С точки зрения российского законодательства раздел земельного участка собственником представляет собой сложный процесс, предусматривающий множество нюансов. Особенно много подводных камней возникает в рамках деления территории на несколько площадок, и у каждой будет свой владелец. Чтобы четко понимать, как действовать в подобных ситуациях, генеральный директор компании «Вита-Хауз» Будич Марьян Марьянович подробно рассказал о деталях разделения территорий и дал профессиональные рекомендации по правильной последовательности действий.
В каких случаях может понадобиться раздел земли?
Раздел земельного участка в собственность регламентируется положениями Земельного кодекса РФ (ст. 11 пункт 2, 4). С правовой точки зрения процесс предусматривает преобразование одной части земли в несколько, причем исходный объект после завершения регистрационных действий утрачивает прежний юридический статус и перестает существовать. Образованные из него территории должны отвечать определенным параметрам, закрепленным в законодательстве. Одно из ключевых требований касается наличия отдельных подходов, чтобы можно было подойти к объекту, не пересекая границ расположенных рядом наделов.
Делить недвижимость может потребоваться по разным причинам, к основным относятся:
- желание нескольких владельцев оформить права на землю, которая находится в общедолевой собственности (примером служат ситуации вступления в наследство нескольких родственников, расторжения брака и раздела имущества);
- выставление объекта на продажу;
- образование садоводческого некоммерческого товарищества, требующее разделения недвижимости между членами СНТ;
- использование площадки для ведения бизнеса, например, под открытие кафе, торговой точки и т.п.
После того, как территория будет раздроблена, образованные фрагменты будут иметь то же целевое назначение, что и исходная недвижимость. Если на вновь образованном участке планируется построить производственный цех или использовать его как-то иначе, то потребуется дополнительно проводить перерегистрацию.
Какие справки необходимы для проведения процедуры
Прежде чем заниматься сбором предусмотренных документов, предстоит определиться с кандидатурой кадастрового инженера. Именно он будет заниматься всеми процедурами. При рассмотрении кандидатов нужно удостовериться в наличии у них аттестации по профилю работы, также необходимо, чтобы кадастровый инженер состоял в саморегулируемой организации. Соответственно, желательно нанимать для такой работы человека с опытом, который сможет пройти все этапы и выдать нужный заказчику результат.
Чтобы начать раздел земельного участка, владельцу потребуется передать кадастровому инженеру документы согласно следующему списку:
- Паспорт собственника или всех владельцев, если их несколько, а также нотариально заверенная доверенность, если интересы правообладателя представляет третье лицо.
- Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы на объект (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приеме наследства, свидетельство о госрегистрации, выписка из Росреестра).
- Согласие на выполнение процедуры от каждого собственника (требуется только в том случае, если земельным участком владеют два и более субъекта).
- Судебное решение о разделении, если не удалось достичь согласия между всеми собственниками.
Порядок действий для раздела общего земельного участка при единственном собственнике
Если недвижимостью единолично владеет одно лицо, при этом предварительно не было выполнено межевание, то перед процедурой дробления проводится уточнение границ земельного участка. Для этого кадастровый инженер:
- изучает представленные заказчиком документы;
- выезжает на место для съемки территории и выяснения поворотных точек;
- подготавливает межевой план для последующей регистрации в Росреестре.
Регистрационные мероприятия длятся до 12 дней, по результатам заявителю выдается актуальная выписка из ЕГРН.
Если правообладатель уже имеет на руках актуальный межевой план, то вместе с паспортом передает его кадастровому инженеру. Специалист на основании полученной документации подготавливает межевой план по разделу земли и передает его на CD-диске владельцу. Правообладателю остается оплатить государственную пошлину и передать бумаги через МФЦ на государственную регистрацию.
По завершении процесса исходный надел снимается с учета, новым фрагментам присваиваются кадастровые номера и соответствующие адреса.
Порядок действий для раздела общего земельного участка при долевой собственности
Когда предстоит раздел долей земельного участка, то одним из важных документов для запуска процедуры становится согласие всех собственников. Оно оформляется нотариально. Если кто-то из правообладателей не соглашается с порядком деления объекта, его не устраивают условия образования новых наделов, то процедуру провести не удастся.
Единственным выходом из ситуации может быть обращение в суд. В случае положительного решения постановление суда станет основанием для запуска процесса. В остальном порядок разделения прежний, но с одним нюансом: подавать документы в МФЦ должны все владельцы, предоставив свои паспорта.
Как разделить дом и участок, который находится в совместной собственности
Раздел части земельного участка и дома происходит при обоюдном согласии собственников. Но при этом важно, чтобы объекты удовлетворяли нескольким условиям:
- у здания должны быть оборудованы два входа;
- после разделения в каждой образованной части должна быть оборудована хотя бы одна комната для проживания;
- образованные части недвижимости имеют минимальный набор удобств для проживания.
Процедура деления объекта на фрагменты происходит так же, как и в остальных случаях.
Как разделить дом и участок с государственной или муниципальной собственностью
Немного сложнее протекает процесс, когда речь идет о делении муниципальных или государственных площадей. В такой ситуации кадастровому инженеру предстоит подготовить межевой план и схему разделения территории, к этим документам дополнительно прилагается согласие владельцев недвижимости, располагающейся по соседству. Если в Росреестре отсутствуют данные о правоустанавливающих документах, то дополнительно прикладывают и их.
Пакет бумаг подают в исполнительный орган государственной власти или в органы местного самоуправления. Для рассмотрения вопроса создается специальная комиссия, которая в течение месяца должна дать ответ на заявление. Если решение положительное, то его вместе с пакетом установленных бумаг передают в Росреестр для регистрационных мероприятий. В случае отказа можно попытаться оспорить решение комиссии через суд.
Особенности раздела земельного участка под зданием
В практике кадастровых инженеров довольно часто встречаются неоднозначные ситуации, при которых требуется подыскивать нестандартные решения. Классический пример такого случая, когда приходится делить имущество бывших супругов.
В законодательстве нашей страны установлены четкие правила, что земля и жилье, возведенное на ней, является единым целым. Если поставлена задача разделить такие объекты, то делится и дом, и территория под ним.
Но как быть, когда площадь под застройку принадлежит одному из супругов единолично, то есть он является единственным владельцем, а дом построен уже в браке совместными усилиями? В такой ситуации второй супруг может претендовать не только на выделение доли в общем праве собственности на жилье, но и на землю. Но только в тех границах, на которых располагается жилая постройка. Подобные действия также подлежат обязательной регистрации.
Если собственники хотят выделить свои владения в натуре, то для этого необходимо дополнительно приглашать представителя из БТИ и проводить строительную экспертизу. Избежать проблем удастся только при условии, когда стороны согласятся о выкупе долей. В противном случае бывшим супругам придется проживать на одной территории, что далеко не всегда удобно.
Помимо деления объектов недвижимости также предстоит разделить лицевые счета на оплату жилищно-коммунальных услуг (электричество, газоснабжение, водоснабжение). Это удастся сделать только в случае, когда разделение инженерных систем становится физически осуществимым.
