Как изменить ВРИ участка в зоне «Ф» в Москве: реальный кейс

У здания в Москве вполне обычная коммерческая жизнь: в помещениях работают рестораны, магазины, офисы, собственник заключает договоры с арендаторами. Вопрос возник там, куда в повседневной работе заглядывают гораздо реже, — в документах на землю.

Участок под зданием принадлежит Москве и предоставлен в аренду. Его вид разрешённого использования был установлен раньше и к сегодняшней работе объекта уже не вполне подходил. Для собственника это означало необходимость привести земельные документы в соответствие с тем, как недвижимость используется сейчас.

На первый взгляд задача выглядит технической: подобрать актуальные ВРИ и оформить изменения. После проверки ПЗЗ выяснилась деталь, которая определила весь дальнейший маршрут. Участок находился в территориальной зоне «Ф», и процедура изменения вида разрешённого использования здесь требовала отдельной градостроительной оценки.

Именно с этой ситуацией собственник обратился в «ВИТА-ХАУЗ». Нужно было понять, каким способом можно установить необходимые ВРИ и избежать значительно более длительного сценария с внесением изменений в Правила землепользования и застройки Москвы.

Почему старый ВРИ становится проблемой для работающего здания

Вид разрешённого использования определяет допустимые способы использования земельного участка. С 1 марта 2026 года правила работы с ВРИ закреплены в отдельной главе II.1 Земельного кодекса РФ. В частности, статья 14.1 ЗК РФ устанавливает общие положения о разрешённом использовании земельных участков.

Наименования и коды ВРИ приведены в классификаторе, утверждённом приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Поэтому при работе с давно сформированным участком важно смотреть шире одной записи в ЕГРН. Нужно сопоставить действующий ВРИ, условия пользования землёй и фактическую функцию недвижимости.

Для коммерческого здания расхождение может иметь вполне практические последствия. Статья 8.8 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование земельного участка с нарушением установленного вида разрешённого использования. Конкретная квалификация и размер санкции зависят от обстоятельств и кадастровой стоимости земли.

В рассматриваемой ситуации участок к тому же принадлежал Москве. Здесь появляется второй слой документов — договор аренды с городом.

Статья 46 Земельного кодекса РФ регулирует основания прекращения аренды земельного участка, а статья 619 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды в случаях существенного нарушения его условий.

До крайних сценариев дело доходит далеко не всегда. Для собственника коммерческого объекта уже само расхождение между разрешённым и фактическим использованием земли становится достаточной причиной проверить документы.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Главная сложность оказалась в ПЗЗ

При анализе градостроительной ситуации специалисты «ВИТА-ХАУЗ» увидели ключевую деталь: земельный участок расположен в территориальной зоне «Ф».

Правила землепользования и застройки Москвы утверждены постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года № 120-ПП.

ПЗЗ делят город на территориальные зоны и закрепляют применимые к ним градостроительные регламенты. Зона «Ф» связана с сохраняемым фактическим использованием территории, поэтому работа с ВРИ здесь требует учитывать уже сложившиеся характеристики участка и расположенной на нём недвижимости.

Именно эта отметка на карте ПЗЗ изменила логику всей работы.

Один из возможных вариантов предполагал изменение самих Правил землепользования и застройки. В рамках этого проекта команда оценивала такой маршрут как значительно более продолжительный: ориентировочно от шести месяцев, с соответствующим увеличением объёма работ и затрат.

Поэтому специалисты проанализировали возможность установить необходимые виды разрешённого использования через Департамент городского имущества Москвы.

Для городской земли этот вопрос принципиален. Полномочия ДГИ закреплены постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП.

Административные процедуры предоставления земельных государственных услуг регулируются постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП. В числе предусмотренных им процедур есть изменение разрешённого использования земельного участка.

Задача специалистов состояла в том, чтобы собрать в одну правовую конструкцию сразу несколько обстоятельств: территориальную зону, существующее здание, действующее использование помещений, договор аренды земли и перечень ВРИ, который требовался собственнику.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Какие ВРИ установил Департамент городского имущества

Результатом работы стало распоряжение Департамента городского имущества города Москвы, которым для участка были установлены сразу пять видов разрешённого использования:

 - бытовое обслуживание — 3.3;
 - магазины — 4.4;
 - банковская и страховая деятельность — 4.5;
 - общественное питание — 4.6;
 - благоустройство территории — 12.0.2.

Для здания с коммерческими арендаторами особенно важны виды 4.4 и 4.6: они соответствуют размещению магазинов и объектов общественного питания.

Распоряжение стало официальным решением органа, распоряжающегося городской землёй. В качестве правовой основы в нём указаны Земельный и Градостроительный кодексы РФ, Закон города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве», а также постановления Правительства Москвы № 199-ПП, № 99-ПП и № 120-ПП.

В итоге удалось установить перечень ВРИ, соответствующий современной коммерческой функции объекта, без запуска более длительной процедуры изменения ПЗЗ.

Что происходит после получения распоряжения

Само решение ДГИ является ключевым административным документом, после которого сведения должны быть отражены в государственных информационных ресурсах.

Статья 32 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает направление органами власти сведений, необходимых для внесения изменений в ЕГРН, в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Для участка, находящегося в аренде у города, необходимо также учитывать содержание договора аренды и необходимость его актуализации после изменения характеристик использования земли.

В материалах этого случая документально подтверждено получение положительного распоряжения ДГИ. Завершение последующих регистрационных действий и оформление дополнительного соглашения к договору аренды отдельными документами среди исходных материалов не представлены, поэтому фиксировать эти этапы как уже завершённые было бы преждевременно.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Почему в 2026 году старые кейсы по ВРИ нужно читать осторожно

Эта работа проходила в 2025 году. С 1 марта 2026 года федеральные правила разрешённого использования земельных участков существенно изменились. Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ дополнил Земельный кодекс РФ новой главой II.1, посвящённой установлению, изменению и использованию ВРИ.

Для арендаторов государственной и муниципальной земли особенно важна статья 14.4 Земельного кодекса РФ.

Действующие правила ограничивают возможность арендатора самостоятельно выбрать ВРИ, который отличается от предусмотренного договором аренды, за исключением предусмотренных законодательством случаев.

Для участков Москвы это существенное обстоятельство. Схема «выбрать подходящий код и подать сведения в Росреестр» здесь далеко не универсальна. Сначала приходится разбираться, кто является собственником земли, на каком основании ею пользуются, что записано в договоре и какие градостроительные условия установлены для конкретной территории.

При этом виды разрешённого использования, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют своё действие. Поэтому изменение федерального законодательства само по себе не отменяет ранее принятое распоряжение ДГИ.

Что проверить, если ВРИ уже не соответствует фактическому использованию

Если проблема обнаружилась сейчас, полезно собрать несколько документов ещё до подачи заявления в государственные органы.

• Выписку ЕГРН на земельный участок. Она покажет зарегистрированный ВРИ, кадастровые характеристики и другие сведения о земле.
• Договор аренды и дополнительные соглашения. Для городской земли это один из основных документов: разрешённое использование участка нужно сопоставлять с условиями, на которых он предоставлен.
• Правила землепользования и застройки. По ПЗЗ определяется территориальная зона и градостроительный режим участка.
• Документы на расположенную недвижимость. Они позволяют увидеть, какое назначение имеют существующие здания и помещения.
• Фактическое использование объекта. Состав арендаторов и виды деятельности стоит сопоставить с земельными и градостроительными документами.

После этого уже можно оценивать подходящую процедуру. Для разных участков маршрут будет отличаться: значение имеют форма собственности на землю, территориальная зона, договор аренды, градостроительный регламент и существующая недвижимость.

Когда ВРИ стоит проверить заранее

Особенно полезно посмотреть земельные документы перед изменениями, которые заметно меняют жизнь коммерческого объекта: новым крупным арендатором, покупкой здания вместе с правом аренды земли, реконструкцией или существенным изменением использования помещений.

В Москве к выписке ЕГРН стоит добавить карту ПЗЗ. Этот случай хорошо показывает, насколько большое значение может иметь территориальная зона: именно нахождение участка в зоне «Ф» определило дальнейшую профессиональную стратегию.

В результате собственник получил распоряжение ДГИ об установлении пяти актуальных видов разрешённого использования. Ситуацию удалось привести к официальному решению через процедуру, подходящую именно для городской земли и конкретного градостроительного режима участка.