Обзор письма Минстроя от 05.08.2026 № 18405‑ОГ/00: как формируется земля под МКД и кто ей распоряжается.

Минстрой разъяснил ключевые моменты о статусе земельного участка под многоквартирным домом в письме от 05.08.2026 № 18405-ОГ/00. Разбираем, когда земля становится общей собственностью жильцов, кто обязан сформировать участок и кто вправе им распоряжаться.

Когда земля под МКД становится общей собственностью жильцов?

Для этого должны одновременно выполняться два условия:

• границы участка официально определены уполномоченными органами;
• участок поставлен на государственный кадастровый учёт.

С момента кадастрового учёта земля бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев помещений. Это предусмотрено частью 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ.

Кто обязан сформировать участок?

Формирование земельного участка относится к обязанностям органов государственной власти или местного самоуправления. Такое правило закреплено в части 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ.

Собственники сами не должны заниматься формированием участка: это зона ответственности соответствующих органов.

Один участок — один многоквартирный дом

Один земельный участок не может входить в состав общего имущества двух и более многоквартирных домов. Если на государственном кадастровом учёте находится участок, на котором расположено несколько домов, такой участок остаётся в собственности публично-правового образования.

Если участок под конкретным МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, земля находится в государственной или муниципальной собственности. Распоряжаться ею, в том числе решать вопрос о размещении шлагбаумов, вправе уполномоченные органы.

Право пользования

Даже если земля не оформлена в собственность жильцов, собственники помещений вправе владеть и пользоваться участком, но только в объёме, необходимом для эксплуатации дома и объектов общего имущества.

На что опираться в спорах?

Ключевые нормы:

• статья 36 ЖК РФ — о составе общего имущества в МКД;
• статья 16 Федерального закона № 189-ФЗ — о переходе участка в общую долевую собственность;
• пункт 67 Постановления Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 — о правах собственников при несформированном участке.

.

Важное уточнение от Минстроя

Письма ведомства — это разъяснения, а не нормативные акты. Они не создают новых правил, но помогают правильно применять действующие нормы.