Оглавление
- Перепланировка, реконструкция и переустройство: основные отличия
- Перепланировка в квартире многоквартирного дома: что говорит российское законодательство
- Что не входит в перепланировку по законодательству и не нуждается в согласовании
- Какие виды перепланировки запрещены/невозможно узаконить постфактум
- Штрафы за незаконную перепланировку
- Правила перепланировки квартиры во многоквартирном доме
- Выводы
Перепланировка квартиры представляет собой внесение изменений в исходной планировке жилого помещения многоквартирного дома. Понятие перепланировки включает в себя как незначительные, так и более радикальные решения, такие как снос несущих стен, изменение площади помещений или перенос систем отопления, водоснабжения и канализации.
Перепланировку обычно проводят для оптимизации пространства, улучшения функциональности помещений, создания дополнительных комнат или привнесения индивидуальных архитектурных решений.
Перепланировка, реконструкция и переустройство: основные отличия
Перепланировка, переустройство и реконструкция — это внесение изменений в изначальный проект и конфигурацию здания, однако эти понятия существенно различаются по характеру проводимых работ. Например, собственник или арендатор хочет объединить кухню и гостиную, перенести дверные проемы, переоборудовать нежилое помещение (например, офис) в жилую квартиру или наоборот, жилую недвижимость в, например, магазин, заменить трубы или переделать фасад здания. Что из этого относится к переустройству, реконструкции, а что к перепланировке?
К реконструкции, по законам РФ (ст. 52 ГрК РФ, ст. 88 ЖК РФ), относятся все существенные изменения конфигурации, которые касаются здания или многоквартирного дома целиком — ремонт фасада, замена трубопровода и другие значимые работы. Для их проведения обязательна экспертиза о состоянии плит перекрытия, несущих стен, водопровода, электросетей и др., необходимо техническое заключение от специализированных лицензированных государством организаций (БТИ) и дальнейшее согласование в госорганах. Стоит отметить, что в проведении реконструкции наиболее высока вероятность отказа заявителю в органах власти.
К переустройству, по законам РФ (гл. 2, ст. 25 ЖК РФ), относятся внесения изменений в функциональное назначение помещения, не затрагивающее здание. Например, желание переоборудовать квартиру в офис или наоборот — это переустройство. Для этого требуется получить техническое заключение лицензированных организаций (БТИ) о состоянии плит, стен и других параметров помещения и возможности проведения ремонта. Для получения согласования на переустройство заявитель обязан обратиться с заявлением и пакетом документов в госорганы.
Желание объединить кухню и гостиную, перенести дверные проемы и поставить перегородки в комнатах — это, однозначно, перепланировка. Что ещё входит в перепланиоовку по законам РФ, мы разберём ниже.
Перепланировка в квартире многоквартирного дома: что говорит российское законодательство
Перепланировка жилых помещений регулируется различными нормативно-правовыми актами, такими как Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ, ст. 209), Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ, гл. 4, ст.
В РФ, согласно законам (ЖК РФ, ГрК РФ), в перепланировку входят и обязательного согласования требуют:
- снос или перемещение несущих стен. Любые подобные изменения должны быть согласованы с управляющей компанией или органами местного самоуправления (для Москвы, например, в Мосжилинспекции). Для этого необходимо техническое заключение о состоянии плит перекрытия от лицензированных организаций (БТИ). Это делается для обеспечения безопасности жильцов и устойчивости самого многоквартирного дома;
- застекление лоджий или балконов. На это требуется разрешение, поскольку такие изменения могут повлиять на внешний вид многоквартирного дома;
- объединение квартир. При объединении двух или более квартир в одну необходимо согласовать данное действие с управляющей компанией или органами местного самоуправления (Мосжилинспекцией, МФЦ и др.). Здесь также требуется техническое заключение от БТИ о состоянии плит и других конфигураций, о соответствии работ санитарно-техническим, строительным и другим нормам;
- перенос сантехнических или электрических сетей. Любые работы, связанные с переносом водопровода, канализации, отопления, электропроводки и других инженерных коммуникаций, должны быть согласованы с соответствующими службами (Мосжилинспекцией и др.);
- установка перегородок из негорючих материалов. Если планируется создание дополнительных помещений с помощью перегородок, такие материалы, как гипсокартон, должны быть согласованы с органами контроля и надзора. Обязательно наличие технического заключения о состоянии плит перекрытия;
- устройство мансарды или аттики. Если вам нужно создать дополнительное помещение в чердачном пространстве или на крыше здания, такое изменение также требует официального согласования.
Подобный ремонт в случае, если его хотя провести арендаторы или другие жильцы, не являющиеся владельцами недвижимости, нельзя делать без согласования с собственниками. В некоторых ситуациях может потребоваться и согласование с соседями. После проведения перепланировки все изменения должны быть внесены в Росреестр (ЕГРН).
Если будет установлено, что внесение изменений в конфигурацию помещения нарушает строительные, пожарные, сантехнические и другие нормы, а также угрожает безопасности других жильцов, заявитель может получить отказ при подаче заявления в госорганы.
Для того, чтобы избежать непредвиденных проблем и нарушений законодательства, рекомендуется уточнять информацию в соответствующих организациях о возможности проведения ремонта и актуальном списке проектной документации до подачи заявления. В перечень документов, как правило, входит технический паспорт, техническое заключение, план работ, сам проект и другое.
Что не входит в перепланировку по законодательству и не нуждается в согласовании
Существует определенный перечень того, что не входит в перепланировку по законам РФ и что можно проводить без обязательного согласования с органами власти или управляющими компаниями. Это, в первую очередь:
- косметический ремонт. Сюда входят покраска стен, потолков, замена напольного покрытия (линолеум, ламинат и т. п.), установка мебели и оборудования без изменения первоначальной планировки;
- установка сантехнического оборудования. Замена раковины, унитаза, ванны или душевой кабины с сохранением существующих коммуникаций санузла;
- мелкие электромонтажные работы. Замена розеток, выключателей, светильников и других элементов электрической сети без изменения существующей электропроводки;
- установка шкафов-купе и навесных полок при условии, что это не повлечет нарушения стабильности перегородок;
- замена дверей и окон на аналогичные размеры. Однако если изменения касаются размеров дверных и оконных проемов, это требует согласования;
- внутренняя отделка, такая как обои, плинтусы, наливные полы и покраска стен и пола;
- установка мебели и бытовой техники.
Для вышеперечисленного не требуется техническое заключение от БТИ. Помните, что перечень того, что позволяется проводить без согласования, обычно различается в разных регионах РФ. Список может быть дополнен или изменен местными нормативами и правилами.
Не рекомендуется постфактум согласовывать перепланировку, поскольку некоторые изменения по регламенту нельзя узаконить. К тому же подобная процедура обычно проводится через суд, который далеко не всегда выносит положительное решение для собственников/арендаторов жилой недвижимости.
Перечень разрешённых и запрещённых переустройств и перепланировок прописан в постановлении правительства Москвы №508-ПП.
Какие виды перепланировки запрещены/невозможно узаконить постфактум
Согласно регламенту, существует ряд перепланировок жилых квартир, которые категорически запрещены и которые нельзя узаконить. Самовольная перепланировка может нарушить строительные, пожарные и другие нормы, а также повлечь серьезную угрозу безопасности соседей и других жильцов многоквартирного дома.
Запрещается сносить несущие стены, особенно без заключения о состоянии плит перекрытия, менять системы водо- и газоснабжения, подключаться к электросети, перепланировать общие помещения и изменять проходы и аварийные выходы. Для оценки возможности проведения такого ремонта необходимы экспертиза в профильных организациях (БТИ) и согласование в госорганах. Самовольная перепланировка грозит штрафами, судами, невозможностью продать недвижимость и другими последствиями, которых лучше избегать.
Штрафы за незаконную перепланировку
Штрафы за самовольную перепланировку в РФ довольно значительные и зависят от различных факторов, таких как регион, характер нарушений, степень ущерба и опасности для проживающих во многоквартирном доме.
Сумма штрафа может колебаться от пары до нескольких десятков или сотен тысяч рублей, в зависимости от причиненного вреда. Собственник/арендатор квартиры будет обязан возместить ущерб, если незаконная перепланировка повлекла за собой прямые материальные потери или повреждения имущества.
В случае серьезных нарушений, которые представляют угрозу для безопасности жильцов, власти могут потребовать вернуть недвижимость в первоначальное состояние за счет собственника или арендатора. В случаях повреждения несущих конструкций, плит перекрытия, газопровода возможны меры вплоть до эвакуации всех жильцов многоквартирного дома.
Кроме штрафов, незаконная перепланировка может повлечь и другие серьезные последствия, такие как судебное преследование и ограничение прав на жилую недвижимость. Собственникам может быть отказано в регистрации сделки при попытке продать квартиру.
Правила перепланировки квартиры во многоквартирном доме
Перепланировка жилого помещения в РФ регулируется законодательством, определенными правилами и процедурами, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. Вот общие правила перепланировки квартиры в многоквартирном доме:
- если вы не владелец квартиры, то перепланировка должна быть согласована в первую очередь с собственниками;
- требуется получение соответствующих разрешений управляющей компании, местных органов государственного или муниципального управления (для Москвы — МФЦ, Мосжилинспекция и другие). Для этого обычно требуется предоставить проектную документацию (технический паспорт, проект, план и другие);
- в случае если могут быть затронуты общие стены, коммуникации или входные зоны, необходимо получить письменное согласие от соседей на проведение работ;
- при создании проекта перепланировки квартиры важно учитывать несущие стены, плиты перекрытия и инженерные коммуникации (водопровод, канализация, электричество и т. д.). Это необходимо, чтобы не нарушить устойчивость дома и обеспечить безопасность жильцов;
- перепланировка должна соответствовать регламенту градостроительных, санитарно-технических, пожарных и других нормативов и правил, установленных законодательством;
- перепланировку лучше доверить профессионалам — архитекторам, инженерам и строителям, чтобы избежать ошибок и непредвиденных проблем. Специалисты помогут подготовить проектную документацию (технический паспорт и заключение, план работ, сам проект, составить смету и другое) и избежать ошибок при согласовании;
- результат следует согласовать с управляющей компанией или местными органами (в Москве — Мосжилинспекция, МФЦ и другие), которые проведут проверку и дадут окончательное разрешение на использование перепланированной квартиры;
- после завершения перепланировки необходимо оформить соответствующие документы и произвести регистрацию изменений в Росреестре (ЕГРН).
Соблюдая эти правила, можно облегчить процесс перепланировки, снизить стоимость ремонта и избежать неприятных последствий (штрафов, судов, невозможности продать жилье и многих других), которые влечет незаконная, самовольная или некорректно выполненная перепланировка, несоответствующая ЖК РФ, пожарным и сантехническим нормам, не внесённая в ЕГРН.
Выводы
Перепланировка квартиры — это ответственный и творческий процесс, который может принести значительную пользу жильцам и сделать квартиру более комфортной и красивой.
Однако перепланировка квартир во многоквартирных домах сопряжена с определенными рисками, и далеко не все работы можно проводить без экспертизы организаций и согласования в госорганах. Важно соблюдать требования законодательства, строительных, пожарных, санитарно-технических и других норм, чтобы избежать возможных штрафов, судов, невозможности продажи жилья и других проблем.
Если вы задумываетесь о перепланировке, обращайтесь в «Вита-Хаус» — мы предлагаем качественные и надежные решения для воплощения ваших идей в реальность.
Наша команда тщательно изучит и учтет ваши пожелания, цели и бюджетные ограничения, чтобы разработать оптимальный проект перепланировки, соответствующий вашим требованиям. Не важно, хотите вы объединить гостиную и кухню, переделать санузел, будете ли вы жить в квартире сами или готовите ее к тому, чтобы сдать или продать — мы подберем идеальный вариант для вас.
Мы строго придерживаемся законов и актов РФ (ЖК, ГрК и др.), соблюдаем строительные, пожарные, сантехнические и другие нормы и технику безопасности. Мы берем на себя все аспекты взаимодействия с государственными органами и управляющими компаниями, подготовку проектной документации, в том числе плана работ, технического паспорта, заключения, проекта, сметы и многого другого. Мы сделаем процесс согласования максимально безболезненным для вас, поможем составить заявление и внести изменения в ЕГРН и подскажем, куда обращаться.
Отметим отдельно, что предоставляем техническое заключение о состоянии несущих конструкций, плит перекрытий, электросетей и многого другого, наши эксперты точно подскажут, что можно, а что нельзя делать, и найдут максимально безопасное воплощение даже самых невероятных дизайнерских идей.
Не откладывайте мечту об идеальном жилище на потом. Свяжитесь с нами прямо сейчас — наши специалисты ответят на все ваши вопросы и проведут первичную консультацию.
«Вита-Хаус» — надежный партнер в создании квартиры вашей мечты!
