Нас часто спрашивают, как начисляются налоги на подаренную и проданную недвижимость и что выгоднее, подарить или продать? В этой публикации расскажем об общей практике и частных ситуациях.
Уплата налога при купле-продажи
Правила просты: после регистрации договора купли-продажи недвижимости за проданный участок с домом или без дома вы должны государству 13% с полученной суммы. Единственный способ легально избежать уплаты налога — владеть продаваемым имуществом более 5 лет.
Здесь есть нюанс. Допустим, участок в собственности 10 лет, а дом вы оформили 4 года назад. При продаже участка с домом за землю вы не будете платить 13%, так как земля в собственности более 5 лет, а вот за дом платить придется. Даже если он построен 10 лет назад: Росреестр и налоговая инспекция отталкиваются от даты регистрации недвижимости, поэтому считается, что домом вы владеете всего 4 года.
В системе налогообложения проданной недвижимости есть не только лимит по срокам владения, но и лимит стоимости. Например, участок находится в собственности менее 5 лет и продается за 1 млн. рублей или менее. В этом случае продавец налог не платит. Один миллион — сумма сделки, с которой налог не взимается. А вот когда участок продается за 1,1 млн. рублей, 13% посчитают от суммы сверх 1 млн, то есть от 100 тыс. рублей. В итоге за недвижимость стоимостью 1,1 млн. рублей придется заплатить 13 тыс. рублей.
Нужно ли платить налог при дарении
Кто платит налог при дарении? Всегда только принимающий. Приятное исключение — 13% с подаренного имущества не платят родственники. То есть, когда мать дарит дом дочери или дядя племяннику, ни дочери, ни племяннику налог за подаренную недвижимость не начислят.
Совершенно по-другому складывается ситуация, если имущество дарится чужому человеку. Допустим, вы хотите сэкономить 13% на налоге с продажи дома и проводите сделку по договору дарения. Покупатель, не связанный с вами узами родства, по этому договору заплатит 13% с подаренного имущества.
Частные случаи оплаты налогов при купле-продажи
Вернемся к налогу 13% при купле-продаже недвижимости и рассмотрим ситуацию с делением/объединением участков. Итак, собственник, владеющий одним земельным участком 10 лет объединяет его с соседним, а потом продает. Или делит землю на две части и одну из них продает. Должен он платить налог или не должен?
Налоговая инспекция считает, что должен. Дело в том, что при разделеили объединении ЗУ в ЕГРН образуются новые участки с новыми кадастровыми номерами и правами собственности. То есть, из одного ЗУ с номером 34.5597.7547 при разделе образуются два участка с номерами 55.0847.6684 и 67.6697.6784. На оба возникнет новое право и начинается исчисление 5 лет. Объединение происходит по такому же принципу: из двух кадастровых номеров образуется один, два права собственности прекращают действовать и вместо них начинает действовать новое.
Чтобы не платить налог, нужно при подаче декларации о доходах приложить к ней письмо с указанием, что исходный участок находился в собственности более 5 лет и подкрепить эти сведения выписками из ЕГРН. Можно просто указать номера исходного и образованных участков, так как в базе Росреестра содержится вся информация. Это не всегда срабатывает, но есть случаи, когда таким образом удавалось доказать налоговой инспекции, что 13% за продажу разделенного или объединенного имущества платить не нужно. Единственное но — недвижимость действительно должна быть в собственности от 5 лет.
Сэкономить на налогах, вполне законно, можно при перераспределении земли. Перераспределение не подпадает под категорию сделок и оформляется не договором, а соглашением. Более того, количество объектов в ЕГРН не меняется и новые права собственности не возникают. Подробней об этом механизме мы писали отдельный материал. Если для вас это актуально — найдите его в блоге.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале - https://www.youtube.com/watch?v=NT58kEwVdC8.
