Утверждение схемы земельного участка: почему администрация может отказать и как оспорить отказ

Как увеличить земельный участок за счет муниципальной земли

У собственника частного дома может возникнуть вполне практическая задача: рядом с его участком находится свободная муниципальная земля, которую он хотел бы присоединить. Земельное законодательство предусматривает такую возможность через перераспределение земельного участка. В результате существующий частный участок и прилегающая к нему государственная или муниципальная земля перераспределяются, а собственник получает участок уже в новых границах.

Такая процедура предусмотрена статьей 39.28 Земельного кодекса РФ, в том числе для участков граждан, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Возможность перераспределения зависит от характеристик конкретной территории, существующих границ и градостроительных ограничений, поэтому одного желания увеличить участок недостаточно. 

Если для территории нет утвержденного проекта межевания, собственнику потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. На ней показывают, как должны измениться существующие границы и какой участок предполагается сформировать после перераспределения. Требования к подготовке такой схемы установлены статьей 11.10 Земельного кодекса РФ.

В общих чертах последовательность выглядит так: сначала проверяют возможность перераспределения и ограничения территории, затем готовят схему будущего участка и вместе с заявлением направляют ее в уполномоченный орган. Администрация рассматривает документы и принимает решение. Если схема согласована, процедура продолжается дальше. Если получен отказ, нужно разбираться с его основанием и документами, которыми оно подтверждается.

Одним из таких ограничений могут оказаться красные линии. В градостроительной документации они обозначают границы территорий общего пользования и другие предусмотренные законом границы. Поэтому их расположение учитывается при формировании земельных участков. И здесь для собственника имеет значение не только то, что красные линии где-то отображены, но и какими документами они установлены применительно к конкретной территории. 

Именно на этом этапе возник спор в деле собственника участка в Московской области, который решил увеличить свою землю путем перераспределения.

С чего началось перераспределение земельного участка

Собственнику принадлежал земельный участок площадью 560 кв. м с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». На земле находился зарегистрированный жилой дом.

Для перераспределения была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и подано заявление о предоставлении соответствующей государственной услуги. Однако администрация отказала в перераспределении.

В решении было указано сразу несколько оснований. По мнению администрации, представленная схема не соответствовала утвержденному проекту планировки территории и землеустроительной документации. Кроме того, формируемый земельный участок якобы частично находился в границах красных линий. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд. Теперь требовалось проверить конкретные причины, которыми администрация обосновала свой отказ. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Когда администрация может не утвердить схему земельного участка

Основания для отказа в утверждении схемы установлены законом. Пункт 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФпредусматривает несколько таких случаев. Например, схема может не соответствовать требованиям к ее подготовке, при образовании участка могут нарушаться требования земельного законодательства либо предложенные границы могут противоречить утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации или положению об особо охраняемой природной территории. 

При подготовке схемы учитываются правила землепользования и застройки, документы территориального планирования, проекты планировки территории, существующие земельные участки и объекты недвижимости, зоны с особыми условиями использования территории и красные линии. Поэтому при рассмотрении спора суду предстояло сопоставить причину отказа с действующей документацией именно для территории собственника.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что показала проверка градостроительных документов

Суд исследовал генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, сведения ЕГРН и информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области.

Участок находился в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки. Для ИЖС здесь были установлены предельные размеры земельных участков: минимальный — 400 кв. м, максимальный — 4000 кв. м. Сам исходный участок собственника имел площадь 560 кв. м.

Дальнейшая проверка показала существенное расхождение с содержанием отказа. В отношении территории, где находился участок, не были утверждены проект планировки и проект межевания территории. Между тем администрация среди причин отказа указывала несоответствие схемы утвержденному проекту планировки. 

Суд отдельно исследовал сведения, связанные с ограничениями территории. На карте градостроительного зонирования отображалась зона с особыми условиями использования территории, однако в ЕГРН и правилах землепользования и застройки сведений о нахождении формируемого участка в границах соответствующей зоны не содержалось. Эти обстоятельства рассматривались вместе с документацией, на которую администрация опиралась при принятии решения.

Какими документами должны подтверждаться красные линии

Следующим вопросом стало происхождение красных линий, указанных в отказе. Их установление связано с документацией по планировке территории, поэтому суд проверял, существует ли соответствующая документация для места расположения участка. Порядок подготовки и утверждения такой документации регулируется главой 5 Градостроительного кодекса РФ. 

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области, документация по планировке этой территории утверждена не была. Само решение администрации также не содержало сведений о документе по планировке территории, которым были бы установлены красные линии в границах формируемого участка. Получалось, что ограничение было названо в качестве причины отказа, однако в рассмотренных судом материалах его документальная основа применительно к этому участку не подтверждалась. 

Для разрешения спора суду также требовалось проверить представленную собственником схему. Если она нарушала требования земельного законодательства по другим основаниям, у администрации могла сохраняться законная причина для отказа.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Соответствовала ли схема требованиям Земельного кодекса

Статья 11.10 Земельного кодекса РФ устанавливает требования к подготовке схемы расположения земельного участка. При ее составлении учитываются действующая градостроительная и землеустроительная документация, существующие границы участков, расположение зданий и сооружений, красные линии и другие предусмотренные законом сведения. 

Суд сопоставил эти требования с представленными материалами и установил, что схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории полностью соответствует требованиям статьи 11.10 ЗК РФ. Формирование участка в указанных в ней координатах также соответствовало требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса РФ к образуемым и изменяемым земельным участкам. 

Таким образом, судебная проверка охватила обе части позиции администрации: наличие градостроительных оснований для отказа и качество самой схемы. Документального подтверждения препятствий, указанных администрацией, суд не установил, а представленная собственником схема требованиям земельного законодательства полностью соответствовала. В результате решение администрации об отказе было признано незаконным. 

Что получил собственник после суда

Здесь есть существенная юридическая деталь. Суд не утвердил схему вместо администрации и не оформил перераспределение земельного участка.

Решением суда администрацию обязали устранить допущенные нарушения и повторно рассмотреть заявление собственника о предоставлении государственной услуги по перераспределению земель.

Поэтому победа в таком споре означает отмену незаконного препятствия и возвращение заявления на рассмотрение с учетом выводов суда. Дальнейшая процедура перераспределения продолжается в установленном законом порядке. 

На этом этапе история участка не заканчивается. После судебного решения процедура продолжается: заявление должно быть рассмотрено повторно, а собственнику еще предстоит пройти дальнейшие этапы перераспределения. Для этого кейса судебное решение стало важным промежуточным результатом: первоначальный отказ отменен, а возможность продолжить оформление восстановлена.

Что делать после отказа в утверждении схемы земельного участка

Начинать стоит с самого решения администрации и указанного в нем основания. Если причиной названы красные линии, нужно установить, каким документом они определены и относятся ли они к формируемому участку. При ссылке на проект планировки или проект межевания территории следует проверить существование, статус и содержание этого документа.

Затем проверяют саму схему расположения земельного участка и сопоставляют ее со сведениями ЕГРН, ПЗЗ, генеральным планом и иной применимой к территории документацией. Здесь требуется увидеть картину целиком: действительно ли существует препятствие для перераспределения или официальный отказ содержит основание, которое не подтверждается документами.

Если между причиной отказа и градостроительными сведениями обнаруживаются расхождения, следует оценить возможность его обжалования. В земельных спорах формулировка решения администрации еще не отвечает на вопрос о перспективах участка: ответ появляется после проверки документов, которыми эта формулировка должна подтверждаться.