Объединение земельных участков: пошаговая инструкция и список документов

За счёт объединения двух, трех и более земельных участков можно увеличить суммарную площадь недвижимости. С юридической точки зрения это слияние объектов. В результате деятельности инженеров на месте нескольких фрагментов земли образуется один, большего размера. По документам это новый участок с чётко определёнными границами.

Знать особенности процедуры важно каждому, кто планирует объединить в одну несколько территорий. Оставить такое действие без регистрации по сопутствующим законам РФ – значит, в дальнейшем, рано или поздно, столкнуться с проблемами. То же самое случится, если провести процедуру с ошибками. Поэтому так важно обращаться только к профильным специалистам с хорошей репутацией, чтобы провести регистрацию новой территории по всем правилам.

Объединение участков в соответствии со всеми пунктами законодательства может потребоваться по нескольким причинам:

1. Образование единого земельного надела. Обычно это делается для постройки и регистрации дома или коттеджа. Например, когда у собственника во владении несколько маленьких участков по 2-4 сотки, а для жилья требуется хотя бы 8.
2. Уменьшение количества прав собственности. Фактически это соединение нескольких документов в один. Так удобнее и проще.
3. Присвоение части чужой территории по обоюдному согласию сторон. Когда часть объекта недвижимости находится на соседней территории, оформленной на другого человека или юридическое лицо, и они согласны на раздел и передачу выделенной части их земельного участка.
4. Запланированное строительство. Формирование территорий по общему признаку разрешенного использования для последующей застройки.
5. Более выгодная и удобная продажа земельного участка. Собственник приводит документы на продаваемый объект недвижимости в порядок, и у покупателя не возникает лишних вопросов или постпродажных проблем.

Мы поговорили с генеральным директором кадастровой компании «Вита-Хауз» Будичем Марьяном Марьяновичем, экспертом в сфере кадастровых услуг с 15-летним опытом. Выясним, как проходит процедура и что необходимо знать для правильного выполнения объединения. Приведённую ниже информацию можно использовать как пошаговую инструкцию с ответами на частые вопросы.

Законодательная база

Все замеры, работы и сам процесс объединения участков проводятся с ориентиром на следующие законодательные акты:

• ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»;
• статья 11.6 Земельного кодекса РФ;
• ФЗ №221 «О кадастровой деятельности;
• Приказ Минэкономразвития №921.

Также работы могут частично затрагивать статьи Градостроительного и Лесного кодексов РФ.

Подробную информацию об объектах недвижимости и законодательстве в области их оформления можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Условия для объединения участков

Для объединения потребуется ряд условий, а именно:

• Все собственники согласны. Для тех случаев, когда участками владеют два человека или более.
• Территории, которые предстоит соединять, отмежёваны. Если нет, то по закону их нельзя соединить. Проверить, было ли сделано межевание, можно в ЕГРН или на сайте службы кадастра и картографии. Если объект отмежёван, он подсвечивается жёлтым цветом. Если нет, можно провести все нужные процедуры, после чего объединение участков станет доступным.
• Совпадают категория и вид разрешённого использования. При различии земельные участки предстоит привести к общему классификатору. Это платно, причём удается далеко не всегда. Лучше предварительно проконсультироваться у специалистов и узнать, есть ли такая возможность.
• Нет пересечения границ. Эта информация есть в Росреестре и на публичной кадастровой карте. Пересекающиеся линии должны быть устранены.
• Нет ограничений. Сюда относится, например, залог. Если ограничения есть, рассматриваются варианты их законного обхода. Например, согласие залогодержателя на проведение слияния. Если на земельный участок наложен арест, до его снятия объединять территории нельзя.
• Желаемые размеры не превышают допустимых, установленных законом. Если образуемый земельный участок не будет соответствовать этим параметрам, то регистратор не пропустит объединяющие действия, последует приостановка, а затем отказ. Узнать размеры, которых нельзя нарушать, можно из ПЗЗ (проект землепользования и застройки).
• Участки находятся в пределах одного населенного пункта. Границы не выходят за его окрестности.

Пошаговая инструкция по объединению участков

Процедура объединения земельных участков относительно простая, если её изначально доверили специалисту. Ниже прописаны все этапы.

Шаг 1: подготовка документов

Для передачи кадастровому инженеру понадобятся:

• выписки из ЕГРН на каждый земельный участок;
• отдельные выписки на жилые объекты, расположенные на нём;
• паспорта владельцев.

По согласованию с кадастровым инженером выписки могут быть заменены кадастровыми номерами. Это допустимо, когда по каким-то причинам получить документы в ЕГРН в текущий момент не представляется возможным.

Если у хозяев на руках старые документы, а кадастровых номеров нет, то для начала потребуется обратиться в МФЦ за их присвоением. Затем нужно уточнить границы. В этом случае потребуются:

• оригиналы свидетельства о праве собственности на земельный участок;
• оригиналы документов, на основании которых недвижимость была передана во владение – например, Постановление, Решение местных органов власти или Решение суда.

Если оригиналы отсутствуют, собственник имеет право обратиться за их копиями в архивные отделы или Росреестр.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Существует услуга объединения участков «под ключ». В этом случае специалист службы кадастра и картографии оформит всё за вас. В список его задач будет входить, в числе прочего, получение кадастрового номера вместе с перерегистрацией права собственности с целью актуализации и внесения сведений в государственный реестр.

Пример. Наталья получила участок в наследство. Она бы с удовольствием построила там дом, но территория слишком мала. Есть соседний участок, и при соединении количества соток хватило бы на всё. У этой земли другие владельцы, и они ей почти не пользуются. Чтобы соединить участки, нужно найти тех, кому принадлежит соседняя территория, договориться с ними, получить согласие, собрать все бумаги, подать в Росреестр. Это долго и сложно. Участок за городом, Наталья работает 5/2, лишнего времени нет. Наняв кадастрового инженера «под ключ», она полностью решила свою проблему и через месяц получила документы на новый объект.

После сбора всех бумаг и передачи их инженеру составляется и подписывается один из двух документов:

• Решение о слиянии наделов, если все земельные участки принадлежат одному человеку. Составляется в произвольной форме.
• Соглашение о слиянии земельных участков, если владельцев два и более.

Шаг 2: межевание

Сначала проводят проверку на соответствие всем условиям. Если препятствий к объединению земельных участков нет, можно начинать поиск кадастрового инженера или компании, предоставляющей данную услугу. Обратите внимание, что нанять его можно и раньше, особенно если не хочется самостоятельно проверять недвижимость на наличие всевозможных ограничений.

Как выбирать кадастрового инженера:

1. Найти организацию, предоставляющую услугу объединения участков, и выбрать специалиста из предложенных. Либо найти инженера, работающего в одиночку. В обоих случаях важно ориентироваться на рекомендации знакомых, отзывы или репутацию.
2. Проверить его в Реестре кадастровых инженеров, размещённом на сайте Росреестра. Если он значится в списке, это подтверждает его профессионализм, образование и то, что он числится в СРО.

Стоимость услуг инженера начинается в среднем от 10 000 рублей. Более точная сумма зависит от расположения объектов, полного списка задач, срочности заказа и сложности работ в целом.

Собранный список документов передаётся инженеру. Он проверяет информацию, проводит межевание и готовит новый межевой план для будущего участка земли. Сейчас его подготавливают в виде XML-файла, подписанного персональной защищённой ЭЦП.

Шаг 3: подача документов в Росреестр

Когда всё готово, остаётся подать в Росреестр полный пакет документов для утверждения и внесения нового участка в базу данных. В этот пакет входят все бумаги, которые были переданы инженеру, а также межевой план, полученный от него по итогам работ.

Подать документы можно:

• через МФЦ;
• онлайн.

Шаг 4: получение выписки из ЕГРН

Это заключительный этап. После проверки документов ЕГРН выдаст выписку, подтверждающую право собственности. Также в ней будет прописана вся информация об объекте, в том числе расположение, точные границы, количество соток.

Пример. Дмитрий купил три участка и хотел сделать из них один. Но возникли проблемы с регистрацией: территории соответствовали не всем требованиям. Он проконсультировался в нашей компании, чтобы узнать, устранимы ли это препятствия и, соответственно, стоит ли браться за эту задачу. Проверка документов показала, что вопрос можно решить. Уже через несколько недель он успешно соединил участки стал обладателем новой, более крупной территории.

При заказе услуг специалистов, если нет препятствий, вся процедура занимает 2-3 недели. Если с бумагами всё в порядке и все владельцы на связи, первый этап можно пройти за пару дней. Межевание займёт 1-2 рабочих дня. Отправка данных в Росреестр - от нескольких минут до пары часов. Выписку из ЕГРН дадут через 7-9 дней.

При проблемах с границами, бумагами, при несоответствии участков требованиям или при несогласии других сторон объединение может затянуться на полгода и более.

Стоимость объединения участков

Расходы состоят из двух обязательных пунктов затрат и возможных дополнительных.

Указанная стоимость оформления ориентировочная. Она зависит от региона, удалённости объекта, сложности ситуации.

Возможные проблемы и их решение

Проблемы возникают, когда не все условия соответствуют требованиям. Основные, часто встречающиеся препятствия и возможные пути их решения приведены ниже.

Участки не смежные

Так происходит, когда между территориями двух и более земель пролегает что-либо ещё. Это может быть ещё один участок, дорога, какой-либо посторонний объект.

Если речь идет не о соседствующих площадках, их объединить не удастся. Исключение – те случаи, когда землю, пролегающую между ними. Тогда добавляется ещё одна территория, и соединение становится возможным.

Есть споры с соседями

Часто приходится сталкиваться с ситуациями, что границы фактически расположенного забора не совпадают с данными, внесенными в государственный реестр. Тогда при слиянии контуры общего надела будут некорректными, а именно – не будут совпадать с забором.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем убедиться в том, что границы по ЕГРН совпадают с забором. Сделать это можно путём вызова геодезистов, которые проверят факт соответствия. Если есть расхождения, то нужно их исправить, а если расхождений нет – можно приступать к объединению.

При проверке может выяснится, что есть пересечения с соседними площадками. Или же есть часть, которая находится в границах забора, но она не оформлена в вашу собственность, и вы можете её официально выкупить, тогда участок будет больше.

Разные категории земли или разный вид целевого использования

В такой ситуации ещё до начала процедуры соединения нужно изменить вид или категорию одной из территорий. Для этого собственником подаётся заявление в муниципалитет.

Решение может быть как положительным, так и отрицательным. Во втором случае можно попробовать подать заявление повторно, попросив изменить категорию или вид другой территории. Чтобы не тратить время напрасно, вы можете заранее проконсультироваться у специалистов, узнав, в каком случае шансы выше.

Как быстро решить возникшие проблемы или предотвратить их

Выше перечислены самые часто встречающиеся препятствия при соединении земель. Встречаются и другие. В большинстве случаев выход есть, хотя не всегда он очевиден.

Если у вас есть сомнения относительно процедуры и последующей регистрации новой земельной территории, рекомендуем обратиться за консультацией. Так вы будете заранее знать о возможных препятствиях, а также о том, как их обойти.

FAQ

Вопрос. Если на двух участках построен дом, то при их слиянии нужно переоформлять права собственности на него?

Ответ. Нет, необходимость в этом отсутствует, переход прав на жилой дом происходит автоматически. Переоформление необходимо только в том случае, если в процессе сменился собственник.

Вопрос. Какой адрес будет у получившейся территории?

Ответ. Территории будет присвоен новый адрес. Для этого нужно подать заявку в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Вопрос. Если между объединяемыми площадками есть небольшой бесхозный кусок, как поступить в таком случае?

Ответ. Первым делом предстоит присоединить бесхозный кусок к одному из объединяемых, после этого запускать следующий процесс слияния.

Вопрос. Можно ли объединять участки с разными собственниками? Что делать, если одна из сторон согласна, но не может присутствовать? Мы с братом хотим соединить наши три участка, один из которых принадлежит нашей сестре, но она уехала и участвовать не хочет. Что нам делать и можем ли мы объединить без неё?

Ответ. Запросите у сестры нотариальную доверенность на представление её интересов в Росреестре РФ. В ином случае соединить площади у вас не получится.

Вопрос. Хочу объединить часть земли соседа, он не против. Как быть в такой ситуации?

Ответ. Такая возможность существует, но в данном случае нужна процедура перераспределения.

Вопрос. Можно ли объединять площадки, входящие в СНТ и расположенные в населенных пунктах, где допускается только индивидуальное жилищное строительство?

Ответ. Объединяемая недвижимость должна принадлежать к одной категории и виду, поэтому в данном случае Росреестр откажет в регистрации изменений.

Вопрос. Пользуемся землёй по договору долгосрочной аренды. Можно ли объединить территории?

Ответ. Нет, объединить их можно только в том случае, если они находятся в собственности.

Вопрос. Как доказать, что все стороны согласны объединить земли?

Ответ. Для этого потребуется Согласие на слияние. Его подготавливает кадастровый инженер, который занимается всеми вопросами и регистрацией новой территории.

Заключение

По завершении объединяющих мероприятий исходные территории юридически прекращают существовать. В госреестре делают пометку о том, какие наделы послужили основой для слияния (указывают идентификационные номера).

После соединения «приемнику» присваивается новый номер в госреестре, также проводят пересчет кадастровой стоимости. В случае несогласия с оценкой оспорить решение ведомства можно в судебном порядке.

Во многих случаях объединить земли – задача простая. Но так бывает не всегда. Заранее оценить, насколько быстро и легко получится провести процедуру, можно при помощи консультации инженера. Заказать её вы можете у нас. Специалист оценит ситуацию, назовёт возможные подводные камни, если они есть, способы обхода проблем, а также ожидаемые сроки.