Кадастровая оценка недвижимости в 2027 году: что собственнику стоит проверить уже сейчас

В 2027 году в России пройдет очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Для собственников это важная дата: кадастровая стоимость используется при расчете налогов и других обязательных платежей, а ошибки или устаревшие сведения об объекте могут повлиять на итоговую сумму.

До начала новой оценки еще есть время. Его имеет смысл использовать для проверки документов и характеристик недвижимости, особенно коммерческих объектов, где ошибка в площади, назначении или виде использования способна заметно изменить налоговую нагрузку.

Коротко о главном

Государственная кадастровая оценка проводится массово. Бюджетное учреждение работает прежде всего с данными ЕГРН и другими официальными источниками. Индивидуальный осмотр каждого объекта при этом не является обязательной частью процедуры.

Поэтому собственнику важно заранее убедиться, что сведения, на которых будет строиться оценка, соответствуют реальному объекту. Если данные устарели, содержат ошибку или не отражают реконструкцию, перепланировку, изменение назначения и другие существенные характеристики, лучше разобраться с этим до завершения очередного цикла оценки.

Закон позволяет собственнику участвовать в этом процессе: представлять сведения о характеристиках недвижимости, подавать декларацию, знакомиться с проектом отчета и направлять замечания. Чем раньше обнаружено расхождение, тем больше времени остается на его исправление.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что будет происходить в 2027 году

Порядок государственной кадастровой оценки регулирует Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В 2027 году очередной цикл затронет перечисленные выше категории недвижимости. Оценку проводят государственные бюджетные учреждения субъектов РФ на основании имеющихся сведений об объектах и в соответствии с действующими методическими указаниями.

При расчете учитываются характеристики, способные влиять на стоимость: местоположение, площадь, назначение, год постройки, материал стен, состояние объекта и другие ценообразующие факторы.

Риск появляется, когда сведения в государственных системах расходятся с фактическими характеристиками недвижимости. Например, в документах осталась прежняя площадь, неверно указано назначение помещения или не отражены изменения после реконструкции.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Почему исходные данные настолько важны

ВИТА-ХАУЗ сотрудничает с проектом «Надёжная недвижимость России 2027» и Центром налоговой аналитики недвижимости. В практике наших партнёров есть несколько показательных случаев, когда ошибки или некорректные исходные сведения серьезно влияли на кадастровую стоимость и налоговую нагрузку. Приведем несколько таких примеров.

Кейс 1. Земельный участок: стоимость снижена с 7 до 3 млн рублей

При государственной кадастровой оценке был неправильно определен вид использования земельного участка в Минеральных Водах. Специалисты подготовили необходимые документы и добились устранения ошибки.

После корректировки кадастровая стоимость участка уменьшилась с 7 до 3 млн рублей.

Кейс 2. Налог снижен в шесть раз

Помещение в Новороссийске фактически использовалось под детский образовательный центр, однако при оценке было учтено как магазин. Кроме того, объект оказался включен в перечень недвижимости, по которой налог рассчитывался исходя из кадастровой стоимости как для торгового помещения.

После работы с документами налоговая нагрузка была скорректирована. По данным, приведенным в материалах партнёра, налог снизился в шесть раз, а экономия составила около 85 тысяч рублей в год.

Кейс 3. Кадастровая стоимость снижена в 123 и 160 раз

Еще один пример связан с двумя земельными участками. Специалисты выявили нарушения в расчете кадастровой стоимости и представили документы, подтверждающие ошибки.

По первому участку стоимость была снижена с 368 млн до 3 млн рублей, по второму — со 108 млн до 675 тысяч рублей.

Такие примеры хорошо показывают, насколько существенной может оказаться разница между расчетом, выполненным по некорректным исходным сведениям, и результатом после их проверки и исправления.

Что делать собственнику до ГКО-2027

Начать стоит с ревизии документов. Сначала нужно понять, соответствуют ли сведения в государственных реестрах фактическому состоянию недвижимости и есть ли характеристики, которые способны повлиять на будущую оценку.

• Получить актуальную выписку из ЕГРН и проверить площадь, назначение, наименование, этажность и другие характеристики объекта.

• Сопоставить сведения реестра с техническими документами и фактическим состоянием недвижимости. Для коммерческих объектов дополнительно проверить планы, документы о реконструкции и перепланировке.

• Обратить внимание на изменения, которые происходили с объектом в последние годы: изменение площади, назначения, фактического использования, конфигурации помещений.

• Если обнаружены ошибки или устаревшие сведения, определить способ их корректировки. В зависимости от ситуации могут потребоваться внесение изменений в ЕГРН, кадастровые работы, технический план или дополнительные подтверждающие документы.

• При необходимости подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости. Такое право предусмотрено статьей 12 Федерального закона № 237-ФЗ. Сведения, указанные в декларации, должны подтверждаться документами.

• Следить за публикацией предварительных результатов государственной кадастровой оценки. Закон позволяет представить замечания к проекту отчета и приложить документы, подтверждающие характеристики объекта или наличие ошибки.
  

Главная цель такой проверки — заранее понять, какие сведения об объекте будут использоваться при определении кадастровой стоимости и требуют ли они корректировки.

Вопросы и ответы

Кому стоит проверить объект в 2026 году?

В первую очередь собственникам недвижимости, где за последние годы менялись площадь, назначение, фактическое использование, планировка или другие характеристики.

Проверка особенно актуальна для коммерческой недвижимости и объектов, по которым раньше уже возникали вопросы к кадастровой стоимости, сведениям ЕГРН или налоговым начислениям.

Можно ли дождаться новой кадастровой стоимости и потом разбираться?

Да. Закон предусматривает механизмы исправления ошибок и пересмотра кадастровой стоимости после проведения оценки.

При этом работа с документами заранее дает больше времени на проверку исходных сведений и устранение найденных расхождений.

Декларация гарантирует снижение кадастровой стоимости?

Нет. Ее задача состоит в передаче корректных данных об объекте.

Итоговая кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в рамках государственной кадастровой оценки с учетом установленных методик и имеющейся информации.

Что делать, если ошибка находится в ЕГРН?

Сначала нужно определить характер расхождения. Иногда речь идет о технической ошибке, в других ситуациях потребуется проведение кадастровых работ, подготовка технического плана или других документов.

Способ исправления зависит от конкретных сведений и причины их появления в реестре.

Можно ли повлиять на результат после публикации предварительной оценки?

Да. На стадии проекта отчета собственник может направить замечания к результатам определения кадастровой стоимости и представить подтверждающие документы.

Поэтому важно следить за ходом государственной кадастровой оценки и сроками публикации предварительных результатов.