Что такое охранные зоны и что важно про них знать

С охранными зонами традиционно много вопросов. Что это такое? Откуда берутся? Какие ограничения накладывают? Разберем самое основное: что нужно знать про охранные зоны покупателям и собственникам загородной недвижимости и где брать информацию. 

Что такое охранные зоны 

Охранная зона — зона особого использования территорий. Под термином «особое использование» скрывается масса ограничений, от запрета на земляные работы без согласования до отказа в оформлении жилого дома в собственность. Вот почему в каждой статье и в каждом видео мы упоминаем земли охранных зон и подчеркиваем необходимость их проверки при покупке/продаже участка.

Охранные зоны, их тип, характер, протяженность и ограничения устанавливаются федеральным/местным законодательством, государственными и локальными нормативными актами, а также приказами соответствующих ведомств, строительными нормами и правилами (СНиП). Приведем в качестве примера охранную зону тепловых сетей. Ее протяженность и ограничения регламентирует СНиП 2.04.07-86. В частности, СНиП запрещает строительство, капитальный ремонт, снос капитальных сооружений, производство земляных работ, посадку деревьев, организацию дорожных покрытий и даже сооружение монументальных клумб без согласования с организациями, в ведении которых находятся тепловые сети. Таким образом, если вы покупаете участок в пределах этой зоны, любые свои действия, от закладки фруктового сада до копки септика, вам придется согласовать с ОАО «Теплосеть города N». 

Перечень установленных охранных зон довольно объемный. Под ограничения целевого использования участков попадают зоны:

• объектов культурного наследия, 

• электроэнергетики, 

• железных и автомобильных дорог, 

• газопроводов, 

• нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, 

• аммиакопроводов, 

• телефонных линий и сооружений связи, 

• вблизи аэродромов, 

• охраняемых объектов, 

• включая военные, 

• природной территории, 

• стационарных пунктов мониторинга окружающей среды, 

• водоохранной и прибрежной защитной полосы, 

• рыбоохранная и рыбохозяйственная заповедная, 

• санитарной и горно-санитарной местностей, 

• санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,

• подтопления и затопления, 

• вокруг объектов и производств, 

• являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека (ССЗ), 

• передающего радиотехнического объекта, 

• пунктов государственной геодезической сети, 

• нивелирной сети и гравиметрической сети, 

• с особым правовым режимом, 

• наблюдения за атомным объектом, 

• гидроэнергетического объекта, 

• объектов инфраструктуры метрополитена, 

• тепловых сетей. 

Что будет, если не обращать внимания на охранные зоны 

Вы можете построить дом, посадить сад, огородить участок, но без согласования охранных зон дом не оформят в собственность. Он будет квалифицироваться как самострой во всеми вытекающими. Кроме того, несогласованное строительство на этих территориях чревато административной ответственностью. Прецедентов пока мало, но буква закона позволяет владельцам охранных зон обращаться в суд с исковым заявлением о сносе незаконно возведенной недвижимости. 

Согласование охранных зон — длительный сложный процесс. По некоторым зонам согласовать строительство или перевод нежилого дома в жилой вообще невозможно. В нашей практике есть случаи, когда согласование строительства на участке в охранной зоне растягивалось до полугода. И есть случаи, когда в согласовании отказывали. Совсем. 

Как проверить охранные зоны

Чтобы узнать, попадает ли участок в охранную зону, можно воспользоваться следующими документами: 

• ПЗЗ муниципального образования. Это бесплатно и в большинстве регионов доступно онлайн. 

• ГПЗУ. Оформляется бесплатно через Госуслуги. 

• Публичная кадастровая карта, хотя это не лучший способ— на карте указаны не все охранные зоны и нет данных по недавно установленным ограничениям. 

• Согласованное уведомление о строительстве. Этот документ присылает администрация в ответ на уведомление о планируемом строительстве. В уведомлении указываются установленные охранные зоны и перечисляется, какие согласования необходимо пройти. Получение уведомления занимает 7-9 дней и тоже бесплатно. 

Обязательно проверяйте участок перед покупкой и если участок всем хорош, но попадает в охранную зону, обязательно проверьте порядок согласования охранной зоны. Возможно, ограничения несущественны или согласование строительства в этой зоне проходит без проблем. В любом случае, не полагайтесь на удачу и досконально изучите вопрос.

Ссылка на видео на нашем YouTube канале - https://www.youtube.com/watch?v=CW0W3wDkshU&t=808s.