Раздел земельного участка: пошаговый алгоритм, документы и нюансы

С точки зрения законодательства РФ раздел земельного участка собственником представляет собой сложный процесс, предусматривающий множество нюансов. Особенно много подводных камней возникает при делении территории и оформлении документов на несколько площадок, где у каждой будет свой владелец.

Законодательная основа для раздела участка – статья 11.4 Земельного кодекса РФ. Само определение процедуры в нём отсутствует, но есть её точное описание. Согласно Земельному кодексу, раздел земельного участка предполагает образование нескольких территорий из одной. При этом изначальная площадка либо официально перестаёт существовать, либо остаётся с прежним адресом и кадастровым номером, но с изменёнными границами. В зависимости от изначальных условий право собственности на новые участки земли остаётся за одним владельцем или за несколькими людьми, которым прежде принадлежали доли.

Причины, цели и обстоятельства могут быть разными. От этого зависит, быстрым ли будет процесс и результат, или же придётся подождать, проводя ряд процедур и собирая документы.

Чтобы четко понимать, как действовать в подобных ситуациях, генеральный директор компании «Вита-Хауз» Будич Марьян Марьянович подробно рассказал о деталях разделения территорий и дал профессиональные рекомендации по правильной последовательности действий.

В этой статье мы разберём:

• когда можно и когда нельзя поделить земельный участок;
• доступен ли обход таких запретов;
• какие понадобятся документы для разделения земельного участка;
• каков порядок процедуры;
• в каких случаях потребуется обратиться в суд.

А также мы ответим на часто возникающие вопросы по теме раздела земли и нюансов её регистрации.

В каких случаях может понадобиться раздел земли?

Раздел земельного участка может потребоваться по разным причинам. К основным относятся:

• Желание нескольких собственников, которым принадлежат доли, оформить права на землю. Типичный пример – получение территории в наследство. Весной к нам обратилась семья, в которой земельный участок в 40 соток был оставлен троим людям сразу, при этом у каждого на него были свои планы. Сестра хотела бы построить дом, а два брата – продать. Разделение земельного участка – оптимальный выход в таких случаях, что и было сделано.
• Выставление объекта на продажу. Раздел территории на несколько частей нередко упрощает этот процесс. За счёт новых границ и меньшей площади повышается рыночная стоимость. При этом желающих купить небольшой участок гораздо больше, и шансы продать землю растут.
• Образование садоводческого некоммерческого товарищества, требующее разделения недвижимости между членами СНТ. Здесь всё очевидно. Территорию нужно разделить на несколько десятков или сотен земельных участков, чтобы передать их в собственность дачникам.
• Использование площадки для ведения бизнеса, например, под открытие кафе или торговой точки. Недавно к нам обратился человек, у которого есть относительно большой земельный участок в населённом пункте. Часть он хотел использовать для открытия магазина, а часть – для других целей. Если бы он не разделил участок, то в самое ближайшее время возникли бы проблемы с законодательством РФ, поскольку земля в этом случае должна быть разделена. Мы провели необходимые процедуры, и наш клиент смог реализовать свою идею.

Когда нельзя разделить земельный участок?

Поделить земельный участок разрешено не во всех случаях. Ситуации, когда сделать много площадок из одной территории по законам РФ нельзя:

• На земельном участке есть пруд, и через него при разделе пройдёт граница. Запрет регулируется Водным кодексом РФ, а именно статьёй 8 части 4, а также Постановлением 15 ААС от 06.11.2024 № 15АП-13069/2024 № А32-41735/2023.
• На территории расположен памятник культуры. Запрет регулируется ФЗ №73, а именно пунктом 14 статьи 48.
• Случаи, когда невозможен выдел доли собственникам. Такая ситуация регулируется постановлением АС МО № Ф05-3089/2024 № А40-49572/2023, вышедшем в 2024 году.
• При разделе земельного участка площадь хотя бы одной территории меньше допустимой согласно статье 11.9 Земельного кодекса. Также важно учитывать региональные ограничения.
• Нет возможности провести отдельный вход или подъезд к каждой из получившихся площадок. Данное условие обязательно.
• Проведение процедуры и регистрация нарушат права третьих лиц. Яркий пример – когда раздел можно провести только так, что вход на земельный участок будет проходить через территорию соседей. Фактически это частный случай предыдущего пункта.
• Есть арест, ипотека или другие ограничения. Их нужно предварительно снять для запуска процедуры раздела земельного участка и регистрации новых территорий.
• Новые границы будут проходить под многоквартирными или производственными зданиями.
• Земля относится к охранной территории.

Документы для раздела земельного участка

ВАЖНО! С выбором кадастрового инженера лучше определиться до начала всех процедур. Он должен числиться в Росреестре. Если это сделано, то сбор документов пройдёт гораздо проще и быстрее, поскольку специалист может проконсультировать по любому вопросу. Также доступна отдельная услуга разделения земельного участка «под ключ».

Чек-лист по необходимым документам:

• Паспорт собственника, если он один, либо паспорта всех владельцев долей, если их несколько.
• Нотариально заверенная доверенность, если интересы правообладателя представляет третье лицо.
• Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приеме наследства, свидетельство о госрегистрации, выписка из Росреестра.
• Согласие на выполнение процедуры от каждого собственника. Требуется только в том случае, если земельным участком владеют два и более субъекта.
• Судебное решение о разделе, если не удалось достичь согласия между всеми собственниками.

При сборе документов лучше заранее убедиться, что процедура в данном случае не под запретом. К примеру, если один из собственников против, сначала требуется либо мирная договорённость, либо подача в суд. Если требуется изменить категорию земли, это нужно делать до раздела или же консультироваться с юристом по земельным вопросам, но также ещё до начала работ.

Порядок раздела земельного участка

Процедуру можно представить в виде пошаговых действий.

Этап 1: подготовка документов

Нужно собрать все необходимые документы согласно чек-листу, представленному выше. Без них раздел земельного участка невозможен.

Этап 2: межевание

Межевание проводят для уточнения границ. Процедура не обязательна, если она проводилась относительно недавно, а точность результатов не вызывает сомнений.

Если её всё-таки нужно провести, то эту задачу передают кадастровому инженеру. Он:

• изучает представленные заказчиком бумаги;
• выезжает на земельный участок для съемки территории и выяснения поворотных точек;
• подготавливает межевой план для последующей регистрации в Росреестре.

Регистрационные мероприятия длятся до 12 дней, по результатам заявителю выдается актуальная выписка из ЕГРН.

Готовый межевой план прилагается к пакету документов.

Далее проводится раздел земельных участков на нужное количество частей согласно запланированным границам. Это тоже работа кадастрового инженера.

Этап 3: постановка новых земельных участков на кадастровый учёт

Для прохождения этого шага документы подаются в МФЦ или загружаются на Госуслуги.

Этап 4: регистрация права собственности в Росреестре

После того как новые земельные участки были поставлены на кадастровый учёт, владелец или владельцы могут получить документы, подтверждающие право собственности. На этом процедура завершена.

Раздел земельного участка через суд

Через суд земельный участок делят, когда не получается достичь договорённости между собственниками. Пошагово это выглядит так:

1. Сначала нужно попытаться договориться мирно – это дешевле и быстрее.
2. Затем, если не получилось, составляется иск. В нём кратко описывается ситуация.
3. Его подают в районное отделение суда.
4. Прилагается паспорт истца, подтверждение права собственности на участок, кадастровый паспорт и квитанция о госпошлине.

Суд, как правило, встаёт на сторону истца, если нет ограничений по закону. Например, когда муж и жена после развода не могут достичь согласия по разделу земельного участка, каждому из них достанется своя доля.

Ответы на частые вопросы

Вопрос. Можно ли разделить земельный участок, если на нём стоит дом?

Ответ. Это возможно в том случае, если новые границы не будут проходить через здание.

Вопрос. Сколько стоит процедура?

Ответ. Стоимость может быть разной и сильно зависит от региональных расценок. Основная статья расходов при разделе земельного участка – оплата услуг кадастрового инженера. Без его действий Росреестр не будет регистрировать территории. Стоимость услуг может составлять от 10 до 20 тысяч в среднем. Также нужно оплатить госпошлину и возможные дополнительные расходы, что составляет примерно от 1000 до 5000.

Вопрос. Можно ли разделить земельный участок без согласия второго собственника?

Ответ. Такое возможно, но только через суд.

Вопрос. Что делать, если текущее целевое назначение земли не совпадает с желаемым и не соответствует планам на новые участки?

Ответ. После раздела земельных участков образованные фрагменты будут иметь то же целевое назначение, что и исходная недвижимость. Если на вновь образованном участке планируется построить производственный цех или использовать его как-то иначе, то потребуется дополнительно проводить перерегистрацию.

Вопрос. В чём особенности новых территорий с юридической точки зрения и фактически?

Ответ. С правовой точки зрения раздел земельного участка предусматривает преобразование одной части земли в несколько, причем исходный объект после завершения регистрации утрачивает прежний юридический статус и перестает существовать, либо остаётся, но с изменёнными границами. Образованные из него территории должны отвечать определенным параметрам, закрепленным в законодательстве РФ. Одно из ключевых требований касается наличия отдельных подходов, чтобы можно было подойти к объекту, не пересекая границ расположенных рядом наделов.

Подводим итог

Раздел земельного участка требует помощи профессионалов. Как минимум, в процессе понадобятся услуги кадастрового инженера, и они обязательны. Также есть сложные случаи, когда необходимо собирать дополнительные документы, обращаться в суд, оформлять доверенности, менять категорию земли и так далее. В таких случаях оптимально заказать дополнительные услуги или раздел земельного участка «под ключ».

Вы можете обратиться в компанию «Вита-Хауз» за предварительной консультацией. Специалисты оценят вашу ситуацию, скажут, есть ли подводные камни и возможные проблемы, а также сориентируют по стоимости услуг. У нас работают профессионалы – обращайтесь!