Выкуп земли под зданием: новые правила Росреестра в 2026 году

Собственник здания вправе выкупить государственную или муниципальную землю без аукциона. Но сколько именно земли ему положено? Участок, который когда-то выделяли для строительства, не всегда целиком необходим для эксплуатации готового объекта. Из-за этой разницы возникают отказы и судебные споры.

Росреестр предлагает закрепить критерии соразмерности площади здания и земельного участка. Новые правила должны сделать процедуру выкупа более определённой и ограничить приобретение чрезмерно больших территорий без торгов.

Право собственника здания на выкуп земельного участка

По статье 39.20 Земельного кодекса РФ владелец здания или сооружения обладает исключительным правом приобрести в собственность либо арендовать государственный или муниципальный участок, на котором расположен его объект, если законом не установлены исключения.

Продажа в таком случае возможна без торгов. Государство не выставляет землю на аукцион для конкуренции с другими покупателями.

Однако покупка склада, магазина или производственного здания ещё не означает, что новый собственник сможет приобрести всю прилегающую территорию. Необходимо учитывать назначение объекта, фактическое использование земли и требования к образованию земельных участков. Если участок ранее предоставлялся для строительства крупного комплекса, это само по себе не подтверждает необходимость всей площади для эксплуатации одного готового здания.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Судебная практика по выкупу земли под зданием

Характерный пример — дело № А64-6088/2021, рассмотренное Арбитражным судом Тамбовской области.

Предприниматель приобрёл на торгах нежилое здание магазина площадью 200,1 м². Оно располагалось на земельном участке площадью 10 000 м² в Тамбове. Ранее землю предоставили в аренду под строительство торгового центра.

В 2021 году собственник обратился в администрацию с заявлением о выкупе всего участка без торгов. Муниципалитет отказал, указав на несоразмерность заявленной территории площади здания. Участок почти в 50 раз превышал площадь магазина, а необходимость такого размера для эксплуатации объекта не была доказана.

Предприниматель оспорил отказ в суде. В подтверждение своей позиции он представил бизнес-план и проект использования территории для торговли строительными материалами.

Суды установили, что эти документы описывают предполагаемую будущую деятельность и не подтверждают необходимость всей территории для эксплуатации существующего магазина. Существенным оказалось и первоначальное назначение участка: его формировали для строительства торгового центра, а не для обслуживания приобретённого предпринимателем здания.

Арбитражный суд Тамбовской области отказал в удовлетворении требований. Апелляция в августе 2022 года и кассация в декабре того же года оставили решение в силе.

Этот спор подтверждает сложившийся в судебной практике принцип: исключительное право собственника здания на выкуп земельного участка распространяется на территорию, необходимую для использования недвижимости. Размер участка оценивается с учётом назначения объекта, его эксплуатационных потребностей и представленных доказательств.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что Росреестр предлагает изменить при выкупе земли под зданием

В октябре 2026 года на XII Всероссийском съезде кадастровых инженеров Росреестр представил законодательные инициативы в сфере недвижимости, включая новые критерии соразмерности зданий и земельных участков.

Соответствующий законопроект № 803202-8 был внесён в Государственную Думу в декабре 2024 года и принят в первом чтении 4 марта 2025 года.

Предлагается установить правила определения площади государственного или муниципального земельного участка, который собственник здания намерен приобрести без торгов.

В первую очередь должны учитываться предельные размеры участков, предусмотренные градостроительными регламентами. Если такие размеры не установлены, законопроект предлагает применять процентное соотношение площади недвижимости и земельного участка.

Для участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и садоводство, общая площадь расположенных на них зданий должна составлять не менее 5% площади образуемого земельного участка.

Для земли с другими видами разрешённого использования, в том числе под коммерческими и производственными объектами, предлагается показатель не менее 10%.

Например, при применении критерия 10% собственник магазина общей площадью 200 м² мог бы претендовать на участок площадью до 2 000 м², если остальные требования соблюдены. При площади здания 500 м² соответствующий расчётный предел составил бы 5 000 м².

Если на территории расположено несколько зданий или сооружений, проект предусматривает учёт их совокупной площади. В отдельных случаях определяющее значение имеет утверждённый проект межевания территории.

При этом показатели 5% и 10% пока не вступили в силу. Рассмотрение законопроекта во втором чтении переносилось, а его окончательная редакция может измениться. Применять предлагаемые проценты как действующее основание для отказа в выкупе нельзя.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Почему площадь здания не всегда определяет размер земли под ним

Здания одинаковой площади могут требовать совершенно разных земельных участков. Для небольшого магазина необходимы подходы и подъезды, зона разгрузки товаров, доступ к инженерным коммуникациям. Производственный объект может нуждаться в технологических проездах, площадках для маневрирования транспорта и обслуживании оборудования.

Значение имеют также противопожарные требования, ограничения использования территории и сложившаяся планировка.

Возможна и обратная ситуация: к небольшому строению пытаются присоединить большую свободную территорию, рассчитывая в будущем разместить там новые объекты.

Планы дальнейшего развития сами по себе не доказывают, что вся заявленная земля необходима для эксплуатации уже существующего здания. Поэтому соразмерность нельзя определять исключительно сравнением двух цифр.

Как обосновать площадь земельного участка для выкупа под зданием

До подачи заявления собственнику необходимо проверить сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), зарегистрированные права на здание, кадастровые границы земли, вид разрешённого использования и действующий градостроительный регламент.

Отдельно изучают документы о первоначальном предоставлении участка. Это помогает выяснить, для каких целей формировалась территория и соответствует ли её нынешняя конфигурация потребностям существующего объекта.

При необходимости кадастровый инженер и земельный юрист определяют обоснованные границы с учётом подъездов, зон обслуживания, инженерных сетей, ограничений и возможности образования участка меньшей площади.

Если участок ещё не сформирован, могут потребоваться схема его расположения, предварительное согласование предоставления и межевой план. Порядок рассмотрения заявления о предоставлении земли без торгов установлен статьёй 39.17 Земельного кодекса РФ.

Размер участка влияет и на расходы собственника. Выкупная цена рассчитывается по правилам, установленным для соответствующей публичной собственности, и обычно связана с кадастровой стоимостью земли. Поэтому площадь необходимо определить до расчёта окончательного бюджета приобретения.

Экспертная оценка инициативы Росреестра

Стремление закрепить понятные критерии соразмерности представляется обоснованным. Собственник здания должен заранее понимать, на какую территорию он вправе претендовать и какие доказательства потребуются для её приобретения. Определённые правила способны сократить количество споров и ограничить случаи выкупа чрезмерно больших земельных участков под небольшими постройками.

Судебное дело показывает, что такая проблема существует давно. У собственника было зарегистрированное здание, участок имел установленные границы, однако спор о необходимой площади прошёл три судебные инстанции.

В то же время предложенная процентная модель требует осторожного применения. Площадь здания не всегда отражает реальные потребности его эксплуатации. Для производственных предприятий, логистических объектов и некоторых коммерческих зданий значительная часть территории может быть необходима под проезды, транспортные площадки и инженерную инфраструктуру.

Замечания к законопроекту высказал и Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В заключении от 16 июля 2026 года он указал, в частности, на дублирование существующих положений земельного законодательства и спорность введения дополнительного критерия площади.

Наиболее обоснованным представляется подход, при котором единые критерии сочетаются с возможностью доказать объективную потребность конкретного объекта в земельном участке большей площади. Такое регулирование позволит ограничить необоснованный выкуп государственной земли, сохранив права собственников зданий, которым действительно требуется значительная территория.

Для собственника практический вывод остаётся актуальным уже сегодня: прежде чем заявлять участок к выкупу, необходимо обосновать его площадь с учётом существующего здания, характера деятельности и требований к эксплуатации. Наличие недвижимости даёт право на приобретение земли без торгов, но границы этого права определяются реальной необходимостью использования участка.