Почему не продаётся земельный участок: 7 причин срыва сделки

Покупатель осмотрел земельный участок и жилой дом, стороны согласовали цену. При проверке документов выясняется: забор стоит не по кадастровой границе, пристройка не оформлена, а часть земли попадает в зону с ограничениями. Сделка откладывается, покупатель может отказаться от приобретения.

Такие ситуации разобрал Марьян Будич, основатель и руководитель «ВИТА-ХАУЗ», на практикуме «Земельный рынок 2026» в рамках Международного жилищного конгресса. В основе выступления — семь проблем первичного и вторичного рынков недвижимости, которые влияют на сроки, расходы и возможность продажи. Часть проблем можно устранить до сделки, другие требуют согласований или судебного разбирательства.

Границы земельного участка отсутствуют в ЕГРН

У земельного участка есть кадастровый номер, площадь и собственник, но в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют координаты границ. С 1 марта 2025 года это препятствует регистрации ряда сделок.

По пункту 21.1 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка служит основанием для приостановления регистрации прав по договору. Перед куплей-продажей потребуется установить границы, подготовить межевой план и внести сведения в ЕГРН. Для отдельных регистрационных действий есть исключения.

Старые документы на недвижимость: проблемы с подтверждением права собственности

Продавец предъявляет свидетельство или постановление администрации прошлых лет. Но история перехода права не подтверждена, необходимые документы отсутствуют либо продавец ещё не оформил объект на себя. Сделка может остановиться на этапе регистрации.

Старое свидетельство само по себе не делает право недействительным. Статья 69 закона № 218-ФЗ признаёт ранее возникшие права даже без записи в ЕГРН, однако при оформлении их перехода нужна регистрация. Специалист проверяет правовую историю недвижимости и определяет недостающие документы.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Фактические границы земельного участка не совпадают с ЕГРН

Забор стоит много лет, но геодезическая съёмка показывает другую конфигурацию: площадь по факту оказывается больше или меньше указанной в ЕГРН. Марьян Будич приводит и другой случай — земельный участок отмежёван, но его координаты отнесены к другому месту на карте.

Причиной может быть ошибка прежних кадастровых работ либо фактическое использование чужой земли. Кадастровый инженер сопоставляет документы, координаты ЕГРН и результаты измерений, затем определяет способ исправления.

При реестровой ошибке применяется статья 61 закона № 218-ФЗ. Если исправление может нарушить права соседей, потребуется судебное решение. До устранения расхождения покупатель не может уверенно оценить приобретаемую территорию.

Жилой дом, баня или гараж находятся за пределами земельного участка

Обмеры показывают, что угол жилого дома, часть бани или гаража выходит за кадастровую границу и занимает соседнюю либо публичную землю. Покупатель рискует приобрести недвижимость с неурегулированным вопросом размещения построек.

Один из возможных способов решения — перераспределение земельных участков, которое в обиходе называют «прирезкой». Статья 39.28 Земельного кодекса РФ допускает её в установленных случаях, с учётом правового статуса смежной земли и требований к образуемым участкам.

Если смежная территория находится под ограничениями, относится к другой зоне или предоставлена третьему лицу, прирезка может оказаться невозможной. Поэтому сначала проверяют землю, затем решают вопрос с границами и документами на строение.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Реконструкция жилого дома не отражена в сведениях ЕГРН

Собственник пристроил помещение или увеличил площадь жилого дома, а в ЕГРН остались прежние характеристики. Такое расхождение может осложнить оценку недвижимости, ипотечную сделку и регистрацию.

Сначала устанавливают причину расхождения: реконструкция жилого дома или реестровая ошибка. Реконструкция потребует проверки законности работ и подготовки технического плана по применимым правилам; ошибочные сведения исправляют в предусмотренном законом порядке.

Бани, гаражи и другие постройки проверяют отдельно: не каждое сооружение является недвижимостью и подлежит кадастровому учёту.

Ограничения земельного участка не позволяют построить жилой дом

Земельный участок рекламируют как пригодный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), хотя градостроительные документы содержат ограничения. Это могут быть зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), особо охраняемые природные территории или ограничения у водных объектов и аэродромов.

Проверяют вид разрешённого использования (ВРИ), правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и документы об установлении зон.

Например, статья 65 Водного кодекса РФ устанавливает особый режим водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Для береговой полосы общего пользования и зон затопления действуют другие правила.

Ограничение может действовать на всём земельном участке или его части. Необходимо установить точные границы и режим зоны, чтобы подтвердить возможность строительства жилого дома.

Земельный участок в новом посёлке не обеспечен подъездом и коммуникациями

На первичном рынке продают земельные участки по плану будущего коттеджного посёлка. На схеме есть дороги и инженерные сети, но право проезда не оформлено, а подключение коммуникаций ещё не подтверждено. Это влияет на стоимость и сроки строительства.

До начала продаж следует проверить законность формирования земельных участков, доступ к дорогам общего пользования, правовой статус внутренних проездов и условия подключения. Рекламная схема посёлка этих сведений не заменяет.

Частному покупателю результаты помогут оценить стоимость подготовки земельного участка и сроки строительства.

Как подготовить земельный участок и жилой дом к продаже

Наши специалисты рекомендуют проверять объект до размещения объявления. Основные направления проверки:

1. Правоустанавливающие документы. Проверить собственника, историю возникновения права, ограничения и обременения.

2. Кадастровые границы. Установить наличие координат в ЕГРН, сверить их с фактическим забором и расположением построек.

3. Жилой дом и другие строения. Сопоставить фактические контуры, площадь, реконструкцию и сведения реестра.

4. Возможности использования земли. Изучить ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ и специальные территориальные ограничения.

5. Инфраструктуру и доступ. Проверить проезд, дороги и возможность подключения необходимых коммуникаций.

Проверка показывает, какие нарушения устраняются кадастровыми работами, где понадобятся согласования или суд, сколько времени займёт подготовка объекта к продаже.

«ВИТА-ХАУЗ» проводит проверку недвижимости перед покупкой, геодезические и кадастровые работы, а также исправление наложения границ земельных участков.