Официально продать земельный участок собственник может с условием, что зарегистрирован в ЕГРН.
Когда и какой налог с продажи земельного участка нужно уплатить
При продаже земли на территории РФ человек согласно налоговому кодексу (НК РФ) обязан заплатить налог на доходы. Платят и граждане России, и иностранцы.
НДФЛ начисляется на земельный участок, находящийся в собственности < 3 лет, на основании:
- наследования;
- приватизирования;
- акта дарения;
- пожизненного досмотра за человеком или регулярных выплат.
В других случаях НДФЛ платят граждане за земельный участок, которым владеют < 5 лет.
Налоговая ставка физлицам
Пошлина зависит от базы и ставки. Гражданину, находящийся в стране беспрерывно ≤ 183 дней на протяжении года, назначают ставку 13 %. Иначе как нерезиденту ставка возрастает до 30 %. Но, для физических лиц-граждан РФ с регулярной пропиской устанавливают ставку в 13 %, даже при регулярном отсутствии в стране.
Резидентов наподобие Сергея (граждан РФ, не покидавших страну) и продавших землю за 2 млн. руб., ожидает налог 260 тыс. руб. Это без учёта льгот и вычетов, которые рассмотрим ниже. При совершении аналогичной сделки нерезидент оплачивает в бюджет России 600 тыс. руб.
Налоговая ставка юрлицам
Размер пошлины для юридического лица зависит от конкретной системы обложения налогами и задач использования недвижимого имущества. Как платить ИП? Если ИП не использует землю для заработка, то оплачивает налоги как физическое лицо.
При ОСНО пошлину начисляют на чистую прибыль (разницу между продажей и покупкой участка.). В статью расходов вносят дополнительные и документально подтверждённые затраты.
При упрощенке налоговая ставка составляет 6 %, а при вычете из полученной прибыли расходов возрастает до 15 %.
Средства, затраченные на приобретение земель, вносят в список расходов, но при заранее задекларированной цели перепродать или использовать для коммерции.
Когда платить НДФЛ с продажи земельного участка не нужно
В связи с частью 3 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ НДФЛ с продажи земельного участка платить не нужно, если он приобретён до 2016 года. А также находится во владении ≥ 3 (5) лет.
Ожидают 5 лет, если участок купили за свои деньги.
Для предотвращения необходимости оплаты пошлины от реализации земельного участка, его нужно купить дороже, чем затем продадут, подтвердив это документами.
Например, Наталья в мае 2020 г. купила загородный участок за 2,2 млн. руб., а в октябре 2022 г. продала за 1,5 млн. руб. Без прибыли пошлину не оплачивает, но декларацию, подтверждённую платежами и поступлениями средств, подаёт.
За продажу в августе 2023 г. земли, приобретённой до августа 2018 г. НДФЛ не оплачивают.
Что такое имущественный вычет при продаже недвижимости
Имущественным вычетом при продаже недвижимости считают фиксированную сумму, которую вычитают из стоимости продажи недвижимости. Для жилой недвижимости (дом, квартира) и земельных участков она составляет 1 000 000 руб., для нежилой недвижимости (склад, гараж) — 250 тыс. руб.
Чтобы при определении размера пошлины учли имущественный вычет, при подаче в ФНС декларации о доходах нужно сопроводить её соответствующей заявкой. Иначе вычета не будет.
Как ещё можно сократить налогооблагаемый доход от продажи земли
Законодательство позволяет уменьшить сумму уплаты налога от продажи земли, находящейся в собственности менее
- Зафиксированного вычета. Это 1 млн. руб., вычитаемый из суммы продажи участка. Например, Игорь продал землю за 2, 4 млн. руб. Пошлина составит
(2,4–1,0) х0,13=0,182 или 182 тыс. руб. - Чистой прибыли. Из суммы от продажи вычитают стоимость покупки. Если в рассмотренном выше случае Игорь купил участок за 1,9 млн. руб., то НДФЛ будет
(2,4-1,9) х0,13=0,065 или 65 тыс. руб.
Поэтому в каждом случае проводят предварительные расчёты, чтобы не переплачивать.
Важно: у налогоплательщика есть возможность выбора той или иной схемы, чтобы уменьшить сумму налога.
Налоговые выплаты можно наполовину уменьшить, если землю продавать частями. Владелец отделяет участок для продажи от целого и регистрирует в Росреестре. Ему присваивают новый номер и автоматически снижают кадастровую стоимость.
Продавая участок вместе со строениями, собирают документы по каждому объекту. Это позволит получить имущественный вычет или избежать налогообложения для отдельного объекта. НДФЛ оплачивают из суммарной прибыли объектов.
Сверка с кадастром
Чтобы грамотно рассчитать подоходный налог, Игорь узнаёт цену своего участка в кадастре.
В Санкт-Петербурге, Севастополе и Москве кадастровые цены обновляют с регулярностью раз в 2 года, а по остальной России — раз в 3 года. Стоит ежегодно отслеживать изменения.
Зная кадастровую цену определённого участка, контролируют:
- партнёра по бизнесу;
- конкурента;
- родственника:
- инспектора ФНС.
Как рассчитывают налог, если цена продажи ниже кадастровой цены
При продаже участка за меньшую цену, чем указано в кадастре, за базовую берут последнюю. Умножают на 0,7 (понижающий к-т, но, есть регионы с иными значениями). Так, если в кадастре недвижимость Игоря стоит 3,0 млн. руб., то НДФЛ составит 3×0,7×0,13=0,273 или 273 тыс. руб. Это больше, чем в двух предыдущих примерах, но так будет считать инспектор ФНС.
Выписку из ЕГРН заказывают в местном отделении Росреестра (стоимость ≥ 150 руб.), на сайте Госуслуг или смотрят информацию об интересующем участке с помощью общественной кадастровой карты.
Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже недвижимости
Налоговый вычет при продаже недвижимости можно использовать с регулярностью 1 вычет на протяжении года. Максимум — 1 млн. руб. Налогоплательщик не получит от государства 1 млн., а на эту сумму уменьшит размер облагаемой пошлиной прибыли.
Как рассчитывается вычет, если продано несколько участков
НДФЛ продавцы недвижимости оплачивают исходя из общей прибыли от продажи недвижимости. При этом учитывают:
- цену с датой финансовых операций по купле/продаже;
- действующую кадастровую стоимость на момент совершения сделки.
Расчет налога при продаже земельного участка с домом
Олег в 2010 г. купил в 2 участка по 1 млн. руб. В 2021 г. на одном участке построил коттедж за 2,5 млн. руб. А в 2023 г. продал за 8 млн. руб. Общий доход от недвижимости 8-4,5=3,5 млн. Но, в кадастре стоимость дома равна 4,5 млн руб. Поэтому Олег оплатит пошлину 4,5×0,7×0,13=0,4095 или 409,5 тысяч руб.
Сроки представления налоговой декларации
Срок до подачи декларации о доходах (3 НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту регистрации или пребывания до 30 апреля года, следующего за годом продажи земельного участка. Если эта дата приходится на праздник или выходной, то её переносят на следующий рабочий день.
Согласно п. 1 ст. 119 НК РФ за несвоевременную подачу декларации налогоплательщик облагается 5 % штрафом за календарный каждый месяц просрочки. Штраф не может превышать 30 %, но и не менее 1 тыс. руб.
Если срок владения земельным участком превышает 5 лет, то обязательно подавать в ФНС декларацию доходов от продажи нет необходимости.
Представляем декларацию в налоговый орган
Декларацию подают:
- при личном посещении ФНС РФ, разборчиво заполнив бланк печатными буквами от руки;
- по почте, вложив в заказное письмо опись документов;
- в электронном виде на сайте Госуслуг или ФНС; для этого пользуются интерактивными подсказками или пошаговой инструкцией в личном кабинете. Важно: нужно внимательно вносить и перепроверять информацию.
- Декларацию может подать и законный представитель бывшего владельца собственности (жилья или земли).
Согласно п. 2 ст.88 НК декларацию проверят не позже трех месяцев и уведомят налогоплательщика о сумме начисленного налога. При этом оплата начисленного налога должна поступить не позже 15 июля года подачи декларации.
В ФНС откажут в приёме документации при:
- обращении в отделение не по месту регистрации (нахождения) декларанта;
- неразборчивом заполнении бланка рукой;
- недостатке подписей налогоплательщика;
- предоставлении документации посторонним человеком.
Плательщик пошлины в праве потребовать письменное несогласие с уточнением причины.
Что будет, если не заплатить подоходный налог на имущество
Если налогоплательщик до 15 июля не оплатил
5 этапов, чтобы избежать штрафов и пени
Чтобы избежать установленного законом штрафа и пени граждане:
- корректируют доходы с расходами;
- анализируют цены покупку и на продажу земельного участка (одновременно с кадастровой стоимостью согласно реестру);
- собирают документацию по финансовым сделкам купли-продажи;
- аккуратно заполняют декларацию о доходах, документально подтвердив и подают в ФНС;
- оплачивают утверждённую сумму по налогу на доходы в минимальный период.
