Как правильно проводить перепланировку апартаментов

Апартаменты активно продаются на рынке недвижимости в нашей стране. И это не случайно. Ведь появилась возможность перестроить помещение по собственному вкусу, реализовать сложный дизайн-проект. Чего не скажешь о квартирах, где есть необходимость придерживаться строгих правил перепланировки. Несмотря на то, что в апартаментах можно применить любой строительный дизайн, узаконить новый проект всё же будет необходимо. Давайте разберёмся, как это сделать правильно.

В чём разница между апартаментами и квартирами

Апартаменты — это нежилые помещения. Юридически они не считаются жилым фондом, но для проживания подходят наилучшим образом. Когда осуществляется строительство апартаментов, то обычно используют два варианта планирования:

1. Застройщик изначально делает проекты со свободной планировкой.
2. В схеме планирования будущих помещений уже указано, где должны находиться кухня, спальные зоны, санузлы и т.д.

В первом случае, после создания дизайн проекта, вы должны получить согласование перепланировки в апартаментах до начала ремонта. Во втором, разрешение потребуется, когда захотите что-либо поменять в плане или реконструировать помещение.

Почему согласовать перепланировку в апартаментах легче, чем в квартире.

1. В апартаментах отсутствует разделение на жилые и нежилые территории. Все комнаты и санузлы могут располагаться в любой последовательности. Объединяйте «сухие» зоны с санузлом, если вы так желаете.
2. Нет строгих ограничений, связанных с правилами противопожарной безопасности. Кухню с газовой плитой и комнату можно объединить, создав тем самым квартиру-студию или кухню-гостиную.
3. Правила, которые согласуются с условиями жизни жильцов в квартирах, в данном случае не действуют. К примеру, в случае переноса мокрых зон в жилой квартире, для узаконивания перепланировки потребуется согласие жильцов всего дома. В апартаментах разрешается переносить санузлы. Согласие не потребуется.

Обратите внимание:

Если апартаменты расположены в жилом доме и под ними есть жилая квартира, располагать санузлы придётся в том же месте, что и у соседей внизу. То же самое касается кухни, ванной комнаты и т.д. Ваш план расположения комнат и санузлов должен совпадать с общим планом соседей. Учитывайте это при покупке апартаментов.

Стоит отметить, что процесс согласования перепланировки апартаментов ничем не отличается от согласования перепланировки квартир: так же необходимо собирать техническую документацию, получать разрешение в местных органах власти (для Москвы, например, это Мосжилинспекция), а после проведения ремонта вносить изменения в Росреестр (ЕГРН).

Как правильно проводить законную перепланировку апартаментов

Узаконивание перепланировки происходит до начала ремонта или по факту, когда она уже выполнена.

По законодательству РФ, в понятие «перепланировка» входят только значительные изменения в конфигурации помещений. Без согласования с органами власти и самоуправления можно делать только косметический ремонт, к которому относятся:

• замена напольного покрытия (укладка нового ламината, паркета и др.);
• замена декоративных покрытий (в том числе покраска стен или обновление обоев);
• замена потолков (покраска или монтаж натяжных потолков);
• замена дверей и окон (если это не требует изменений размеров и переноса проемов);
• установка новой бытовой техники;
• обновление сантехники (замена смесителей, раковин, унитазов, ванных);
• установка осветительного оборудования (замена розеток, выключателей, светильников и люстр).

Совет: не стоит путать перепланировку с понятием «переустройство». Оно относится к преобразованию жилых помещений в нежилые (и наоборот). Переустройство нельзя проводить без экспертизы и согласования.

Основные этапы перепланировки апартаментов

Перепланировка апартаментов обычно проводится в несколько этапов:

1. Получение (до проведения работ) в БТИ технического паспорта, выписки из кадастрового отчета (ЕГРН, Росреестр) о владении недвижимостью, а также поэтажного плана с экспликацией.
2. Проведение технической экспертизы на предмет возможности желаемых изменений с учетом расположения несущих стен, плит перекрытия, систем отопления, водоснабжения и канализации (экспертизу можно заказать в лицензированных организациях).
3. Разработка проекта перепланировки, в который входят сам проект с новым дизайном, план помещения, техническое задание со списком работ, смета и другие документы.
4. Согласование перепланировки апартаментов с органами власти. Пакет документов и заявление на проведение капитального ремонта нужно отнести в Мосжилинспецию (для Москвы) или в МФЦ (для других регионов РФ).
5. Проверка выполненных работ после завершения перепланировки управляющей организацией многоквартирного дома и Мосжилинспекцией для получения заключения на пригодность апартаментов к использованию.
6. Внесение изменений в кадастровую отчетность (ЕГРН или Росреестр).
7. Получение нового технического паспорта в БТИ.

Не рекомендуется проводить самовольную перепланировку апартаментов, поскольку есть риск нарушить пожарные, строительные и сантехнические нормы, а также повредить несущие конструкции, что повлечет за собой угрозу жизни и здоровью всех жильцов дома и может грозить судами, большими штрафами и даже ограничением прав на недвижимость.

Как узаконить уже проведенную перепланировку апартаментов

Самовольную перепланировку апартаментов в Москве в 2023 году можно узаконить в несколько этапов:

1. Внести изменения в технический паспорт, для чего нужно обратиться в БТИ.
2. Оповестить домоуправление о проведенном ремонте, а также получить техническое заключение в проектном бюро о безопасности проведенного ремонта и его соответствии пожарным, сантехническим и строительным нормам.
3. Отправить пакет документов вместе с заявлением в Мосжилинспекцию.
4. Провести приемку апартаментов, при которой инспектор из МЖИ убедится в соответствии внесенных в технический паспорт изменений с фактическим состоянием апартаментов.
5. Зафиксировать изменения в ЕГРН.
6. Получить новый технический паспорт в БТИ.

В других регионах России процедура осуществляется через судебные инстанции. Для легализации незаконной перепланировки (вместо подачи документов в МЖИ) необходимо подать иск в суд своего района. В случае положительного решения в апартаменты можно будет заселиться, их можно будет законно сдать или продать.

Перепланировка апартаментов: что можно, а что нельзя

Есть виды перепланировок, на которые нельзя будет ни получить согласование до, ни узаконить после проведения работ. Разберемся, что можно, а что нельзя делать при перепланировке апартаментов.

Что можно

1. Изменять расположение стен (если это не несущие конструкции) и перегородок в пределах апартаментов. Например, можно объединить кухню (но только с электрической плитой, с газовой — нельзя) и жилую комнату или, наоборот, разделить просторную спальню на зону для сна и, например, гардеробную, выделить пространство под детскую или рабочий кабинет.
2. Менять газовую плиту на электрическую, переносить расположение плиты в пределах кухни.
3. Переносить санузлы в пределах квартиры. Это может быть удобно, если собственник хочет изменить размещение сантехники или расширить площадь ванной комнаты.
4. Разделять или, наоборот, объединять ванную/душ и туалет.
5. Ремонтировать балкон, остеклять его или сносить разделитель для объединения лоджии и жилого пространства.
6. Объединять смежные квартиры.

Что нельзя

1. Сносить или проводить монтаж перегородок и стен, затрагивающий несущие конструкции и плиты перекрытия (без специального разрешения и инженерных расчетов), так как это может привести к нарушению устойчивости здания.
2. Проводить перепланировку, при которой «мокрые» зоны или кухня окажутся над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Монтировать новые лоджии или балконы на всех этажах многоквартирного дома, кроме 1-го.
4. Незаконно подключаться или перекрывать доступ к общедомовым системам электро-, газо- и водоснабжения. Это же относится и к монтажу теплых полов.
5. Проводить ремонтные работы, которые затрагивают общие участки здания, не являющиеся частной собственностью владельца апартаментов.

В России есть правила и ограничения, которые определяют, что можно и что нельзя делать при перепланировке апартаментов. Список работ и нормативных актов может отличаться в зависимости от региона. Ниже мы рассмотрим основные из них.

Какие нормативные акты регулируют перепланировку апартаментов

Перепланировку апартаментов регулируют различные кодексы и свод санитарно-технических норм и правил, в первую очередь:

• статьи 25–29 (о перепланировке и переустройстве) Жилищного кодекса РФ;
• ФЗ (федеральный закон) 384 от 2009 года;
• ПП Москвы 508 (только для Москвы);
• СНиП 31-01 от 2003 года (новая редакция включает СП 63.13330 от 2018 года);
• СНиП 3.03.01 от 1987 года (новая редакция включает в себя СП 51.13330 от 2011 года);
• СНиП 2.03.13 от 1988 года (новая редакция включает в себя СП 29.13330 от 2011 года).

Перед началом ремонтных работ лучше тщательно ознакомиться с основными положениями законодательства.

Чем грозит проведение самовольной (незаконной) перепланировки без согласования и дальнейшего узаконивания

Самовольная перепланировка с нарушением технических норм в первую очередь угрожает безопасности и обитателей самих апартаментов и всех жильцов многоквартирного дома. Скрыть перепланировку практически невозможно: шум ремонта может беспокоить соседей, к тому же для проведения работ в просторных апартаментах придется работать с достаточно большим количеством фирм-подрядчиков.

Незаконная перепланировка в 2023 году грозит не только штрафами, проблемами с передачей прав собственности, но и судебным преследованием с возможным запретом на выезд за границу.

Совет: для облегчения процесса перепланировки лучше обратиться за юридическим сопровождением, составлением плана и сметы в специализированные компании, среди которых одной из лучших является Vita house. Опытные специалисты не только помогут грамотно составить документы и получить согласование в органах, но и подготовят наилучший проект специально для вас, учтя все ваши пожелания и бюджет. Сэкономьте время, деньги и нервы, получив взамен апартаменты своей мечты!