Перепланировка квартиры в Москве

Многие собственники стараются любым возможным образом расширить свою площадь и зачастую желают воспользоваться присоединяем балкона и/или лоджии к прилегающим помещениям. При этом температурный режим на балконе ниже, чем в квартире, поэтому принимают решения о переносе радиаторов отопления на балкон и/или лоджию.
Перенос радиаторов отопления на балкон и/или лоджию не разрешен в соответствии с постановлением правительства Москвы п. 11.8 постановляя 508-ПП от 25.10.2011

Ответственность за самовольный вынос отопительных приборов на балкон/лоджию ложится на плечи собственника. Если собственник принимает решение без согласования этих мероприятий перенести приборы топления на балкон и/или лоджию в будущем ему может грозить наказание в виде штрафа, размер 2500 рублей и демонтаж прибора отопления с переносом его на площадь примыкающих помещений.

Многие людей рассматривают балкон и/или лоджию как свободные метры, которые могут позволить увеличить площадь квартиры. Во многих дизайн-проектах предусмотрены работы по демонтажу подоконных блоков и зачастую простенков, данные планировочные решения гармонично вписываются в перепланировку переустройство, расширяя световые проемы и при этом у величия площадь квартиры.
Но все хорошо, конечно, светло, красиво площадь увеличена, но согласовать эти работы невозможно, тк в рамках действующего регламента согласовать присоединение балкона и/или лоджии не допустимо. Рассматривая такие Варианты проекта Мосжилинспекция выдаст отказ, связи с нарушениями норм и правил.

Что ж возможно сделать, что возможно будет согласовать? – многие задумаются над этим вопросом.
o Возможно ли демонтировать подоконный блок? – Да, проектным решением возможно предусмотреть снос подоконного блока, радиатор отопления необходимо оставить на площади комнаты, во вновь устроенном проеме необходимо установить стеклопакеты, которые не будут нарушать тепловой контур квартиры.
o Можно ли заметить остекление балкона и /ли лоджии на безрамное остекление? – Если автор проекта дома предусмотрел безрамное остекление балконов, смена стеклопакетов не будет подлежать согласованию, а если в доме не было предусмотрено остекление или остекление предусматривалось несколькими отсеками, тогда невозможно будет согласовать безрамное остекление.
o Можно ли демонтировать парапет и установить нестандартный – нет, невозможно будет согласовать единолично данные виды работ, смета парапетов и нестандартное остекление возможно будет согласовать при условии проведения реконструкции всего дома, частные случаи согласовать будет невозможно.
o Возможно ли демонтировать парапет и установить сплошное остекление на балконе и/или лоджии? - В домах новостройках такие виды балконов во многих домах предусмотрены, а во вторичном жилье согласовать изменение архитектурного облика будет невозможно.

Некоторое собственники квартир задумываются о смене газовой плиты на электрическую.
Смена газовой плиты на электрическую подлежит согласованию, и не только с Управляющей компанией, Мосэнергосбыт, но и с Мосжилинспекцией.
Зачастую задумываясь о перепланировки квартиры возникает у многих идея объединить кухню с комнатой, т.к в домах старого фонда кухни очень маленькие очень хочется добиться объединения пространств.
По закону объединение кухни с жилой комнатой и не допустимо. Некоторые предполагают, что жилую комнату переоборудуют под гостиную и тогда им это будет разрешено, но это ошибочное мнение.
Первое с чего необходимо начать, узнать в управляющей компании какая выделена мощность на квартиру, достаточна ли она будет для потребления.
Если мощность не достаточна, необходимо выяснить в управляющей компании, готовы ли они Вам помогать в увеличении, смогут ли они выделить место под прокладку кабеля, а так же Управляющая компания готова ли подать пакет документов в Мосэнергосбыт для увеличения мощности. Если все работы со стороны управляющей компании заранее согласованы и одобрены смело можно двигаться дальше.
Необходимо вызвать на квартиру службу Мосгаз и получить консультацию, каким образом они смогут отключить квартиру от потребления газа, выяснить где проходит газовый стояк у Вас в квартире или у соседа. В случае если стояк проходит у соседа необходимо выяснить готов ли сосед впустить службу Мосгаза для проведения сварных работ в его квартире.
Параллельно с этими работами, необходимо будет определиться с планировочным решением по перепланировки квартиры.
Получив все ответы на свои вопросы и оценив стоимости, риски возможно приступить к работам по согласованию перепланировки квартиры, увеличению мощности и отключению газа.
Заказать в организации, имеющей доступ СРО проектно-техническую документацию, однолинейную схему по потребляемой мощности и подать пакет документов в Мосжилинспекцию на получения Разрешения на проведения комплекса работ.
С момента получения Распоряжения, необходимо приступить к выполнению работ, повторно вызвать на объект Мосгаз для проведения необходимых работ, а так же предоставить в управляющую компанию копию Распоряжения Мосжилинспекции, Управляющая компания своими силами или силами нанятой Вами строительной организации в соответствии с выделенной мощностью прокладывает кабель, подключают к счетчику и вызывают Мосэнергосбыт для пломбирования.

С момента отключения газа, квартира будет не газифицированная, в счете на коммунальные услуги стоимость уменьшится.

После проведения всех ремонтно-строительных работ необходимо повторно обратиться в Мосжилинспекцию и оформить Акт выполненного переустройства.
Но и на это этап работ будет не закончен, необходимо будет внести изменения в учетно-техническую документацию БТИ и Росреестр.

Устройство проема в несущей стене, можно или нельзя, как согласовать, многие собственники панельных домов задумываются над этими вопросами. 

Не рекомендуем выполнять проем самостоятельно без разрешения, очень часто ранее выполненные проемы приходится фактически переделывать, дополнительно усиливать и тд,  а в некоторых случаях замоноличивать ране выполненный проем. 

Остерегая Вас в этом вопросе, не даром в поговорке говориться «скупой платит дважды, глупый трижды, а кто-то платит всю свою жизнь». 

Вариант устройства проема гораздо легче и прозе согласовать, когда предварительно получено заключение от Автора проекта дома и разработаны узлы укрепления и получено Распоряжение Мосжилинспекции на выполнение ремонтно-строительных работ. 

С какими видами работ столкнется собственник квартиры?

Перед разработкой проектной документации необходимо получить консультацию у Автора проекта дома с вопросом о возможности устройства проема, согласно Вашего эскизного предложения. 

В случае одобрения заказать у Автора проекта дома техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности устройства проема, Проект перепланировки и переустройства и раздел проектной документации «Конструктивные решения по устройству и усилению проема». 

Получив пакет проектно-технической документации необходимо обратиться в Мосжилинспекцию и получить разрешение на выполнение ремонтно-строительных работ в соответствии с проектно-технической документации 

Заранее ходом Вас предостеречь выполнение работ по устройству проема должна проводить организация, имеющая допуск СРО к выполнению этих работ, на этапе оформления Акта на скрытых работ необходимо что б выполняемы работы контролировались Автором проекта дома. 

После того как ремонтно-строительные работы выполнены необходимо оформить Акт выполненного переустройства в Мосжилиспекции.

Далее необходимо внести измените в БТИ выполненного переустройства, с получением поэтажного плана и экспликации или технического паспорта и Росреестр, для последнего этапа необходимо заказать Технический план и на основании этого документа внести изменения. 

Только в этом случае выполненная перепланировка помещений является легитимной и в последствии с объектом (квартирой) можно совершать любые юридические действия и самое главное жить спокойно и не переживать за свой объект недвижимости. 

 

Согласовать увеличение кухни за счет санузла

Многие жильцы свих квартир мечтают о просторной кухни и, конечно, на данном этапе возникает желание расширить кухню за счет санузла или ванной. 

При этом многие задают этот вопрос: можно или нельзя. 

В п. 3.8. СанПиН 2.1.2.2645-10 (расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;)  и 

п. 9.22  СП 54.13330.2016  (9.22 Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми). Размещение уборной (туалета) и ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Размещение туалета, ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой.

Ранее возможно было обратиться в Мосжилинспекцию, при нотариальном согласии об ухудшении своих жилищных условий возможно было согласовать перепланировку, на сегодняшний день, таким образом согласовать перепланировку квартиру с ухудшением своих жилищных условий невозможно, при этом невозможно ухудшение жилищных условий ниже и выше расположенным квартирам. (508-ППот  25.11.2011г. п. 10.9. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов  и п. 10.1. Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.)

Возможно расширить кухню за счет санузла и/или ванной возможно только на последнем этаже, во всех остальных случаях расширение кухни будет не предусмотрено или в выше расположенной квартире санузел ранее был перенесен на другую площадь  и обязательно что б сосед вышерасположенной квартиры согласовал свое переустройство и внес изменения в БТИ.  

 

 

 

   Зачастую многие дизайнеры и собственники предусматривают в планировочном решении душ-трап, по мнению собственников квартиры и дизайнеров данный вид сливной системы более гармонично вписывается в планировочное решение ванной комнаты. 

    Главным достоинством душей-трапов – это возможность скрытой установки

    В соответствии с нормами и правилами проектирования СП 30.13330.2016 “Внутренний водопровод и канализация зданий” внесли изменения в раздел 8.5.3 (В ванных и душевых комнатах жилых зданий и номерах гостиниц, пансионатов трапы не устанавливают) 

    В соответствии с этим  правилом  Мосжилинспекция  не выдает положительное Распоряжения ссылаясь на эти нормы и праивила.

   Многие все равно зададутся вопросом, почему они запрещены, почему производители их продают и рекламируют.

Душ-трап не подразумевает в себе устройство доступа к коммуникациям, в случае поломки затрудняется его обслуживание, тк доступ к коммуникациям закрыт и увидеть протечку самостоятельно и вовремя устранить проблему не удастся. Как минимум ремонт в вашей ванной и ремонт соседям Вам придется оплатить. 

Следующим фактором о котором мало кто задумывается – это увеличение нагрузки на плиту перекрытия, тк устройство душа-трапа требуется создание высокой стяжки. 

 

Многие владельцы для себя решают так, заказав у дизайнеров дизайн-проект, и именно этот проект будет достаточным и для согласования перепланировки в Мосжилинспекции.

Согласовать дизайн-проект в и получить Распоряжение на перепланировку у Вас не получится. 

 В чем же отличие от дизайн-проекта и проекта перепланировки?

Основным отличием является то, что дизайн-проект не имеет юридической силы. Этот проект содержит планировочное решение того, как будет выглядеть Ваша квартира, визуализация после ремонта, подборка мебели и оборудования, принципиальные схемы разводки и тд. Эта вся информация полезна для собственника и строителей. 

Что ж включает в себя проект перепланировки и переустройства квартиры? 

Основным требованием к проекту перепланировки является отражение всех запланированных ремонтно-строительных. Основанием для проектирования является учётная документация БТИ (поэтажный план и экспликация у нему или технический паспорт на квартиру). Именно на основании документов БТИ и эскизного предложения (дизайн-проекта) разрабатывается проект перепланировки и переустройства. Требования к проектной документации и ее составу описаны в 508-ПП от 25.10.2011., инженер при разработке проекта основывается на действующие требования, нормы и правила, обязательным условием проект должна выдать организация с допуском СРО (саморегулируемой организации).

В части основного пакета документов обязателен не только проект, но и техническое заключение. Если затрагиваются несущие конструкции здания и дома с деревянными или смешанными перекрытиями- техническое заключение разрабатывает автор проекта дома или отобранная правительством Москвы проектная организация, если несущие конструкции не затронуты, техническое заключения может разработать любая организация, имеющая допуск СРО. 

Согласно последним требованиям проектная организация должна подписать проектно-техническую документацию электронной цифровой подписью. 

Маленький санузел и небольшая ванная – проблема большинства домов. Практически каждый собственник квартиры задумываются о перепланировке ванной комнаты и санузла – у одних возникает желание расширить, у других объединить, у некоторых возникает желание разъединить — но и зачастую собственники допускают критические ошибки, которые делают процедуру незаконной и даже опасной, а зачастую невозможно будет согласовать, т.к. нарушены санитарные нормы. 

Чтобы избежать этих проблем на этапе эскизного предложения желательно ознакомиться с законодательной базой и/или получить консультацию у специалиста, выяснить, как именно можно проводить изменения, а от каких вариантов отказаться.

Согласовать возможно следующее:

·       Демонтаж перегородки между санузлом и ванной, заранее хотим предупредить в некоторых кирпичных домах межу санузлом и ванной в перегородке расположены вентиляционные каналы.  

С помощью демонтажа перегородки возможно увеличить площадь ванной комнаты и более удобно расположить сантехническое оборудование.

·       Возможно, согласовать расширение санузла за счет коридора, кладовой, встроенных шкафов. Необходимо заранее убедиться, что этажом ниже на площади коридора не расположена кухня-ниша, или жилая комната не расширена за счет коридора.  Если в квартире ниже расположенной проведено переустройство с расширением, например жилой площади за счет коридора, Вам не разрешат расширить ванную комнату. 

·       устройство дополнительного санузла – возможно только на площади коридора или кладовой. Не забываем за ниже расположенный этаж. 

·       Если квартира На первом этаже или если под Вашей квартирой нежилое помещение перенос санузла и ванной возможен, при условии проведения работ по гидроизоляции помещений и ввод вентиляции в строго отведенный стояк вентиляции.

Не подлежит согласованию:

·       Расширение санузла и/или ванной за счет жилого. 

·       Открывание двери из санузла в кухню. Исключением является проживание инвалида.

·       Демонтаж коммуникационных коробов, уменьшение габаритов коммуникационных коробов,  уменьшение усечения каналов. 

·       Переустройство ванной комнаты и/ или санузла затрагивает, в первую очередь, права соседей.

Проект будущей перепланировки будет одобрен только в случаях, когда в нем отсутствуют противопоказания относительно архитектурных изменений. К таковым относятся любые расширения площади санузлов, демонтаж стен между соседними квартирами, изменения мест расположения стояков газопровода, отопления и водоснабжения.

Проект будет утверждён, если преобразования затрагивают следующие детали планировки:

• изменение места нахождения, демонтаж или устройство новых перегородок;
• обустройство тамбура или входной группы;
• изменения в площади санузла за счёт добавления пространства в коридоре;
• изменение планировки кухни за счёт территории коридора, подсобного помещения либо санузла;
• устройство дополнительных кладовых, туалетов или ванных комнат;
• внесение изменение в структуру пола, устройство новых стяжек, укладка тёплого пола.

По согласованию возможна перепланировка инженерных устройств, технического оборудования в формате их переустройства. Допуск к таким работам проще получить, если не планируется перенос трубопроводных сетей. Если этого требует новый проект — необходимо согласование эксплуатационной компании и местной администрации.

Нам неоднократно приходилось подготавливать пакеты документов, согласовывать эскизы, планы, чертежи и проекты. В ходе приобретения практического опыта мы разработали концепцию, позволяющую ускорить процесс и исключить все возможные осложнения. Наши специалисты последовательно выполняют все этапы подготовки к перепланировке:

• согласование проектной документации, в рамках которого выполняются обмеры, собирается разрешительная документация, организуется техническое обследование объекта;
• обращение в проектную компанию для разработки и утверждения планов и чертежей;
• проведение технической экспертизы;
• обращение в архитектурно-строительную инспекцию для окончательного утверждения схемы и методов перепланировки.

После этого владелец квартиры при участии опытного подрядчика приступает к практической части перепланировки. После этого мы подаём в БТИ документы для согласования, одобрения и оформления нового технического паспорта. При наличии всех имеющихся документов приступаем к последнему этапу — внесению данных в Государственный реестр по имущественным правам владельце квартир в Москве.

Обращаем внимание, что подготовка разрешений на преобразование планировки имеет ограниченный срок действия — не дольше 1 года. Поэтому рекомендуем согласовать время подготовки проекта, получения разрешений и выполнение практических работ заранее.

В начальной фазе подготовки необходимо собрать для предоставления в территориальную организацию жилищной инспекции необходимую документацию:

1. Технический паспорт на жилое помещение.
2. Документы с подтверждением права собственности и эксплуатации квартиры.
3. Проект перепланировки.
4. Нотариально заверенное согласие со стороны всех жильцов квартиры, являющихся совладельцами квартиры.
5. Заявление от владельца.
6. План (копия) объекта недвижимости с результатами технического обследования.

Большинство работ в переустройстве и перепланировке должны выполняться компетентными мастерами из СРО, компании застройщика, либо другими строительно-ремонтными организациями с наличием соответствующего допуска и лицензии. Поэтому для одобрения заявления необходимо дополнительно предоставить договор об отношениях между подрядчиком и журнал строительно-ремонтных работ.

Кроме того, понадобятся данные из БТИ, а именно — технический паспорт, подтверждения личности каждого из совладельцев, копия акта приёмки жилья и разрешение от лица администрации на допустимые преобразования в квартире.

Вопросами оформления документов обычно занимается сам владелец жилья. Обычно на подготовку и реализацию поставленных целей уходят недели, нередко — даже месяцы. Это связано с динамикой тех корректировок, которые вносятся в законодательную базу и незнанием основ архитектурного планирования.

Поэтому будет лучше доверить организацию перепланировки под ключ опытным мастерам, проектировщикам и дизайнерам из нашей компании. Они будут от начала и до завершения процесса сотрудничать с муниципальными органами, выдающими разрешение:

1. В Москве — это городская жилищная инспекция.
2. В Московской области — администрация района.

До начала процедуры совместно с владельцем определяются цели и виды перепланировки. Наши специалисты предложат актуальные варианты в рамках действующего технического регламента:

• перепланировка в уведомительном порядке — проводится в соответствии с эскизом, не затрагивая несущих конструкций, технических коммуникаций, перекрытий;
• по типовому проекту, составленному в рамках допустимых изменений с переносом перегородок, части несущих элементов;
• по индивидуальному проекту предполагает фундаментальные изменения в планировке. Требует согласований по каждой процедуре и по каждому конструктивному элементу, включая перегородки, потолки, пол, стены, инженерные системы.

Такие условия действуют в отношении жилых комнат, кухонь, санузлов и нежилых помещений в квартире — балконов, кладовых.