С охранными зонами традиционно много вопросов. Что это такое? Откуда берутся? Какие ограничения накладывают? Разберем самое основное: что нужно знать про охранные зоны покупателям и собственникам загородной недвижимости и где брать информацию.
Что такое охранные зоны
Охранная зона — зона особого использования территорий. Под термином «особое использование» скрывается масса ограничений, от запрета на земляные работы без согласования до отказа в оформлении жилого дома в собственность. Вот почему в каждой статье и в каждом видео мы упоминаем земли охранных зон и подчеркиваем необходимость их проверки при покупке/продаже участка.
Охранные зоны, их тип, характер, протяженность и ограничения устанавливаются федеральным/местным законодательством, государственными и локальными нормативными актами, а также приказами соответствующих ведомств, строительными нормами и правилами (СНиП). Приведем в качестве примера охранную зону тепловых сетей. Ее протяженность и ограничения регламентирует СНиП 2.04.07-86. В частности, СНиП запрещает строительство, капитальный ремонт, снос капитальных сооружений, производство земляных работ, посадку деревьев, организацию дорожных покрытий и даже сооружение монументальных клумб без согласования с организациями, в ведении которых находятся тепловые сети. Таким образом, если вы покупаете участок в пределах этой зоны, любые свои действия, от закладки фруктового сада до копки септика, вам придется согласовать с ОАО «Теплосеть города N».
Перечень установленных охранных зон довольно объемный. Под ограничения целевого использования участков попадают зоны:
объектов культурного наследия,
электроэнергетики,
железных и автомобильных дорог,
газопроводов,
нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
аммиакопроводов,
телефонных линий и сооружений связи,
вблизи аэродромов,
охраняемых объектов,
включая военные,
природной территории,
стационарных пунктов мониторинга окружающей среды,
водоохранной и прибрежной защитной полосы,
рыбоохранная и рыбохозяйственная заповедная,
санитарной и горно-санитарной местностей,
санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,
подтопления и затопления,
вокруг объектов и производств,
являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека (ССЗ),
передающего радиотехнического объекта,
пунктов государственной геодезической сети,
нивелирной сети и гравиметрической сети,
с особым правовым режимом,
наблюдения за атомным объектом,
гидроэнергетического объекта,
объектов инфраструктуры метрополитена,
тепловых сетей.
Что будет, если не обращать внимания на охранные зоны
Вы можете построить дом, посадить сад, огородить участок, но без согласования охранных зон дом не оформят в собственность. Он будет квалифицироваться как самострой во всеми вытекающими. Кроме того, несогласованное строительство на этих территориях чревато административной ответственностью. Прецедентов пока мало, но буква закона позволяет владельцам охранных зон обращаться в суд с исковым заявлением о сносе незаконно возведенной недвижимости.
Согласование охранных зон — длительный сложный процесс. По некоторым зонам согласовать строительство или перевод нежилого дома в жилой вообще невозможно. В нашей практике есть случаи, когда согласование строительства на участке в охранной зоне растягивалось до полугода. И есть случаи, когда в согласовании отказывали. Совсем.
Как проверить охранные зоны
Чтобы узнать, попадает ли участок в охранную зону, можно воспользоваться следующими документами:
ПЗЗ муниципального образования. Это бесплатно и в большинстве регионов доступно онлайн.
ГПЗУ. Оформляется бесплатно через Госуслуги.
Публичная кадастровая карта, хотя это не лучший способ— на карте указаны не все охранные зоны и нет данных по недавно установленным ограничениям.
Согласованное уведомление о строительстве. Этот документ присылает администрация в ответ на уведомление о планируемом строительстве. В уведомлении указываются установленные охранные зоны и перечисляется, какие согласования необходимо пройти. Получение уведомления занимает 7-9 дней и тоже бесплатно.
Обязательно проверяйте участок перед покупкой и если участок всем хорош, но попадает в охранную зону, обязательно проверьте порядок согласования охранной зоны. Возможно, ограничения несущественны или согласование строительства в этой зоне проходит без проблем. В любом случае, не полагайтесь на удачу и досконально изучите вопрос.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале - https://www.youtube.com/watch?v=CW0W3wDkshU&t=808s.
