Смена назначения земли без подготовки — это худшее, что вы можете сделать!

Вне зависимости от того, хотите вы построить дом, открыть бизнес или просто привести документы в порядок, крайне важно проверить все возможности и ограничения до начала процедуры. Вы же не хотите получить отказ от администрации и потерять время и деньги, вложенные в сбор документов?!

8 важных шагов перед изменением ВРИ земельного участка.

Чтобы изменение вида разрешенного использования прошло успешно, важно проверить то, что не всегда лежит на поверхности. Что же проверять?

Проверяем категорию земель. Это основа основ. Изменение ВРИ возможно только в пределах одной категории. Например, для земель населенных пунктов допустимы одни ВРИ, для земель сельскохозяйственного назначения — другие. Как проверяем – смотрим в выписке из ЕГРН. Если категория не подходит для ваших целей, сначала нужно решать вопрос о ее переводе, что является отдельной сложной процедурой.
Проверяем действующий ВРИ. Нужно точно знать, от чего мы отталкиваемся. ВРИ может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным. От этого зависит процедура его изменения. Как проверяем – та же выписка из ЕГРН содержит актуальные сведения. Убедитесь, что выписка свежая (актуальностью 1-3 месяца).
Проверяем Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это самый важный документ. Именно в ПЗЗ вашего муниципального образования содержится исчерпывающий перечень ВРИ, допустимых для вашей территориальной зоны. Как проверяем – находим онлайн на сайте местной администрации или обращаемся с запросом. Если нужного ВРИ нет в перечне для вашей зоны, получить его будет практически невозможно.
Проверяем, требуется ли публичное слушание. Если желаемый ВРИ относится к условно разрешенным, его установление обязательно проходит через публичные слушания. Это длительный процесс, требующий подготовки обоснования и участия соседей. Как проверяем – смотрим в ПЗЗ, является ли выбранный вами ВРИ условно разрешенным для вашей территориальной зоны.
Проверяем наличие обременений и ограничений (ЗОУИТ). Участок может находиться в охранной зоне ЛЭП, газопровода, водоема и т.д. Это может запрещать или ограничивать желаемые виды деятельности. Как проверяем – с помощью Публичной кадастровой карты (вкладка «Слои» -> «ЗОУИТ») или запрашиваем ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), где все ограничения указаны.
Проверяем соответствие документам территориального планирования. Ваши планы на участок не должны противоречить генеральному плану поселения или схемам планировочной организации территории. Как проверяем – эти документы также находятся в открытом доступе на сайте администрации муниципалитета.
Проверяем «историю» участка. Если участок ранее использовался для промышленных целей, может потребоваться заключение о состоянии почв (экологическая экспертиза). Для изменения ВРИ под жилую застройку это критически важно. Как проверяем – запрашиваем информацию в Росприроднадзоре и изучаем архивные данные.
Проверяем возможность технического присоединения. Новый вид использования может потребовать подключения к коммуникациям (электричество, вода, газ). Нужно заранее узнать о такой возможности и условиях. Как проверяем – обращаемся в ресурсоснабжающие организации за предварительными техническими условиями.

Остались вопросы и требуется консультация?

Оставьте заявку!

наш юрист ответит на интересующие вас вопросы в течение 10 минут

Я согласен с обработкой персональных данных

Изменение ВРИ для участка с существующими постройками.

Перед изменением ВРИ ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте, соответствуют ли уже возведенные на участке объекты новому желаемому назначению. Ведь даже если дом оформлен, это не значит, что его использование под новый вид деятельности будет разрешено!

Начинаем со следующего:

Выясняем, под какой ВРИ были построены существующие объекты. Если текущий ВРИ участка, например, «для ведения личного подсобного хозяйства», а дом был построен как жилой, это уже может создать сложности. Нужно запросить всю историческую документацию на постройки.
Если постройки не соответствуют новому ВРИ, возможны два пути: либо менять ВРИ с учетом существующих объектов (что может быть невозможно), либо приводить использование объектов в соответствие с новыми правилами (например, перевести жилой дом в нежилой).
Помните, что изменение ВРИ не отменяет необходимости соответствия объектов градостроительным нормам. Если дом не отвечает требованиям для нового вида деятельности (например, по противопожарным нормам), его использование будет незаконным.
Не забываем о правах третьих лиц. Если на участке зарегистрированы люди или есть арендаторы, изменение ВРИ может затронуть их интересы, что потребует дополнительных согласований.

Кстати, интересный момент: если вы измените ВРИ, например, с «для ИЖС» на «для предпринимательской деятельности», это может повлечь за собой изменение кадастровой стоимости участка и, как следствие, размера земельного налога. Готовы ли вы к увеличению ежегодных платежей?

Как правильно подготовиться к изменению ВРИ?

При планировании изменения ВРИ очень важно сразу понимать, сможете ли вы достичь желаемого результата. Поэтому стоит задать вопрос: «А есть ли принципиальная возможность установить нужный ВРИ?». Если ПЗЗ прямо запрещает это, тогда вы зря потратите силы и ресурсы.

Для того, чтобы обезопасить себя, вы должны:

Заказать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Это ключевой документ, который содержит исчерпывающую информацию об ограничениях. Заказать его можно бесплатно через МФЦ или портал Госуслуг.
Тщательно изучить ПЗЗ своей территориальной зоны. Найдите карту зонирования и текстовую часть с перечнем ВРИ. Убедитесь, что желаемый вид использования присутствует в списке основных или условно разрешенных.
Получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений (аренда, ипотека, сервитут), которые могут блокировать процедуру.
Подготовить технические документы на имеющиеся капитальные объекты (поэтажные планы, технические паспорта), чтобы оценить их соответствие новому ВРИ.
При необходимости запросить предварительные заключения от специалистов (экологов, проектировщиков) о возможности ведения желаемой деятельности на участке.

Изменение ВРИ — административная процедура, поэтому отнеситесь к подготовке документации максимально внимательно. Далеко не каждый юрист, не говоря уже о собственнике, знает все нюансы этой процедуры.

Наши преимущества

Опыт работы более 14 лет

Работаем «под ключ»

Решаем сложные и нестандартные задачи

Нацелены на положительный результат

Оформлено более 10 000 объектов

Работаем официально и по договору

Что необходимо сделать собственнику перед подачей заявления на изменение ВРИ

Перед обращением в уполномоченный орган собственнику важно собрать максимально полный пакет документов и провести предварительный анализ. Это значительно увеличит шансы на положительное решение и сэкономит время.

Итак, что необходимо подготовить:

Свежую выписку из ЕГРН. Это базовый документ, подтверждающий ваше право собственности и содержащий актуальные сведения об участке. Убедитесь, что все данные корректны.
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Обязательный документ для рассмотрения заявления. Он предоставляется бесплатно и содержит информацию обо всех ограничениях использования территории.
Правоподтверждающие документы. Документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.).
Обоснование. Если вы запрашиваете установление условно разрешенного ВРИ, потребуется подготовить и подать обоснование, доказывающее, что планируемая деятельность не нанесет ущерба окружающей среде и интересам местных жителей.
Согласие правообладателей. Если участок находится в долевой собственности или в залоге (ипотеке), потребуется нотариально заверенное согласие всех сособственников или залогодержателя.
Заявление установленной формы. Бланк заявления можно найти на сайте местной администрации или получить в МФЦ. Заполните его carefully, чтобы не получить отказ по формальным основаниям.

ВЫВОД

Изменение назначения земельного участка — серьезный шаг, требующий основательной подготовки. Лучше потратить время на изучение ПЗЗ и сбор документов, чем получить официальный отказ и потерять несколько месяцев. Если вы заранее подготовите все необходимые документы и заключения, это не только увеличит ваши шансы на успех, но и продемонстрирует администрации вашу серьезность и осведомленность. Не стоит бояться процедуры, если вы подошли к ней ответственно и ваши планы соответствуют законодательству.