Земля с аварийным зданием: Росреестр предлагает новые правила аренды

В центре города пустует участок с полуразрушенным зданием. Территория могла бы использоваться под магазин, офис или новый жилой комплекс, однако инвестор не может получить землю в аренду, пока на ней числится государственная недвижимость, подлежащая сносу. Для освобождения участка требуются бюджетные средства, а их выделение нередко откладывается.

Росреестр разработал законопроект, который позволит передавать такие участки инвесторам при условии демонтажа аварийных объектов за их счёт. Инициатива открывает возможность использовать простаивающие территории и одновременно меняет распределение расходов и ответственности между государством и бизнесом.

Масштаб проблемы: сколько аварийных зданий ожидают сноса

16 октября 2026 года Росреестр сообщил о разработке законопроекта для вовлечения в оборот государственных и муниципальных земельных участков, на которых расположены аварийные объекты недвижимости.

По информации регионов, в России насчитывается 43 511 объектов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Совокупная площадь территорий, на которых они расположены, составляет около 580 гектаров. Инициативу поддержали 77 субъектов РФ.

Для муниципалитетов такие здания становятся постоянной статьёй расходов. Необходимо обеспечивать безопасность территории, содержать инженерные коммуникации, предотвращать аварии и обрушения. Одновременно земля остаётся недоступной для нового строительства.

Наибольшее количество проблемных объектов, согласно материалам к инициативе, сосредоточено в Уральском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах. В небольших городах ситуация осложняется ограниченными местными бюджетами: расходы на снос старого здания могут оказаться слишком высокими для муниципалитета.

При этом у некоторых участков сохраняется инвестиционная привлекательность. Они расположены в существующей городской застройке, имеют подъездные дороги и доступ к инженерной инфраструктуре. После освобождения территории их можно использовать для новых проектов, если это допускают градостроительные документы.

Как сейчас предоставляют землю с аварийными зданиями

Порядок аренды государственной и муниципальной земли установлен Земельным кодексом РФ. По общему правилу участки предоставляют через торги, а в предусмотренных законом случаях — без аукциона.

Однако наличие зарегистрированного здания существенно влияет на возможность распоряжения землёй.

Согласно пункту 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, земельный участок нельзя выставить на отдельный аукцион, если на нём расположено государственное или муниципальное здание, которое не передаётся вместе с землёй на этих торгах. Закон предусматривает определённые исключения.

Аналогичные ограничения при предоставлении земли без торгов содержит статья 39.16 Земельного кодекса РФ.

Как сегодня решается вопрос с такими участками?

Первый вариант — государство или муниципалитет самостоятельно организует снос аварийного здания. После демонтажа, снятия объекта с кадастрового учёта и выполнения необходимых процедур освободившуюся землю можно предоставить инвестору на общих основаниях.

Второй вариант — передача государственного имущества вместе с земельным участком. В зависимости от правового режима объектов может применяться процедура приватизации, при которой покупатель приобретает здание и соответствующие права на землю. При этом состояние недвижимости и обязательства по её содержанию становятся существенными условиями сделки.

Третий вариант — включение территории в проект комплексного развития. Такой механизм применяется, когда обновление затрагивает определённую территорию и предполагает согласованный проект её преобразования, включая судьбу существующих объектов.

Общего механизма, позволяющего заинтересованному инвестору самостоятельно снести государственное аварийное здание и получить за это участок в аренду, сейчас нет.

Более того, потенциальный арендатор не может просто договориться с подрядчиком и приступить к сносу чужой недвижимости. Для этого необходимы законные основания и согласование с уполномоченными лицами.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что предлагает изменить Росреестр с аварийными и подлежащими сносу объектами

Новый проект федерального закона предусматривает специальный порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков с аварийными и подлежащими сносу объектами.

Главное изменение — возможность передать участок инвестору в аренду при условии, что он самостоятельно освободит территорию от аварийной недвижимости.

Росреестр предлагает разрешить предоставление таких участков как по результатам торгов, так и без их проведения в случаях, предусмотренных законодательством.

Принципиальное значение имеет последовательность действий: инвестор должен выполнить обязательство по сносу до получения участка в аренду. Согласно опубликованным материалам законопроекта, на это предполагается отвести один год.

После демонтажа и снятия здания с кадастрового учёта уполномоченный орган должен направить инвестору подписанный договор аренды. Такая обязанность предусмотрена как одна из гарантий для стороны, которая уже понесла расходы.

Если демонтаж не выполнен в установленный срок, государство сможет повторно выставить участок на торги либо распорядиться им другим законным способом.

Поправки предлагается внести в Земельный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обратите внимание: законопроект находится на стадии общественного обсуждения. Предлагаемый порядок предоставления участков с аварийными зданиями ещё не действует.

Как инвестор сможет снести здание до оформления аренды

В предлагаемом механизме есть особенность: работы необходимо провести до возникновения права аренды. При этом инвестору требуется законное основание для доступа на чужую территорию и выполнения демонтажа.

Для решения этой задачи Росреестр предлагает дополнить статью 39.23 Земельного кодекса РФ новым основанием для установления сервитута — ограниченного права пользования земельным участком для сноса расположенного на нём объекта.

Такое соглашение должно обеспечить правовую возможность провести необходимые работы ещё до заключения договора аренды.

Сам демонтаж регулируется статьями 55.30 и 55.31 Градостроительного кодекса РФ.

В зависимости от характеристик объекта могут потребоваться обследование конструкций, проект организации работ по сносу, отключение инженерных сетей, уведомление местной администрации и соблюдение требований строительной безопасности.

Физическое разрушение здания также не означает автоматического прекращения его существования как объекта недвижимости.

После демонтажа необходимо оформить документы для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Зачем после сноса здания нужен акт обследования

Здание может быть полностью разобрано, но продолжать числиться в ЕГРН. Пока его существование не прекращено в установленном порядке, в реестре сохраняются сведения об объекте и зарегистрированных правах на него.

Для снятия здания с кадастрового учёта подготавливают акт обследования. Согласно статье 23 Федерального закона № 218-ФЗ, этот документ составляет кадастровый инженер по результатам обследования места нахождения объекта. В акте подтверждается, что здание или сооружение прекратило существование.

После проведения необходимых учётно-регистрационных действий сведения ЕГРН должны отражать отсутствие снесённого объекта.

Для предлагаемого Росреестром механизма этот этап особенно значим. Именно снятие аварийного здания с кадастрового учёта предполагается использовать как одно из условий последующего предоставления земельного участка инвестору.

Подготовить акт обследования для снятия объекта недвижимости с кадастрового учёта можно со специалистами компании «ВИТА-ХАУЗ». Это одна из кадастровых услуг компании, позволяющая документально подтвердить прекращение существования объекта и подготовить необходимые документы для Росреестра.

Нужна консультация? Обращайтесь — работаем по Москве и всей Московской области: закажите консультацию или позвоните +7 (499) 955-40-71.

Что необходимо проверить перед участием в таком проекте

Внешне привлекательный участок после сноса здания может оказаться неподходящим для запланированного строительства. Поэтому оценивать инвестиционный проект необходимо ещё до принятия обязательств по демонтажу.

Прежде всего устанавливают собственника земли и здания. Предлагаемые поправки касаются участков с объектами, принадлежащими Российской Федерации, её субъектам или муниципальным образованиям. Они не создают общего права сносить аварийную недвижимость частных собственников.

Следующий вопрос — правовой режима здания. Необходимо подтвердить, что объект действительно подлежит сносу, проверить основания такого решения, сведения ЕГРН и возможные ограничения. Сам по себе значительный физический износ строения ещё не означает, что его можно демонтировать.

Затем изучают градостроительный потенциал участка: территориальную зону, вид разрешённого использования, предельные параметры застройки, ограничения и доступ к коммуникациям.

Особого внимания требуют здания, расположенные в зонах охраны объектов культурного наследия и на территориях с особыми ограничениями. Также необходимо проверить наличие инженерных сетей непосредственно на участке и их охранных зон, которые могут ограничивать проведение сноса и последующую застройку

Даже после освобождения участка новое строительство должно соответствовать градостроительным регламентам. Право аренды само по себе не гарантирует разрешения на возведение любого выбранного инвестором объекта.

Сколько может стоить освобождение участка

Основная финансовая нагрузка по законопроекту переносится на будущего арендатора. Поэтому стоимость проекта необходимо оценивать с учётом фактического состояния здания и характеристик территории.

Расходы могут включать техническое обследование, проектирование демонтажа, отключение сетей, сами работы по сносу, вывоз и утилизацию строительных отходов, кадастровое оформление и подготовку земельного участка к дальнейшему использованию.

В отдельных случаях существенную часть бюджета составляют демонтаж фундаментов, обследование загрязнённых грунтов и устранение оставшейся подземной инфраструктуры.

К этим расходам добавляются будущие арендные платежи, затраты на проектирование и строительство нового объекта.

Поэтому инвестиционная привлекательность зависит от совокупной экономики проекта. Участок в развитом городском районе может оправдать значительные расходы на демонтаж, тогда как на территории с низким спросом стоимость освобождения земли способна превысить потенциальную выгоду.

Какие вопросы остаются для инвестора

Станет ли участок собственностью инвестора после сноса?

Нет. Законопроект предусматривает предоставление земли в аренду. Инвестор оплачивает демонтаж и после выполнения установленных условий получает право пользоваться участком на основании договора.

Возможность последующего выкупа будет зависеть от общих положений земельного законодательства, характеристик участка и оснований приобретения. Автоматического перехода земли в собственность за выполненный снос инициатива не предусматривает.

На сколько лет можно будет получить землю?

Универсального срока в 49 лет для таких участков законопроект не устанавливает. Продолжительность аренды определяется по правилам статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

В частности, при предоставлении земли для строительства в предусмотренных законом случаях действует срок от трёх до десяти лет. Для строительства на участках, предоставленных по результатам аукциона, установлены специальные правила расчёта срока. Отдельные основания допускают аренду на срок до 49 лет.

Поэтому до участия в проекте инвестору необходимо выяснить предполагаемое назначение земли, основание её предоставления и срок будущего договора.

Что произойдёт, если инвестор оплатил снос, но возникли препятствия для аренды?

Это один из главных рисков предложенной модели. Росреестр предусматривает обязанность уполномоченного органа направить договор после выполнения необходимых условий, однако практическое значение будут иметь основания для отказа, порядок подтверждения сноса и последствия задержек, возникших по независящим от инвестора обстоятельствам.

В опубликованных материалах пока недостаточно определённости относительно возмещения расходов, если предоставление участка окажется невозможным. Этот вопрос особенно важен для дорогостоящих проектов демонтажа.

Можно ли снести аварийное историческое здание?

Аварийное состояние само по себе не даёт права сносить объект культурного наследия. Для памятников истории и архитектуры действует особый правовой режим, предусмотренный Федеральным законом № 73-ФЗ. Он предполагает сохранение охраняемых объектов и специальные требования к проведению работ.

При этом государство уже использует другой инвестиционный механизм для восстановления исторической недвижимости.

В Москве с 2012 года действует программа льготной аренды «1 рубль за квадратный метр в год». Инвестор получает объект культурного наследия на длительный срок, проводит реставрацию за собственный счёт и после выполнения установленных условий может перейти на льготную арендную ставку. Договоры по этой программе заключаются, в частности, на 49 лет. По данным правительства Москвы, к маю 2026 года инвесторы завершили реставрацию 26 исторических зданий из 33 переданных в рамках программы.

Этот пример показывает, что инвестиционные обязательства могут использоваться для возвращения недвижимости в хозяйственный оборот. Однако программа реставрации исторических зданий и новый механизм сноса аварийных объектов имеют разные правовые основания, цели и условия.

Экспертная оценка инициативы Росреестра

Инициатива способна вернуть к жизни тысячи территорий, которые сегодня остаются заброшенными и требуют бюджетных расходов. Для муниципалитетов это возможность освободить землю без самостоятельного финансирования сноса, для инвесторов — получить доступ к участкам, ранее недоступным для обычной аренды.

Главный вопрос заключается в гарантиях. Инвестору предлагают сначала вложить собственные средства в чужую недвижимость и только после этого получить право аренды земли. При этом окончательные условия предоставления участка, распределение финансовых рисков и последствия непредвиденных обстоятельств ещё требуют законодательной определённости.

Перспективность механизма будет зависеть от того, насколько надёжно закон защитит вложения инвесторов и позволит заранее оценить экономику проекта. При понятных правилах такие участки действительно смогут получить новую жизнь, а заброшенные территории — стать площадками для современных городских объектов.