Где тонко: что нужно учесть при покупке коммерческой недвижимости

Чтобы купить недвижимость для бизнеса необходимо быть готовым к большим затратам. Но чтобы стать её собственником, мало одного капитала. Прежде чем заключить договор с продавцом, важно уделить внимание нюансам, связанным с передачей недвижимости в собственность: проверить документы на недвижимость, исключить возможность обременения объекта залогом или арестом, убедится в законной реконструкции нежилых помещений. О том, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, пойдёт речь в этой статье.

Какие документы должны быть на руках у продавца

Первое, что необходимо сделать во время осмотра объекта недвижимости – проверить документы:

1. Выписку ЕГРН. Заказать её вы можете на сайте РОСРЕЕСТР или в МФЦ. В ней будет указан кадастровый номер, данные о собственнике, подробные сведения об объекте недвижимости. 

2. Технические планы БТИ с пояснениями в виде таблиц. В них подробно описываются характеристики помещений и здания. Данные, указанные в техническом плане должны быть идентичны сведениям в техническом паспорте.

3. Документы, которые помогают выяснить причину, на основании которой продавец стал владельцем объекта недвижимости, к примеру:

• Договор купли-продажи,

• Свидетельство о наследовании,

• Дарственная.

Проверка красных линий

Покупка коммерческой недвижимости требует проверки всех перепланировок и реконструкций здания или помещений. 

Запросите технический план БТИ в РОСРЕЕСТРЕ. Пригласите кадастрового инженера. Пусть он осмотрит помещение или здание. После визуальной оценки станет понятно, реконструировали помещение или нет. На неузаконенную перепланировку, проведённую без согласования со строительной инспекцией, будут указывать красные линии в техническом плане. Важно, чтобы продавец узаконил все красные линии до заключения договора. Иначе, после покупки недвижимости, вы можете попасть на штраф.

Что нужно учесть при покупке коммерческой недвижимости

Обременение объекта недвижимости

Перед заключением сделки с продавцом, проверьте сведения об обременениях. Объект недвижимости не должен находиться под арестом или выступать залогом по действующему кредиту.

Сведения о владельце

Зайдите на сайт ГУ МВД РФ и проверьте паспорт продавца. Он должен быть действительным. Если собственник состоит в браке, попросите его предоставить согласие о продаже собственности от супруга. База данных ФСИН поможет выяснить сведения о судебной задолженности продавца. 

Наличие арендаторов

Узнайте, есть ли у продавца действующие договоры с арендаторами. Сдавалось ли помещение или здание в аренду в прошлом. В договоре обратите внимание на срок заключения сделки, условия контракта и арендную плату. Подробную проверку о составе арендаторов вы можете заказать в кадастровой компании. 

Важно: в ЕГРН вы можете запросить сведения договоров об аренде, заключенных сроком не менее 1 года.

Мансарды и подвалы

Проверьте в техническом плане вместе с кадастровым инженером перепланировки и реконструкции мансард и подвалов. Также выясните, почему эти помещения стали офисными или нежилыми. Помните, что неузаконенная реконструкция влечёт за собой крупные штрафы.

Адрес и назначение недвижимости 

Сведения указаны в выписке ЕГРН. 

Местоположение объекта недвижимости

В случае приобретения коммерческого здания, проверьте, находится ли оно в пределах границ своего земельного участка. Если нет, обратитесь за помощью к кадастровому инженеру. Он направит геодезистов на территорию здания, чтобы сделать новые замеры. На основании полученных данных, подготовит технический план, который отправит на утверждение в РОСРЕЕСТР.

Что делать дальше

Надеемся, вы понимаете, что тщательная проверка информации о желаемом объекте коммерческой недвижимости избавит вас от убытков, штрафов и плохой репутации. Если вы убедились в прозрачности сведений – заключайте договор с продавцом. 

Для регистрации права собственности, отправьте документы самостоятельно или через кадастровую компанию в РОСРЕЕСТР. Оплатите пошлину в размере 21 тыс. рублей. Подтвердить ваше право собственности вы сможете с помощью выписки ЕГРН.

Желаем вам удачи в свершении больших дел!