевого плана сведения направили для государственного кадастрового учёта.

В ЕГРН появился отдельный земельный участок площадью 27 ± 2 кв. м с видом разрешённого использования «размещение гаражей для собственных нужд». Кадастровый номер участку был присвоен в сентябре 2023 года. 

В межевом плане также было зафиксировано, что границы образуемого участка проходят по стенам существующего гаражного бокса. Таким образом, земля формировалась непосредственно под фактически существующим объектом. 

После кадастрового учёта в распоряжении собственника уже был самостоятельный объект недвижимости с определёнными границами, площадью и кадастровым номером. Теперь можно было снова обращаться в ДГИ за передачей земли в собственность.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Бесплатное предоставление земли под гаражом по гаражной амнистии

3 ноября 2023 года Департамент городского имущества Москвы выпустил распоряжение о бесплатном предоставлении сформированного земельного участка собственнику гаража.

В документе указано, что владелец является собственником существующего гаража, а земельный участок площадью 27 кв. м предоставляется ему для эксплуатации этого объекта. 

Правовое основание такого порядка связано с гаражной амнистией. Статья 3.7 Федерального закона № 137-ФЗпредусматривает возможность бесплатного предоставления государственной или муниципальной земли под гаражом при соблюдении установленных условий. 

Для владельцев старых гаражей это один из ключевых смыслов амнистии: при наличии необходимых оснований участок под объектом можно получить в собственность без выкупа у города.

Регистрация собственности на землю под гаражом по гаражной амнистии

После распоряжения ДГИ право на сформированный земельный участок зарегистрировали в ЕГРН.

Выписка подтверждает государственную регистрацию 10 ноября 2023 года. Основанием указано распоряжение Департамента городского имущества о бесплатном предоставлении участка. 

В результате у собственника оказался оформлен весь имущественный комплект: зарегистрированный гараж и отдельный земельный участок непосредственно под ним.

Работа включала геодезию, подготовку схемы расположения участка, предварительное согласование в ДГИ, межевой план, корректировку границ территории гаражного кооператива, кадастровый учёт, повторное обращение в ДГИ и государственную регистрацию собственности на землю.

Что проверить перед оформлением земли под гаражом по гаражной амнистии

Для начала стоит получить актуальные сведения ЕГРН на гараж и территорию, на которой он расположен. Важно понять, зарегистрирован ли сам объект, в каком качестве он учтён, кому принадлежит окружающий земельный участок и как проходят его кадастровые границы.

Затем нужно собрать документы, подтверждающие историю гаража и право его использования. Статья 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ предусматривает несколько вариантов подтверждения, в том числе документы гаражного кооператива. Перечень зависит от конкретной ситуации. 

Отдельно нужно проверить саму кадастровую ситуацию. Гараж может находиться внутри большого участка ГСК, рядом с уже образованными участками других собственников или в месте, где существующие границы требуют корректировки. Это становится понятно после анализа ЕГРН и кадастровых работ.