Перераспределение земельных участков, которые находятся в частной собственности

Про перераспределение традиционно много вопросов. Продажа, покупка и раздел — темы популярные и обсуждаемые, а о перераспределении информации мало и она не всегда актуальна. Начинаем цикл публикаций о перераспределении земельных участков и начнем с варианта, когда перераспределяется земля в частной собственности.

Когда НЕ получится перераспределить участки

1. Участки не отмежеваны. Для перераспределения участков в частной собственности необходимо сначала их отмежевать, а потом перераспределять. Конечно, можно попробовать сразу в ходе межевания сделать и межевой план, но в этом случае Росреестр может сильно затянуть с перераспределением. 

2. Один, два, три и т.д. дольщика не согласны. Для земельных участков в долевой собственности действует незыблемое правило — с решение должны согласиться все совладельцы. Если кто-то не согласен и решить вопрос с перераспределением мирно не получается, придется идти в суд.

3. Образуемые участки меньше или больше предельно допустимой площади по ПЗЗ. В ПЗЗ есть такой параметр, как минимальная и максимальная площадь. Так вот, если образуемый участок меньше или больше одного из этих параметров, Росреестр участки не перераспределит. Про ПЗЗ, max и min площади мы писали отдельную большую статью — посмотрите, там есть примеры.

4. Перераспределяемые участки с объектами недвижимости, которые оформлены и «привязаны» к земле. Случаи с перераспределением участков с домами, дачами или другими капитальными строениями никогда не бывают простыми. Чаще всего перераспределить их невозможно. 

Советы из практики

Сверьте границы. Обязательно проверьте, совпадают ли фактические границы участка с границами по кадастру. К сожалению, мы часто сталкивается с ситуациями, когда все уже готово к перераспределению, но оказывается, когда-то межевание было сделано с ошибкой и границы некорректны.

Получите письменное согласие всех совладельцев. Договоренности ничего не значат до тех пор, пока вы не оформите их письменно. Для этого пишется коллективное заявление на перераспределение участков, либо совладельцы оформляют доверенность на одного дольщика и поручают дело ему.

Составьте схему. При перераспределении земли между частными лицами обязательно составляется схема с графическим отображением границ образующихся участков. К схеме должно быть приложено соглашение с указанием, какая площадь отходит каждому из участников. 

Проверьте доступ к образуемым участкам. К любому из образуемых участков должен быть обеспечен доступ с территории общего назначения (дороги, тротуара, подъездных путей).

Проверьте точность. Есть такое понятие, как нормативная точность определения координат границ участка. В Москве она составляет 0,1 метра, и если ранее межевание было сделано с меньшей точностью, границы участков придется переуточнять.

Процесс перераспределения

Допустим, вы проверили границы, получили согласие от всех дольщиков и не видите препятствий для перераспределения. Процесс можно начинать:

1. Вызываете кадастрового инженера для составления схемы. Инженер может составить ее на месте или по результатам межевания. Лучше на месте, потому что схему нужно согласовать со всеми собственниками, участвующими в перераспределении.

2. Инженер готовит межевой план. Независимо от количества исходных и образуемых участков формируется один межевой план. Он записывается на CD-диск и передается собственникам. К межевому плану подкладывается согласованная схема, координаты участков, заключение кадастрового инженера, согласие собственников и др. документы, если они необходимы в данной ситуации. CD с пакетом документов отправляется в Росреестр. Если перерераспределением занимается кадастровая компания и услуга заказана «под ключ», все это делает сам кадастровый инженер.

3. Вы получаете выписку из ЕГРН и, если необходимо, берете выписку из межевого плана. Она не обязательна, но может понадобиться при последующей продаже участка. 

Последнее, но важное — обязательно делайте сверку. Перед перераспределением земельных участков в частной собственности тщательно сверяйте границы по документам и по факту, при составлении схемы — сверяйте площадь и расположение участков. Это тот случай, когда поговорка про «семь раз отмерь, один раз отрежь» очень в тему.