Границы участка не совпадают с ЕГРН: самозахват земли или реестровая ошибка?

Когда границы участка становятся причиной претензий

Собственник земельного участка однажды может получить претензию от администрации: проверка показала, что фактические границы участка не совпадают со сведениями ЕГРН, а часть земли используется за пределами зарегистрированных границ. Такую территорию могут посчитать самовольно занятой и потребовать освободить, в том числе перенести ограждение.

Муниципальный земельный контроль проводит проверки использования земельных участков, поэтому подобная ситуация может возникнуть спустя годы после оформления земли. Само расхождение границ ещё не объясняет его причину. Оно может быть связано с фактическим использованием дополнительной территории или с ошибкой в сведениях ЕГРН.

Если вы получили подобную претензию, сначала необходимо установить, где в действительности должна проходить граница земельного участка и на основании каких документов она была определена. Ниже разберём, как это делается, на примере реального судебного дела, в котором специалисты «ВИТА-ХАУЗ» проводили землеустроительную экспертизу. Собственнику в этом деле вменяли самовольное занятие части земли, а для разрешения спора потребовалось восстановить историю участка и проверить достоверность сведений ЕГРН. 

Почему администрация посчитала часть земельного участка самозахватом

По сведениям ЕГРН площадь земельного участка составляла 560 кв. м. Во время выездного обследования администрация установила, что фактически за ограждением находится территория большей площади. Разница составила 145 кв. м.

Для муниципального земельного контроля ситуация выглядела достаточно определённо: границы участка внесены в ЕГРН, а ограждение выходит за них. Собственнику выдали предостережение и потребовали устранить нарушение. Поскольку границы на местности не изменились, администрация обратилась в суд. В иске она потребовала признать использование дополнительной территории незаконным, освободить её и убрать либо перенести ограждение.

Для собственника последствия были вполне конкретными: при удовлетворении иска он должен был освободить часть территории, которой фактически пользовался.

Однако собственник с выводами администрации не согласился. По его позиции, проблема находилась в сведениях ЕГРН: внесённые в реестр координаты не соответствовали фактическим и исторически сложившимся границам земельного участка. Поэтому в рамках судебного разбирательства был заявлен встречный иск об исправлении реестровой ошибки. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Когда граница земельного участка на карте расходится с границей на земле

Реестровая ошибка возникает, когда недостоверные сведения из документов, на основании которых проводился кадастровый учёт, попадают в ЕГРН. Ошибка может касаться в том числе координат характерных точек границ земельного участка.

Порядок исправления таких сведений установлен статьёй 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В зависимости от обстоятельств реестровая ошибка может исправляться без суда либо на основании вступившего в законную силу судебного решения.

В рассматриваемом деле собственник просил признать сведения о местоположении границ ошибочными, исключить из ЕГРН существующие координаты и внести правильные.

Суду предстояло установить главное: где в действительности должна проходить граница земельного участка. Одного сравнения площади по выписке ЕГРН с территорией внутри ограждения для этого было недостаточно. Требовалось выяснить, как участок формировался, какие границы существовали ранее и соответствуют ли нынешние координаты исходным документам.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что исследовала судебная землеустроительная экспертиза

По инициативе собственника суд назначил судебную землеустроительную экспертизу и поручил её проведение команде «ВИТА-ХАУЗ».

Специалисты провели натурное обследование и геодезические измерения, чтобы определить фактическое положение ограждения. Площадь территории внутри сложившихся границ составила около 688 кв. м по внешнему контуру ограждения.

Затем полученные измерения сопоставили с координатами, содержащимися в ЕГРН. Исследование подтвердило: реестровая и фактическая границы земельного участка не совпадают.

Само наличие расхождения ещё не позволяло установить, какая граница является правильной. Поэтому специалисты изучили документы, определявшие положение участка при его образовании, материалы межевания и архивные планы.

В ходе исследования обнаружилось существенное обстоятельство: координаты, внесённые в ЕГРН, не соответствовали документам, определявшим границы участка при его образовании. Более того, в материалах межевого плана 2017 года уже содержалось указание кадастрового инженера на наличие реестровой ошибки. Архивные планы, использованные при межевании, также не подтверждали координаты, находившиеся в ЕГРН. 

Почему пришлось восстанавливать историю границ земельного участка

При уточнении местоположения границы значение имеют документы, по которым она устанавливалась первоначально. Если необходимых сведений в них нет, статья 43 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет учитывать границы, существующие на местности пятнадцать и более лет.

Для этого дела история участка имела принципиальное значение. Эксперт исследовал документы, подтверждавшие длительное существование границ, сведения ЕГРН и фактическое землепользование. Учитывалось также положение границ соседних земельных участков.

Дополнительное значение имела история самой территории. Исследуемый и соседний земельные участки ранее относились к одному домовладению. Поэтому определить правильную границу только по нынешнему положению забора или исключительно по координатам ЕГРН было невозможно. Требовалось сопоставить несколько источников и проверить, как новая конфигурация будет соотноситься со смежными участками.

По результатам исследования эксперт пришёл к выводу, что определить границы по варианту, предложенному администрацией, невозможно из-за неточностей координат. В заключении был сформирован вариант расположения границ с учётом документов об образовании участка, длительно существовавших границ, сведений ЕГРН и фактического землепользования. 

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Почему спор нельзя было решить только по данным ЕГРН

У этой истории был ещё один существенный этап. До рассматриваемого процесса собственник уже обращался в администрацию по вопросу перераспределения земель и получил отказ в предоставлении государственной услуги.

Этот отказ ранее был признан судом незаконным. Администрацию обязали устранить допущенные нарушения и повторно рассмотреть заявление собственника.

Поэтому к моменту нового судебного процесса спор уже нельзя было свести к арифметике: в ЕГРН указано 560 кв. м, фактически используется больше, значит остальная земля занята самовольно. Суду требовалось установить происхождение расхождения и определить, действительно ли собственник использует муниципальную землю за пределами своего участка или неверно описаны границы самого участка.

Ответ на этот вопрос дала судебная землеустроительная экспертиза.

Что решил суд после землеустроительной экспертизы

Суд исследовал материалы дела, документы на земельный участок и заключение эксперта и удовлетворил встречные требования собственника.

Сведения о местоположении границ участка были признаны содержащими реестровую ошибку. Суд постановил исключить из ЕГРН прежние сведения о характерных точках и площади участка и внести координаты, установленные по результатам экспертизы.

В удовлетворении требований администрации об освобождении спорной территории, переносе или демонтаже ограждения и взыскании судебной неустойки было отказано. Решение суда стало основанием для внесения изменений в ЕГРН.

В этом деле решающим оказалось происхождение границы. Фактическая площадь действительно превышала площадь, указанную в ЕГРН, однако само по себе это обстоятельство не подтвердило самовольное занятие земли. Потребовалось проверить документы об образовании участка, архивные материалы, историю землепользования и координаты соседних участков.

Что делать, если границы земельного участка не совпадают с ЕГРН

Единого решения для всех случаев нет. Расхождение между фактическими границами земельного участка и сведениями ЕГРН может возникнуть по разным причинам, и от причины зависит дальнейший порядок действий.

В нашем случае администрация посчитала часть территории самовольно занятой, а экспертиза установила несоответствие координат ЕГРН документам и исторически сложившимся границам. На практике встречаются и другие ситуации:

• Ошибка в координатах самого земельного участка. Фактическая граница существует давно, но сведения о ней были неверно внесены в ЕГРН.
• Ошибка в границах соседнего участка. Координаты смежных участков пересекаются или одна граница накладывается на другую.
• Границы участка не установлены в соответствии с современными требованиями. Участок стоит на кадастровом учёте, но точных координат его границ в ЕГРН нет.
• Фактическое ограждение действительно установлено за пределами участка. В этом случае необходимо выяснить правовой статус используемой территории и возможность её оформления.
• Старые документы и сведения ЕГРН описывают участок по-разному. Тогда приходится восстанавливать историю его образования и устанавливать, на каком этапе появилось расхождение.

Поэтому начинать следует с проверки документов и фактических границ. Специалист изучает выписку ЕГРН, правоустанавливающие и межевые документы, при необходимости архивные материалы, проводит геодезические измерения и проверяет сведения о смежных участках. После этого становится понятно, с какой именно ситуацией столкнулся собственник и каким способом её можно исправить.

Если подтверждается реестровая ошибка, порядок её исправления определяется с учётом конкретных обстоятельств. Возможность исправления ошибок в сведениях ЕГРН предусмотрена статьёй 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а правила уточнения местоположения границ земельного участка закреплены в статье 43 этого же закона. Когда между собственниками, администрацией или другими заинтересованными лицами уже возник спор, для установления границ может потребоваться судебное разбирательство и землеустроительная экспертиза.