Процедура объединения двух, трех и более земельных участков позволяет увеличить суммарную площадь недвижимости путем слияния нескольких объектов. В результате деятельности инженеров на месте нескольких мелких фрагментов земли образуется один увеличенного размера.

Мы поговорили с генеральным директором кадастровой компании «Вита-Хауз» Будичем Марьяном Марьяновичем, экспертом в сфере кадастровых услуг с 15-летним опытом – ответим на частые вопросы и выясним, как проходит процедура и что необходимо знать для правильного выполнения объединения.

Итак, за услугой обращаются с целью:

Образования единого земельного надела, на котором можно построить и зарегистрировать жилой дом, коттедж.
Пример: у собственника есть несколько участков, но они по 2, 3 или 5 соток, а для постройки дома требуется минимум 8 соток;
Чтобы уменьшить количество прав собственности.
Пример: собственник владеет несколькими наделами, права на них оформлены официально, однако он хочет иметь единый документ, подтверждающий правообладание всеми площадями одновременно;
Когда часть объекта недвижимости находится на соседней территории, оформленной на другого человека или юридическое лицо, и они согласны на раздел и передачу выделенной части;
Формирование территорий по общему признаку разрешенного использования для последующей застройки;
Выгодной продажи, когда собственник приводит документы на продаваемый объект недвижимости в порядок и у покупателя не возникает лишних вопросов или постпродажных проблем.

Общая последовательность действий такова:

1-й этап – принятие решения об объединении и получения согласия от всех собственников, если их несколько.

2-й этап – проверка возможности осуществления объединяющих мероприятий, выявление причин, по которым оно невозможно, и устранение их, если это реально.

3-й этап – предоставление услуг по кадастру с последующей перерегистрацией земли в Росреестре, получение выписки из ЕГРН.

Какие исходные данные требуются

В качестве исходных данных кадастровому инженеру потребуются выписки из ЕГРН.

Если выписки отсутствуют, тогда достаточно кадастровых номеров недвижимого имущества, которые будут объединяться.

Если же и они отсутствуют, а у хозяев на руках старые документы, тогда для начала потребуется обратиться в МФЦ за присвоением кадастровых номеров. Уже после этого можно приступить сначала к уточнению границ территорий (поскольку не отмежёванные земли объединять нельзя), а затем – их объединением.

При выполнении услуг «под ключ» специалист службы кадастра и картографии оформит все документы за вас, в том числе и получение кадастрового номера вместе с перерегистрацией права собственности с целью актуализации и внесения сведений в государственный реестр.

Кстати, для получения идентификационного номера, если у вас старые документы, потребуются:

оригиналы свидетельства о праве собственности на земельный участок
оригиналы документов, на основании которых недвижимость была передана во владение. Например, Постановление, Решение местных органов власти или Решение суда.

Если оригиналы отсутствуют, собственник имеет право обратиться за их копиями в архивные отделы или Росреестр.

Что требуется проверить перед началом процедуры

До того, как поступить непосредственно к процессу, необходимо проверить следующее:

Отмежеваны ли территории, которые предстоит соединять. По положениям текущего законодательства слиянию подлежат земли с отмежеванными границами, причем сведения об этом должны содержаться в ЕГРН. Проверить это рекомендуется на сайте службы кадастра и картографии (отмежёванный фрагмент подсвечивается желтым цветом). Дополнительно в содержании выписки ЕГРН обязательно присутствие чертежа контура и информация о геодезических координатах границы.
Смежность недвижимости, подлежащей слиянию. Если речь идет не о соседствующих площадках, их объединить не удастся.
Категория и вид разрешенного использования должны совпадать. Иногда такие параметры различаются, тогда их предстоит привести к общему классификатору, что удается далеко не всегда. Кроме того, за перевод к общему виду зачастую берется дополнительная плата. Поэтому предварительно рекомендуется проконсультироваться со специалистами и уточнить у них, есть ли возможность изменить вид и каким образом оплачивается подобная услуга.
Уточняется вероятность пересечения границ. О наличии возможных пересечений следует предварительно узнавать в госреестре (делается запись) или отследить их, изучив контуры на публичной кадастровой карте. При обнаружении пересекающихся линий их нужно устранить, после чего уже приступать к объединению.
При наличии ограничения (в виде, например, залога) нужно брать согласие у залогодержателя о том, что он не возражает против проведения слияния. При наложенном аресте процесс запустить не удастся.
В каждом районе установлены четкие размеры, которые не могут быть больше или меньше утвержденных властями. Поэтому, если образуемый объект не будет соответствовать этим параметрам, то регистратор не пропустит объединяющие действия, последует приостановка, а затем отказ. Узнать размеры, которых нельзя нарушать, можно из ПЗЗ (проект землепользования и застройки).
Нахождение в пределах одного населенного пункта без выхода за его окрестности.
Географические координаты расположения должны соотноситься с теми показателями, которые утверждены органами местного самоуправления для конкретных категорий недвижимости. Для проверки соответствия используют сведения, содержащиеся в официальных источниках.

Обратите внимание, если владельцами выступают сразу несколько физических или юридических лиц, то от каждого из них потребуется получить согласие на выполнение работ по кадастру. Если хотя бы один не планирует участия, то присоединение будет невозможным.

Какие выполняются кадастровые работы

После того, как основные факты будут проверены согласно описанным выше пунктам, от вас требуется четкое понимание, как все происходит в реальности.

Как ранее было отмечено, соединять территории допускается по межевому плану, который подготавливает кадастровый инженер, состоящий в СРО и имеющий соответствующий аттестат.

Для получения схемы межевания следует заключить договор со специализированной компанией о предоставлении такой услуги, как «Объединение земельных участков». В качестве базовых документов используются выписки из ЕГРН, которые заказывает сам инженер. Вам необходимо сообщить ему только кадастровые номера тех фрагментов недвижимости, которые будут объединяться.

Если у вас на руках есть выписки, но в них стоит более ранняя дата, то они не принимаются, т.к. указанные сведения могут частично потерять актуальность. Межевой план специалист формирует камерально без выезда на место расположения земельных участков.

Межевой план формируется согласно Федерального закона №213 «О государственной регистрации недвижимости». Он состоит из текстовой и графической части. Кадастровый инженер вносит в него имеющиеся сведения и формирует XML-файл, который подписывает персональной защищенной ЭЦП.

В качестве исходных данных используются:

официальные документы из ЕГРН (свежие данные из выписки),
свидетельства о правообладании,
характеристики границ объединяемых территорий,
включает заключение специалиста по кадастру и картографии, где содержится обоснование для выполнения запланированных мероприятий по соединению.

Часто приходится сталкиваться с ситуациями, что границы фактически расположенного забора не совпадают с данными, внесенными в государственный реестр. Тогда при слиянии контуры общего надела будут некорректными, а именно – не будут совпадать с забором. Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем убедиться в том, что границы по ЕГРН совпадают с границами по факту. Сделать это можно путём вызова геодезистов, которые проверят факт соответствия госреестру. Если есть расхождения, то лучше их исправить, а если расхождений нет – можно приступать к объединению земельных участков.

Имейте в виду, что во время проверки границ может выяснится, что есть пересечения с соседними площадками, или же есть часть, которая находится в границах забора, но она не оформлена в вашу собственность, и вы можете её официально выкупить, тогда участок будет больше.

Сроки проведения процедур

Сроки зависят от продолжительности выполнения операций нанятым специалистом и проверки схемы межевания сотрудниками Росреестра.

В среднем сроки выполнения кадастровых работ по подготовке межевого плана при наличии всех необходимых исходных данных составляют 1 день, а в текущей обстановке – пара рабочих дней.

Сроки проверки документации Росреестром и передача межевого плана из МФЦ в Росреестр занимает 5-7 рабочих дней с выдачей или выписки из ЕГРН, или замечаний исполнителю, которые ему требуется устранить.

Кстати, замечания устраняются в рамках текущего договора, после исправления специалист передаёт вам обновленную и доработанную схему межевания, которая повторно сдаётся в МФЦ на проверку. Повторной оплаты государственной пошлины не потребуется.

Если срок приостановки будет составлять более 6 месяцев, регистратор выдаст отказ и госпошлину придется оплачивать повторно. Поэтому целесообразно устранить замечания и осуществить повторную проверку как можно быстрее.

Если по каким-либо причинам сроки растягиваются, тогда лучше закрыть заявку и вернуть 50% от госпошлины. После возобновления работ кадастровый инженер подготовит межевой план, который можно будет повторно сдавать в МФЦ.

Если в процессе предварительных работ будут выявлены проблемы с границами, несоответствие вида разрешённого использования, расхождения с точностью координат, нежелание участвовать отдельных жильцов и прочие нестандартные ситуации, то сроки осуществления процедур могут растянуться на несколько недель или даже месяцев.

Что вы получите в результате работ

Выписка из ЕГРН с подтверждением регистрации объекта и перехода в собственность после слияния двух или более территорий. Документ выдают сотрудники МФЦ в бумажном формате или в цифровом виде в форматах XML и PDF с электронной подписью Росреестра.
Межевой план в XML-формате с ЭЦП ответственного исполнителя и в PDF-формате. Помимо этого допускается запросить у эксперта копию межевого плана по совмещению земель на бумажном носителе.

Регистрационные мероприятия проводятся после оплаты госпошлины. Для физлиц установлен размер 350 руб., представителям организаций и индивидуальным предпринимателям придется заплатить 22 тыс. руб. Государственная пошлина оплачивается в момент подачи заявления вместе с межевым планом на проверку в Росреестр. Оплата переводится безналичным расчётом.

Что важно знать при объединении земельных участков

Заказчиком процедуры может быть не только собственник, но и иное лицо, действующее по нотариально заверенной доверенности, разрешающей представлять интересы доверителя в структурах Росреестра.
Соединение невозможно, если оформлен договор долговременной аренды.
По завершении процесса образованный объект будет иметь категорию и вид, как у исходных.
Недвижимость в долевом владении разрешается объединять с письменного согласия всех правообладателей. В противном случае регистратор напишет приостановку, поскольку обратились не все жильцы, владеющие долями.
Ограничения по сервитутам и охранным зонам сохраняются и продолжают действовать для вновь образованных объектов.
Новым площадям по окончании процесса необходимо присвоить адрес.
По завершении объединяющих мероприятий исходные территории юридически прекращают существовать. В госреестре делают пометку о том, какие наделы послужили основой для слияния (указывают идентификационные номера).
При соединении территорий разных правообладателей с расположенными на них постройками сначала оформляют переход прав собственности на дом, а после переходят к непосредственным действиям по присоединению земли.
Если объекты зарегистрированы на нескольких правообладателей, то потребуется подписать согласие на слияние. Документ подготавливает кадастровый инженер, а подписывают собственники или доверенные лица на основании доверенности от нотариуса, в которой прописано право подписи;
После соединения «приемнику» присваивается новый номер в госреестре, также проводят пересчет кадастровой стоимости. В случае несогласия с оценкой оспорить решение ведомства можно в судебном порядке.
Когда объединяются части долевой собственности, после процедуры доли сохраняются за владельцами.
Территории с признаками многоконтурности допускается объединять только со смежными по расположению.

Вопрос-ответ

Если на двух участках построен дом, то при их слиянии нужно переоформлять права собственности на него?

Нет, необходимость в этом отсутствует, переход прав на жилой дом происходит автоматически.

Как можно получить новый адрес после присоединения земли?

Подобные вопросы решают через МФЦ или подают заявление на сайте Госуслуг.

Если между объединяемыми площадками есть небольшой бесхозный кусок, как поступить в таком случае?

Первым делом предстоит присоединить бесхозный кусок к одному из объединяемых, после этого запускать новый процесс объединения.

Мы с братом хотим объединить наши три земельных участка, один из которых принадлежит нашей сестре, но она уехала и участвовать не хочет. Что нам делать и можем ли мы объединить участки без неё?

Чтобы объединить земельные участки, запросите у сестры нотариальную доверенность на представление её интересов в Росреестре. В ином случае соединить площади у вас не получится.

Хочу объединить часть участка соседа, он не против. Как быть в такой ситуации?

Такая возможность существует, но вместо объединения следует провести перераспределение.

Можно ли объединять площадки, входящие в СНТ и расположенные в населенных пунктах, где допускается только индивидуальное жилищное строительство?

Объединяемая недвижимость должна принадлежать к одной категории и виду, поэтому в данном случае Росреестр откажет в регистрации изменений.

Объединение земельных участков. Как объединить земельные участки