Купили землю и не пользуетесь? Её могут забрать через суд

Землю нередко покупают в расчёте на будущее: под строительство, развитие территории, перепродажу или как долгосрочный актив. Пока подходящий проект не найден, участок может годами оставаться без использования. Но право собственности не отменяет требований к самой земле. У участка есть категория и вид разрешённого использования, ВРИ, а собственник обязан учитывать установленный для него правовой режим.

Показательный случай произошёл в Новой Москве. В 2015 году собственник приобрёл несколько крупных земельных участков общей площадью более 400 тыс. кв. м как инвестиционный актив. Земля относилась к категории земель населённых пунктов, ВРИ был установлен «для сельскохозяйственного производства». В дальнейшем территория вошла в комплексное развитие территории, КРТ, а собственник начал рассматривать варианты её будущего освоения.

Пока прорабатывались планы развития территории, фактически участок много лет не использовался в соответствии с действующим ВРИ. Именно это обстоятельство впоследствии стало ключевым в споре с городом.

Как ВРИ земельного участка влияет на обязанность собственника использовать землю

Вид разрешённого использования определяет, для каких целей допускается использовать конкретный участок. Если в ЕГРН указан ВРИ «для сельскохозяйственного производства», планы собственника построить на этой территории другой объект сами по себе правовой режим земли не меняют.

Статья 42 Земельного кодекса РФ обязывает собственников использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешённым использованием. Для собственника это означает довольно простую вещь: пока сведения о ВРИ не изменены официально, оценивать участок будут исходя из действующего режима.

ВРИ в принципе можно изменить. По статье 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешённого использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом и установленными требованиями. Однако для территорий КРТ есть отдельное ограничение: со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до утверждения документации по её планировке изменить ВРИ участков внутри этой территории нельзя.

Поэтому для собственника крупного земельного актива имеет значение не только то, что он собирается построить через несколько лет. Нужно понимать, какой режим действует сегодня и можно ли вообще изменить его на текущем этапе.

Как инспекция определяет, что земельный участок долгое время не используется

В 2025 году участок обследовала Госинспекция по недвижимости. Специалисты зафиксировали отсутствие сельскохозяйственной деятельности, а состояние территории дополнительно проверили по спутниковым снимкам за несколько предыдущих лет и с помощью агробиологического исследования.

Экспертиза показала, что более 95% участка занимала дикорастущая сорная растительность. На 99% территории отсутствовали признаки обработки почвы и посева сельскохозяйственных культур. Специалист сделал вывод, что землю не использовали по установленному назначению более трёх-пяти лет.

Для собственника это один из наиболее существенных выводов всего дела. Проверка не обязательно ограничивается одним выездом инспектора. Длительное состояние земли можно подтверждать спутниковой съёмкой, обследованиями и экспертными заключениями. Поэтому привести участок в порядок непосредственно перед проверкой может оказаться недостаточно, если уже существуют материалы за предыдущие годы.

С 1 сентября 2025 года для земель населённых пунктов действуют специальные признаки неиспользования, установленные Постановлением Правительства РФ № 826. В частности, для ряда участков учитывается зарастание более половины площади сорными растениями высотой более одного метра, деревьями или кустарниками, если собственник в течение установленного срока не освобождает территорию.

Росреестр предложил дополнить признаки неиспользования земельных участков опасными инвазивными растениями. В региональные перечни таких растений может входить, в частности, борщевик Сосновского. Если поправки будут приняты, зарастание участка такими растениями также сможет учитываться как признак его неиспользования. Проект предусматривает вступление изменений в силу с 1 сентября 2027 года. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Какой срок дают на устранение нарушений при неиспользовании земли

После первого обследования Госинспекция направила собственнику рекомендации об устранении нарушения. Письмо не было получено и вернулось отправителю после истечения срока хранения. Однако в судебном споре это не помогло: юридически значимая корреспонденция, направленная организации по надлежащему адресу, при определённых условиях считается доставленной и тогда, когда адресат фактически с ней не ознакомился.

После истечения установленного месячного срока инспекция обследовала участок повторно. Нарушение устранено не было. Это подтвердили новое решение Госинспекции и повторное экспертное заключение.

Поэтому получение любого уведомления или требования, связанного с использованием земли, уже требует реакции. Нужно проверить, что именно зафиксировал контролирующий орган, какими материалами это подтверждается и что необходимо сделать в установленный срок. Для компаний сюда добавляется ещё один практический совет: следить за адресом в ЕГРЮЛ и официальной корреспонденцией. Неполученное письмо не обязательно останавливает процедуру.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Через сколько лет неиспользуемый земельный участок могут изъять

Статья 284 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность изъятия земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, если он не используется по целевому назначению в течение трёх лет и законом не установлен более длительный срок.

Само истечение трёх лет не означает автоматического прекращения права собственности. Неиспользование необходимо установить и доказать, а принудительное изъятие происходит в установленном законом порядке.

В этом деле у города была последовательная доказательная база: состояние участка фиксировалось несколько лет, проводились обследования и исследования, собственнику давали срок на устранение нарушения, затем проверяли землю повторно. Со своей стороны собственник не смог документально подтвердить использование участка для сельскохозяйственного производства в течение спорного периода.

Если участок несколько лет стоит без дела, ждать первой проверки поэтому рискованно. Минимальная разумная проверка для собственника — актуальная выписка ЕГРН, действующий ВРИ, градостроительный режим территории и фактическое состояние земли. Если планы на участок изменились, отдельно стоит выяснить, можно ли изменить ВРИ и какие ограничения действуют именно для этой территории.

Как неиспользование участка дошло до суда

После проверок Правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в Арбитражный суд Москвы с требованием об изъятии одного из участков.

Площадь спорной земли составляла 83 800 кв. м, то есть около 8,4 га. Город просил изъять участок и определить начальную цену его продажи с публичных торгов. Кадастровая стоимость, заявленная как начальная цена, составляла 950 292 рубля.

Собственник возражал против иска и указывал в том числе на нарушения процедуры. Суд изучил материалы обследований, экспертные заключения, спутниковые снимки, историю уведомления собственника и результаты повторной проверки. Возражения ответчика суд не принял: документального подтверждения использования земли по установленному ВРИ представлено не было.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Чем закончилось дело об изъятии неиспользуемого земельного участка

24 августа 2026 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил требования города. Суд первой инстанции постановил изъять у собственника участок площадью 83 800 кв. м и установить начальную цену его продажи с публичных торгов в размере кадастровой стоимости — 950 292 рубля. Дополнительно с ответчика взыскали 50 тыс. рублей государственной пошлины. Ответчик обжаловал решение, и на момент публикации статьи апелляционная жалоба ещё не рассмотрена.

На этом история не заканчивается. Собственник обратился к юристам «ВИТА-ХАУЗ» для анализа ситуации и подготовки позиции в суде апелляционной инстанции. Мы будем следить за развитием дела и обязательно расскажем, чем закончится этот спор.

Если решение первой инстанции устоит и участок будет реализован с публичных торгов, указанная кадастровая стоимость не означает, что собственник автоматически получит 950 292 рубля. Суд ссылается на механизм, предусмотренный статьёй 6 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: из средств, полученных от продажи участка, вычитаются расходы на подготовку и проведение торгов, в том числе предусмотренные законом затраты на оценку и обследования.

Именно поэтому кадастровая стоимость около миллиона рублей в этом деле выглядит особенно показательно на фоне площади участка и того, что землю изначально приобретали как инвестиционный актив.

Что проверить собственнику земли уже сейчас

Если земельный участок несколько лет фактически не используется, стоит начать с актуальных сведений ЕГРН и проверить действующий ВРИ. Затем имеет смысл сопоставить его со своими реальными планами на землю и понять, можно ли при необходимости изменить разрешённое использование.

За несколько лет могут измениться градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки, ограничения территории и другие условия, которые влияют на будущий проект. Для более полной проверки участка можно заказать актуальный ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В нём отражаются основные градостроительные сведения о территории: действующие ограничения, территориальная зона, параметры допустимой застройки и другие данные, которые важно учитывать до начала проектирования или изменения сценария использования земли.

Если уже поступило уведомление от контролирующего органа, лучше сразу разбираться с его содержанием и сроками. В этой истории между первой фиксацией нарушения и судебным изъятием существовал период, когда собственник мог реагировать, но состояние участка не изменилось.

Совет

Земля, купленная «на будущее», всё равно требует периодической юридической проверки. Особенно если участок большой, давно не используется или планы собственника изменились со времени покупки.

В этом деле собственник уже прорабатывал будущий сценарий использования территории в рамках КРТ, когда государственные органы параллельно собирали доказательства многолетнего неиспользования земли. Поэтому проверять действующий ВРИ, градостроительный режим и фактическое состояние участка стоит ещё до разработки нового проекта. Такая проверка может показать, что первым этапом работы должно стать устранение уже существующих рисков для земельного актива.