Сельхозземля как актив: как заработать при новых ограничениях

Сельхозземля может годами ждать подходящего проекта, но расходы на её содержание и правовые риски никуда не исчезают. Собственник рассчитывает на будущую застройку, а законодательство требует использовать участок по назначению. В 2026 году появились и новые возможности для сельского бизнеса — от виноделен до агротуризма.

Материал подготовлен по выступлению Евгения Кузьменко — земельного юриста, медиатора, представителя АНО «Доступная земля» — на заседании Земельного клуба в рамках Международного жилищного конгресса.

Почему перевод сельхозземель под строительство усложнился в 2026 году

Прежняя инвестиционная модель: купить сельхозмассив у деревни, изменить категорию, разделить на наделы и продать под застройку. Как отмечает Евгений Кузьменко, ожидание такого перевода годами поддерживало интерес к землям, которые фактически не обрабатывались.

С 1 марта 2026 года действует новый порядок, предусмотренный Федеральным законом от 1 апреля 2025 года № 52-ФЗ. Перевод сельхозземель, кроме федеральных, требует закона субъекта РФ. Инициатива проходит через главу региона, а для сельхозугодий необходимо заключение федерального профильного ведомства. Решения местной администрации недостаточно.

С 1 января 2027 года сужается перечень исключений для перевода именно сельскохозяйственных угодий. Новая редакция статьи 7 закона № 172-ФЗ сохраняет отдельные основания, в том числе изменение границ населённых пунктов, создание особо охраняемых природных территорий и некоторые государственные проекты. Поэтому говорить о полном запрете перевода любых сельхозземель неправильно.

Расходы на концепцию и согласования возникают задолго до решения властей, которое не гарантировано. Смена категории земли и изменение вида разрешённого использования (ВРИ) — разные процедуры.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

За что могут изъять сельскохозяйственный участок у собственника

Владеть сельхозземлёй и годами не использовать её — отдельный риск. Статья 6 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает судебное изъятие, в частности, при неиспользовании участка по целевому назначению в течение трёх и более лет или при установленных законом нарушениях землепользования.

Изъятие не происходит автоматически: предусмотрены проверки, предписание и обращение в суд. При оценке участка важны сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), фактическое состояние земли, история проверок и ограничения.

Винодельня и сельский туризм: что разрешили строить на виноградниках

Одна из моделей — винодельня с туристической составляющей. Федеральный закон от 29 декабря 2025 года № 579-ФЗ изменил правила строительства на землях, используемых для виноградарства и виноделия. Закон допускает объекты для производства вина, а для винодельческих хозяйств — инфраструктуру сельского туризма при соблюдении специальных условий.

Участок должен соответствовать требованиям статьи 10 закона № 468-ФЗ «О виноградарстве и виноделии»: быть включённым в реестр виноградопригодных земель, иметь зарегистрированные виноградные насаждения и соответствовать установленным производственным критериям. Для туристических объектов необходима действующая или строящаяся винодельня с первичным производством вина. Сам по себе виноградник ещё не даёт права открыть гостиницу.

Закон ограничивает застройку площадью до 2 000 м², а высоту объектов — 15 метрами; жилые и садовые дома запрещены. Доходная модель объединяет производство, дегустации и приём туристов, если проект соответствует требованиям.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что изменится для агротуризма на сельхозземлях с сентября 2027 года

Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 320-ФЗ предусматривает новый механизм создания объектов сельского туризма с 1 сентября 2027 года. Сельхозтоваропроизводители смогут при соблюдении требований строить капитальные объекты и размещать некапитальные сооружения, предназначенные для туристических услуг.

Для участков, не относящихся к сельскохозяйственным угодьям, появится особый порядок перевода в земли рекреационного назначения — по документации планировки территории, без отдельного акта. Строительство на пашне он не разрешает. Предусмотрены ограничения: участок не более 5 га, площадь застройки не более 2 500 м²; документация согласовывается с Минсельхозом.

В своём выступлении Евгений Кузьменко приводит пример агропроизводителя, которому туризм, по словам представителей компании, приносит около 10% дохода. Экскурсии для школьников знакомят покупателей с продукцией и дают дополнительную выручку. Результат отдельного хозяйства не гарантирует такой доход другим.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Малые фермы, сельские пекарни и агроагрегаторы: меры поддержки

Доход могут приносить производство и сбыт сельхозпродукции. Среди перспективных направлений Евгений Кузьменко выделяет семейные фермы, пекарни, агроагрегаторы и промышленное пчеловодство.

Постановление Правительства РФ от 23 декабря 2025 года № 2110 объединило направления поддержки малого агробизнеса. В частности, проект сельской пекарни может претендовать на грант до 10 млн рублей, но не более 50% стоимости проекта. Грант предоставляется по отбору при выполнении требований к бизнес-плану и заявителю.

Агроагрегаторы могут претендовать на поддержку закупки фермерской продукции и сбыта. Экономику проекта определяют спрос, логистика и соответствие площадки требованиям к производству или хранению.

Агробиотехнопарк: может ли сельская земля стать площадкой для бизнеса

Агропромышленные технопарки объединяют производство, исследования и внедрение технологий для агропромышленного комплекса (АПК). Модель рассчитана на крупные проекты с управляющей компанией и резидентами.

Постановление Правительства РФ от 20 июня 2023 года № 1007 регулирует грантовую поддержку создания агробиотехнопарков. Гранты выделяют по конкурсу при наличии софинансирования; предусмотрен предел в 50% затрат на проект. Ключевые условия проекта — разрешённое использование земли, инженерная инфраструктура и интерес резидентов.

Как собственнику оценить перспективы сельхозземли до вложений

Перед покупкой земли под ферму, винодельню или туристический комплекс проверьте:

1. Правовой статус. Категория земли, ВРИ, принадлежность к сельхозугодьям, ограничения и история возникновения права.

2. Допустимый проект. Что действительно можно строить и эксплуатировать, какие согласования нужны и когда вступят в силу подходящие нормы.

3. Экономика. Кто покупатель продукции или услуги, сколько стоят инфраструктура, подготовка документов и содержание земли.

4. Риски реализации. Возможность отказа в согласовании, претензии к прежним решениям, неиспользование участка и условия господдержки.

Ранняя проверка поможет избежать инвестиций в юридически невозможный проект. В «ВИТА-ХАУЗ» можно заказать проверку земельного участка перед покупкой, изменение ВРИ и градостроительный консалтинг.

Об эксперте

Евгений Кузьменко — земельный юрист, медиатор. Специализируется на земельном праве, сопровождении девелоперских проектов и повышении инвестиционной привлекательности земельных участков.

Среди направлений работы — изменение характеристик земельных участков, внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), изменение категорий земель, приведение участков в соответствие с планируемым использованием, проведение земельных аукционов.

Каналы эксперта:

     Telegram — @LAND_JURIST        ВКонтакте           MAX