Госдума ограничивает снижение кадастровой стоимости недвижимости. Узнайте, как новые поправки повлияют на налоги и расходы собственников.

Дума против занижения кадастровой стоимости: как это ударит по вашему кошельку. 

Готовьтесь платить больше налогов! Госдума приняла в первом чтении поправки, которые фактически закрывают одну из последних лазеек для законного снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Что произошло: Дума ужесточает правила

Госдума одобрила в первом чтении поправки в ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». Официальная цель звучит нейтрально — «недопустимость необоснованного снижения кадастровой стоимости». Но за формулировкой скрывается вполне конкретное последствие: упразднение одного из механизмов пересмотра стоимости в пользу собственника.

Речь идёт об отмене индексов рынка недвижимости (ИРН) — инструмента, который теоретически позволял снижать кадастровую стоимость между плановыми переоценками.

Как работает кадастровая стоимость сегодня

Напомним главное: именно от кадастровой стоимости зависит размер ежегодного налога на вашу квартиру, дом или земельный участок. Чем выше эта величина — тем больше вы платите.

Пересматривается кадастровая стоимость планово:

• в большинстве регионов — раз в 4 года;
  
• в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) — обычно раз в 2 года.
  

Сейчас законодатели предлагают сделать двухлетний интервал переоценки единым по всей России. А это значит — стоимость (и налоги) будут пересматриваться чаще.

Что такое ИРН и почему его хотят убрать

Между плановыми переоценками закон предусматривал механизм индексов рынка недвижимости (ИРН). Их рассчитывает «Роскадастр» отдельно для каждого региона, вида недвижимости и категории земель.

Логика была такая:

• если ИРН падает более чем на 30% по сравнению с предыдущим значением;
  
• «Роскадастр» обязан снизить кадастровую стоимость.
  

Исключение — если стоимость уже установлена на уровне рыночной.

Почему механизм упраздняют? Разработчики приводят два аргумента:

1. С 2021 года ни в одном регионе ИРН не падал более чем на 30%. То есть инструмент ни разу не сработал на снижение.
   
2. Есть другой способ пересмотра — через статью 22.1 закона, когда стоимость приравнивается к рыночной на основании отчёта независимого оценщика.
   

Вывод законодателей: ИРН «неактуален», значит — под нож.

Прогноз: к чему приведёт отмена ИРН

Здесь начинается самое интересное. Давайте разберём реальные последствия для собственников.

Снижать стоимость станет сложнее

ИРН был автоматическим механизмом снижения — государство само пересчитывало стоимость вниз при падении рынка. Теперь его убирают. Останется только один путь — индивидуальный пересмотр через оценщика, а это:

• платно;
  
• требует заказа отчёта у независимого оценщика;
  
• часто заканчивается спорами и судами.
  

Ставка на рост, а не на снижение

Показательно: механизм, который теоретически снижал стоимость, признают ненужным. А вот учащение плановых переоценок (раз в 2 года) — наоборот, вводят повсеместно. Тренд очевиден: кадастровая стоимость будет только расти.

Налоговая нагрузка увеличится

Больше кадастровая стоимость → больше налог. Отмена «понижающего» инструмента при одновременном учащении переоценок — это прямой сигнал: готовьтесь к росту налоговых платежей.

Связь с глобальной задачей государства

Это решение — не случайность, а часть большой стратегии. Ранее мы уже подробно разбирали, куда движется рынок в статье:

📌 «Путин хочет квадриллион. Ваша квартира или дом подорожают в 6 раз? Взрыв рынка недвижимости к 2030» — читать статью

Задача по доведению кадастровой стоимости всех объектов недвижимости России до рыночного уровня — стратегическая. И она будет выполнена. Отмена ИРН, учащение переоценок, переход на уникальные идентификаторы объектов — всё это звенья одной цепи.

Ещё одно изменение: новый кадастровый учёт с 2026 года

Параллельно Росреестр анонсировал важное новшество. С февраля 2026 года в документах кадастровых инженеров указывается не фактический адрес объекта, а его уникальный идентификатор.

Это делает систему учёта более точной, прозрачной и «оцифрованной» — а значит, скрыть или занизить что-либо станет ещё сложнее. Государство строит единую цифровую систему, где каждый объект недвижимости будет учтён и оценён.

Что делать собственникам прямо сейчас

Пока изменения не вступили в силу окончательно, у вас есть время подготовиться:

• проверьте текущую кадастровую стоимость своих объектов;
  
• оцените, не завышена ли она относительно рыночной;
  
• при завышении — используйте механизм пересмотра через оценку (ст. 22.1);
  
• заранее приведите документы на недвижимость в порядок.
  

Грамотные действия сегодня помогут сэкономить на налогах завтра.

Подписывайтесь на канал ВИТА-ХАУЗ, чтобы первыми узнавать о законодательных изменениях, которые касаются вашей недвижимости и кошелька.

📘 Гайды, советы, кейсы и новости от экспертов по оформлению недвижимости в моём МАХ, Телеграм, VK. Подписывайтесь!