С охранными зонами традиционно много вопросов. Что это такое? Откуда берутся? Какие ограничения накладывают? Разберем самое основное: что нужно знать про охранные зоны покупателям и собственникам загородной недвижимости и где брать информацию.
Что такое охранные зоны
Охранная зона — зона особого использования территорий. Под термином «особое использование» скрывается масса ограничений, от запрета на земляные работы без согласования до отказа в оформлении жилого дома в собственность. Вот почему в каждой статье и в каждом видео мы упоминаем земли охранных зон и подчеркиваем необходимость их проверки при покупке/продаже участка.
Охранные зоны, их тип, характер, протяженность и ограничения устанавливаются федеральным/местным законодательством, государственными и локальными нормативными актами, а также приказами соответствующих ведомств, строительными нормами и правилами (СНиП). Приведем в качестве примера охранную зону тепловых сетей. Ее протяженность и ограничения регламентирует СНиП 2.04.07-86. В частности, СНиП запрещает строительство, капитальный ремонт, снос капитальных сооружений, производство земляных работ, посадку деревьев, организацию дорожных покрытий и даже сооружение монументальных клумб без согласования с организациями, в ведении которых находятся тепловые сети. Таким образом, если вы покупаете участок в пределах этой зоны, любые свои действия, от закладки фруктового сада до копки септика, вам придется согласовать с ОАО «Теплосеть города N».
Перечень установленных охранных зон довольно объемный. Под ограничения целевого использования участков попадают зоны:
-
объектов культурного наследия,
-
электроэнергетики,
-
железных и автомобильных дорог,
-
газопроводов,
-
нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
-
аммиакопроводов,
-
телефонных линий и сооружений связи,
-
вблизи аэродромов,
-
охраняемых объектов,
-
включая военные,
-
природной территории,
-
стационарных пунктов мониторинга окружающей среды,
-
водоохранной и прибрежной защитной полосы,
-
рыбоохранная и рыбохозяйственная заповедная,
-
санитарной и горно-санитарной местностей,
-
санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,
-
подтопления и затопления,
-
вокруг объектов и производств,
-
являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека (ССЗ),
-
передающего радиотехнического объекта,
-
пунктов государственной геодезической сети,
-
нивелирной сети и гравиметрической сети,
-
с особым правовым режимом,
-
наблюдения за атомным объектом,
-
гидроэнергетического объекта,
-
объектов инфраструктуры метрополитена,
-
тепловых сетей.
Что будет, если не обращать внимания на охранные зоны
Вы можете построить дом, посадить сад, огородить участок, но без согласования охранных зон дом не оформят в собственность. Он будет квалифицироваться как самострой во всеми вытекающими. Кроме того, несогласованное строительство на этих территориях чревато административной ответственностью. Прецедентов пока мало, но буква закона позволяет владельцам охранных зон обращаться в суд с исковым заявлением о сносе незаконно возведенной недвижимости.
Согласование охранных зон — длительный сложный процесс. По некоторым зонам согласовать строительство или перевод нежилого дома в жилой вообще невозможно. В нашей практике есть случаи, когда согласование строительства на участке в охранной зоне растягивалось до полугода. И есть случаи, когда в согласовании отказывали. Совсем.
Как проверить охранные зоны
Чтобы узнать, попадает ли участок в охранную зону, можно воспользоваться следующими документами:
-
ПЗЗ муниципального образования. Это бесплатно и в большинстве регионов доступно онлайн.
-
ГПЗУ. Оформляется бесплатно через Госуслуги.
-
Публичная кадастровая карта, хотя это не лучший способ— на карте указаны не все охранные зоны и нет данных по недавно установленным ограничениям.
-
Согласованное уведомление о строительстве. Этот документ присылает администрация в ответ на уведомление о планируемом строительстве. В уведомлении указываются установленные охранные зоны и перечисляется, какие согласования необходимо пройти. Получение уведомления занимает 7-9 дней и тоже бесплатно.
Обязательно проверяйте участок перед покупкой и если участок всем хорош, но попадает в охранную зону, обязательно проверьте порядок согласования охранной зоны. Возможно, ограничения несущественны или согласование строительства в этой зоне проходит без проблем. В любом случае, не полагайтесь на удачу и досконально изучите вопрос.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале - https://www.youtube.com/watch?v=CW0W3wDkshU&t=808s.