Перепланировка в нежилом помещении

В этой статье мы поделимся с Вами основными правилами узаконивания перепланировок в нежилых помещениях.

Важно понимать, что процедура узаконивания помещений отличается, когда:

1. Вы только планируете делать перепланировку или уже сделали

2. Здание жилое или нежилое

Давайте рассмотрим каждый из вариантов по отдельности.

Сначала поговорим о более правильном варианте: когда Ваша перепланировка ещё впереди и помещение находится в многоквартирном жилом доме

В этом случае последовательность действий будет следующая.

1. Собрать документы БТИ: поэтажный план помещения с экспликацией к нему, выписку из технического паспорта и справку о техническом состоянии здания.

2. Заказать в проектной организации, имеющей соответствующий допуск  СРО, проект перепланировки и техническое заключение. Для их разработки проектировщики проведут обследование конструкций и инженерных коммуникаций помещения, изучат документы, сделают выводы о возможности реализации перепланировки и изготовят все необходимые чертежи и расчёты.

В зависимости от масштаба затеянной Вами перепланировки требования к документам отличаются:

- если несущие конструкции затрагивать не планируется, техническое заключение может подготовить любая допущенная к этому виду работ экспертная компания;

- если перепланировка затронет несущие конструкции, то техническое заключение должно быть изготовлено автором проекта жилого дома либо специальной аккредитованной жилищной инспекцией организацией.

ВАЖНО! Даже если Вы думаете сделать перепланировку только части помещения, получить планы и заказать проект придётся на всю площадь Вашего объекта.

3. Получить согласования

А) необходимо санитарно-эпидемиологическое заключение, которое выдаёт уполномоченная Роспотребнадзором организация, например, в Москве нужно обращаться в «Центр гигиены и эпидемиологии». 

Б) Может потребоваться согласование проекта с другими органами и лицами. Так, если помещение расположено в объекте культурного наследия – нужно разрешение соответствующего контролирующего органа.

В) Если в процессе перепланировки будет затронуто общее имущество жилого дома, то надо получить согласие общего собрания жильцов.

Г) Если Вы арендуете помещение – необходимо согласие его собственника.

Д) Если при перепланировке будет затронута фасадная часть здания, требуется согласование комитета по архитектуре или иного аналогичного органа (если Вы не получите его самостоятельно, жилищная инспекция при проверке документов направит запрос в эту инстанцию).

4. Собрать пакет документов для жилищной инспекции. Помимо перечисленных выше планов, проекта, экспертного заключения и других согласований, он должен содержать заявление, правоустанавливающие документы на помещение, паспорт собственника-физического лица или учредительные документы собственника-юридического лица и пр. С точным перечнем всегда можно ознакомиться в той инспекции, куда Вы будете сдавать комплект. После рассмотрения жилищная инспекция выдаёт разрешение на перепланировку.

5. После фактического проведения перепланировки нужно вызвать инспектора жилищной инспекции: он проверит соответствие результатов согласованному проекту и выдаст акт о завершенной перепланировке.

6. С данным актом нужно обратиться к кадастровому инженеру, для изготовления технического плана.

7. Подать новый технический план в Росреестр, и получить выписку из ЕГРН о внесении изменений и уточнении параметров Вашего помещения.

Будьте готовы к тому, что с учётом времени, необходимого на подготовку документов и их промежуточные согласования, весь процесс перепланировки у Вас займёт несколько месяцев.

Теперь рассмотри вариант, когда Ваша перепланировка ещё впереди и помещение находится в нежилом здании

В этом случае часть этапов, описанных выше, проходить не придётся.

В частности, не требуется санитарно-эпидемиологическое заключение и разрешение жилищной инспекции, техническое заключение о состоянии конструкций как отдельный документ тоже не нужно, однако, разработчики проекта перепланировки так или иначе должны будут обследовать несущие конструкции помещения, чтобы предусмотреть правильные проектные решения.

После проведения строительных работ Вы сразу можете обращаться в кадастровую компанию, кадастровый инженер на основании проекта перепланировки и обмеров помещения изготовит новый технический план.

Перейдем к ситуации, Если Вы хотите узаконить уже проведенную перепланировку нежилого помещения в жилом доме.

В этом случае Вам нужно будет подать в жилищную инспекцию пакет документов, описанный выше, с некоторыми отличиями:

А) приложить как планы БТИ, отражающие состояние помещения до перепланировки, полученные из архивов, так и после неё, сделанные на основании обмеров, они будут с красными линиями;

Б) Проект не нужен, а вот техническое заключение – обязательно: представители специализированной организации должны провести обследование и сделать выводы о том, что проведённая перепланировка не нарушает каких-либо норм, не наносит ущерба несущим конструкциям здания и не создаёт угрозы безопасности;

В) Поскольку имеет место нарушение, инспекция в ходе осмотра результатов выполненных работ составит административный протокол и выпишет штраф.

Если перепланировка соответствует техническому заключению, всем применимым нормам и правилам, в результате Вы получите акт о завершенной перепланировке.

И напоследок, напомним, зачем нужно узаконивать перепланировку?

• Незаконная перепланировка влечёт за собой наложение ответственности – штраф и предписание о приведении помещения в первоначальное состояние за Ваш счёт;

• Проводя перепланировку без участия специалистов, грамотного проекта и согласований, Вы рискуете нарушить целостность несущих конструкций и инженерных коммуникаций, что может привести к их разрушению;

• Помещением с неузаконенной перепланировкой сложнее распоряжаться: продать, сдать в аренду, передать свой объект в залог банку и т.д.

Подводя итоги, хотим отметить два момента. Во-первых, мы рекомендуем получать разрешение на перепланировку до её начала, это позволит избежать многих неприятностей. А во-вторых, учитывая большой объём документов и нюансов, для получения быстрого и верного результата советуем обращаться к профессионалам, которые организуют весь комплекс работ по согласованию перепланировки «под ключ».