Как провести уточнение земельного участка

Уточнение границ земельного участка выполняется в рамках осуществления кадастровых работ. Проводить подобные процедуры имеют право квалифицированные инженеры, обладающие достаточными знаниями и опытом в сфере кадастрового учета. Поскольку мероприятия сопряжены с целым рядом сложностей, имеют индивидуальную специфику, нужно тщательно подходить к выбору исполнителя, вникать в законодательные аспекты.

Об основных нюансах, которые стоит учитывать при выполнении подобных операций, рассказал генеральный директор кадастровой компании «Вита-Хауз», эксперт в области кадастра и учета с 15-летним стажем Будич Марьян Марьянович.

Что представляет собой уточнение местоположения границ земельного участка

Изначально нужно понимать, что уточнение границ площади участка и межевание — это две разные процедуры, несмотря на общий характер выполняемых действий. В первом случае речь идет о комплексе операций, которые позволяют более точно определить размеры и координаты конкретной территории, поставленной на кадастровый учет, выяснить реальную межу. Мероприятия по межеванию выполняются относительно наделов, которые ранее не были учтены (то есть не были зарегистрированы).

После того как удастся уточнить местоположение надела, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся уточненные данные о координатах, которые соотносятся с фактическим расположением земли.

Чтобы уточнить и зарегистрировать изменения, обязательно приглашают кадастрового инженера. Эксперт изучает представленные заказчиком документы, устанавливает фактическое местоположение территории, высчитывает площадь земли, согласовывает крайние точки смежных наделов с владельцами соседних участков, после чего составляет уточненный межевой план. Этот документ передают для регистрации в Росреестр. В случае получения положительного решения уточненные данные вносятся в ЕГРН и отображаются на публичной кадастровой карте.

Что нужно для проведения процедуры

Чтобы эксперт службы кадастра смог провести необходимые работы по уточнению границ земельного участка, заказчикам предварительно нужно подготовить следующий перечень документов:

• свидетельство, подтверждающее право владения объектом;

• актуальная выписка из Росреестра (если она есть);

• план застройки и расположения построек на территории;

• копия проекта межевания;

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя (собственника).

Чтобы получить проект межевания, требуется обратиться в местные органы исполнительной власти. Именно данное ведомство занимается выдачей разрешений на право пользования землей с целью ее застройки или дальнейшего развития. Если территория выделена владельцу в рамках земель, принадлежащих дачному кооперативу или садовому товариществу, то для получения копии документа нужно обращаться в управление соответствующих организаций.

Кадастровые инженеры требуют план застройки для того, чтобы понимать расположение построек относительно уточненных границ участка. Если строения будут находиться слишком близко к крайним точкам площадки, то может возникнуть необходимость в переносе построек.

Кто может проводить уточнение границ

Уточнение местоположения границ земельного участка проводится по заявительному принципу. В качестве инициатора процедуры могут выступать любые заинтересованные лица. Обычно это:

• владельцы собственности;

• лица, арендующие площади на длительный срок;

• физические и юридические лица, которые владеют правом бессрочного пользования наделом;

• собственники, за которыми закреплено право пожизненного использования земли в рамках наследования имущества.

Чтобы запустить процедуру, владельцам необходимо подтвердить право собственности, представив соответствующие документы.

Но в законе существует оговорка, касающаяся проведения кадастровых работ. Эксперт может отказать в выполнении операций, если заказчик представит документы неполным комплектом либо в рамках ознакомления с бумагами будут установлены неточности или недостоверные сведения.

ВАЖНО! Перечень документации зависит от особенностей конкретной ситуации. Поэтому рекомендуется до начала работ воспользоваться консультацией экспертов службы кадастра и уточнить, какие документы нужны для запуска процедуры. Инженеры также подробно расскажут, где можно взять требуемые справки и помогут оформить недостающие бумаги (услуга обычно предоставляется за дополнительную плату).

Когда необходимо провести работы по уточнению границ земельного участка

Если руководствоваться положениями п.10 ст.22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то кадастровые работы по уточнению границ земельного участка выполняются в следующих ситуациях:

1. Нет сведений о точном местоположении надела. Подобные случаи возникают, когда речь идет о недвижимости, на которую отсутствуют кадастровые документы с точным указанием расположения краев.

2. В ранее подготовленных документах отсутствуют сведения, касающиеся координат земельного участка на местности. Подобные ситуации возникают, когда участок поставлен на учет в службе кадастра в пределах общей территории (например, это характерно для садовых и дачных участков), однако для него не подготовлен межевой план.

3. Пределы территории установлены с недостаточной точностью. В подобных случаях у собственника имеется вся необходимая документация, однако требуется более точное установление координат для урегулирования споров с владельцами смежных земель или для последующего разделения территории на несколько самостоятельных единиц.

С юридической точки зрения провести уточнение границ земли необходимо каждому собственнику, поскольку этот шаг даст возможность обезопасить себя от возможных споров, связанных с установлением пределов площади.

Чаще всего это нужно для разрешения спорных моментов, касающихся права пользования соседними наделами, для предотвращения самовольного строительства. Кроме того, имея документы, подтверждающие местоположение надела, удастся беспрепятственного совершать любые операции и сделки с недвижимостью: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству.

Значение имеет и тот факт, что благодаря проведению кадастровых работ удастся исключить или исправить возможные ошибки, связанные с характером использования земли. К примеру, часто территории могут использоваться не по назначению, вразрез с теми сведениями, которые внесены в ЕГРН. Из-за ошибок, допущенных при определении площади недвижимости, неверно определяется его кадастровая стоимость. Соответственно, это ведет к неправильному расчету налога на землю.

Также, если в будущем планируется разделение площади на несколько фрагментов, это удастся сделать только при условии четкого определения пределов исходного участка.

Как доказать границы своего участка

Если у собственника не имеется кадастрового паспорта или межевого плана, то для уточнения границ конкретной площадки применяется иной алгоритм действий. В такой ситуации предстоит:

1. собрать исходные сведения о территории и подготовить ряд документов, доказывающих право владения объектом;

2. обратиться в надежную компанию, которая занимается геодезическими работами;

3. обеспечить выезд специалиста по геодезии и картографии на объект для осмотра территории;

4. согласовать объем мероприятий с выбранным экспертом и подписать договор о заказе услуг межевания;

5. создать необходимые условия для эксперта для проведения межевания на объекте;

6. проанализировать и систематизировать полученные в рамках выездных мероприятий сведения;

7. согласовать предварительную карту территории;

8. подготовить межевой план и передать его для регистрации в территориальное отделение Росреестра.

От собственника требуется собрать как можно больше сведений о принадлежащей ему недвижимости и ранее установленных границах. Это может быть технический план возведенных на площади строений, где имеются указания на координаты их расположения, или иные бумаги.

ВАЖНО! Для уточнения границ определенных территорий и подготовки межевого плана необходимо, чтобы все собственники смежных участков дали согласие на проведение подобной процедуры. Если хотя бы один владелец соседних площадей не согласится, то придется решать разногласия в судебном порядке.

При отсутствии разногласий со стороны заинтересованных лиц кадастровый инженер подготавливает план межевания. В соответствии с положениями п. 5 ст. 22 федерального закона о регистрации недвижимости документ разделяется на две части:

1. в графической части представляются планы (схемы) территории, на которых отмечаются новые границы и обозначаются места для прохода или проезда через площадку при наличии публичного сервитута;

2. в текстовой части приводится подробное описание выполненных работ, даются обоснования для назначения новых границ земельного участка.

Прежде чем передавать документ на утверждение и регистрацию, все заинтересованные лица должны подписать акт согласования новых крайних точек надела. Кадастровый орган в рамках рассмотрения документа может запрашивать дополнительные сведения из архива и других источников, чтобы проверить подлинность полученных бумаг и исключить возможные ошибки. Если по результатам рассмотрения регистрирующий орган выносит отказ, то обязательно указывает причины принятия такого решения. После исправления неточностей и ошибок можно подавать документы повторно.

В каких случаях не требуется согласование границ

Если следовать положениям ст. 39 кадастрового закона, то уточнять и согласовывать местоположение наделов нужно только в том случае, если они граничат с другими участками и являются по отношению к ним смежными. Такое правило не распространяется на площади, которые соседствуют с землей вообще.

Иными словами, если собственность располагается на территории, не граничащей с другими объектами, поставленными на учет в ЕГРН, то, следуя положениям законодательства, согласовывать и уточнять подобные объекты не нужно. В качестве примера можно привести территории, которые располагаются вблизи свободных земель или улиц, не зарегистрированных в кадастре в качестве земельных участков.

Согласование также не требуется для недвижимости, находящейся в собственности органов государственной или муниципальной власти и переданной в бессрочное пользование казенным учреждениям или предприятиям.

Что делать, если границы участка не совпадают с кадастровой картой

Довольно часто возникают ситуации, когда собственники решают продать землю, сдать ее в долгосрочную аренду либо разделить на несколько наделов. Но после изучения публичной кадастровой карты обнаруживают, что границы принадлежащих им участков указаны неверно. Например, пределы одного объекта накладываются на границы смежных территорий. В таком случае необходимо вносить исправления и актуализировать сведения.

Это можно сделать несколькими путями:

• если владельцы соседних наделов не против уточнения границ, то нужно подать заявление в Росреестр с требованием исправить допущенные ошибки. Обязательно к заявлению прикладывают письменные согласия других собственников, владеющих смежными наделами. Рассмотрение заявления и исправление ошибки проводится в срок от трех до пяти дней;

• если владельцы смежных территорий не согласны на внесение изменений в кадастровую карту, то установить новые границы удастся только через суд.

Иногда бывает так, что неточности выявляют сами работники службы кадастра, когда проводят сверку имеющейся в их распоряжении документации с данными, которые содержатся в ЕГРН. Если расхождения с фактическими сведениями о расположении превышают 5%, то сотрудники регистрирующего органа направляют собственнику запрос. В нем приводятся данные о выявленной неточности и содержится предложение о внесении соответствующих корректировок. Решение о проведении такой процедуры принимает владелец, без его ведома государственные структуры не имеют права самовольно делать уточнения и корректировать записи в ЕГРН.

В случае согласия собственника некорректные данные исправляются, на это уходит до пяти рабочих дней. Извещение об устранении ошибок направляется собственнику по электронной почте или на почтовый адрес по месту регистрации.