Раздел земельных участков (ЗУ) — актуальная тема и мы ее затрагивали в ряде публикаций. В этом материале разберем подробней и сосредоточимся на разделе недвижимости в долевой собственности.
Когда нельзя разделить участок на два, три и более
-
Не получится разделить неотмежеванный участок. Сначала придется сделать межевание, а только потом приглашать кадастрового инженера на раздел.
-
Если участок в долевой собственности, а один из совладельцев против, раздел по общей процедуре невозможен. Только через суд.
-
Росреестр приостановит процесс, если образуемые ЗУ меньше минимально допустимой площади. Минимальные и максимальные размеры участков оговариваются в Правилах застройки и землепользования. В каждом регионе они свои. В Ростове-на-Дону, например, 0,04 га, а в Воскресенском районе Московской области — 0,06 га. То есть, если в вашем районе min площадь участка 6 соток, разделить 10 соток на 2 участка не получится.
-
Раздел участка с домом в долевой собственности в общем порядке невозможен. Здесь масса исключений и нюансов, и большая часть разделов проходит в судебном порядке.
Нюансы раздела
Конечно, можно просто взять и разделить земельный участок на два, три или даже четыре. Но если провести раздел неправильно, в будущем неприятности неизбежны:
-
проблемы с продажей,
-
споры с соседями,
-
сложности с оформлением построенного капитального строения (дом, мастерская, гараж).
Перед разделом мы всегда рекомендуем сверить фактические границы с границами по кадастру. Очень часто забор не совпадает с границами по документам и при разделе возможны смещения и наложения. Даже небольшие, впоследствии они могут отразиться на планах по строительству дома, гаража, бани — не хватит отступов, сократится процент застройки и пр. Чтобы уточнить границы, перед разделом пригласите геодезиста.
Убедитесь, что с разделом согласны все владельцы. Здесь два варианта: либо заявление на раздел пишут все совладельцы, либо они оформляют нотариальную доверенность на одного собственника и он сам занимается разделом.
После раздела каждый собственник получит выписку из ЕГРН с указанием кадастрового номера исходного участка. Сохраните эту выписку. Она пригодится для налоговой инспекции, если вы продадите землю раньше, чем через 5 лет после раздела. Дело в том, что за продажу недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, придется заплатить налог 13%. Чтобы законно не платить и доказать, что вы владели этим участком более 5 лет в составе долевой собственности, пригодится выписка.
Позаботьтесь, чтобы к каждому из образованных ЗУ был доступ. Иначе участок либо не разделят, либо на второй ЗУ установят сервитут.
Если участок отмежеван, проверьте точность межевания. В Москве нормативная точность составляет 0,1 м и если годом ранее вам отмежевали землю без учета норматива, границы придется переуточнять. В противном случае Росреестр приостановит раздел.
Как правильно разделить участок
Правильный алгоритм раздела участка включает три шага:
-
Чертеж схемы. Для простого участка без строений чертеж можно сделать самостоятельно. Достаточно рулетки, ручки и линейки. Для схемы раздела на участке сложной формы и со строением лучше пригласить кадастрового инженера. Он начертит схему с правильным метражом и с правильным делением. Схему согласовывают все собственники, составляют заявление на раздел.
-
Кадастровый инженер составляет межевой план. Независимо от количества образуемых ЗУ, межевой план составляется один. Далее вы можете отнести его в Росреестр или заказать отправку плана через кадастровую компанию.
-
Получаете выписку ЕГРН и становитесь полноправным владельцем своей недвижимости.
В заключении позволим себе рекомендацию — избегайте долевой собственности, если это возможно. Делите совместный участок сразу после покупки и стройте отдельный дом для каждого владельца. Наша практика показывает, что с землей, дуплексами и домами на два хозяина всегда много сложностей при аренде, продаже, сносе и реконструкции.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале -https://www.youtube.com/watch?v=DCft4qNvf8I&t=5s.
